房屋拆迁、离婚财产分割、继承情形出现，时常引起财产纠纷。而在这当中，特殊产权的房产更是多方矛盾的易发地。如何在纠纷前明晰产权归属，了解分割原则，有利于纠纷的解决。本期小佳问答，聚焦售后公房的诸多问题，揭开相应的纠纷疑惑。
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投稿：tougao@askmylawyer.cn
01、什么是售后公房？
答：售后公房是指承租公有住房的承租人与同住人，根据相应的政策，按一定的算法与优惠条件，将仅有使用权的公房买下，变为产权房的房屋。
02、售后公房离婚时能否分割？怎么分割？
答：根据《婚姻法司法解释二》及《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）》的规定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。但从上海的实际出发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资，将原有的公房使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，一概不考虑原一方承租时的使用价值，也有失公允，对此我们认为实践中，可区分下列情形处理：
1、一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。
2、一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。
3、对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考司法解释（二）第二十二条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。
此外，通过《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》，夫妻一方在婚后通过福利、单位补贴取得产权房，但同时与用人单位签有服务协议的，由于该方对此房的获得具有较大贡献，且其将来择业的自由会在服务期内受到限制，因此，夫妻离婚时，因服务期问题而导致房产权利受影响的事实尚未发生的，对该房产的分割应考虑尚存服务期的长短、夫妻共同生活的时间，适当多分给签有服务期的一方。
03、售后公房只有一个产权人，怎么分割？
答：一般来说，售后公房的产权人就是不动产登记簿所记载的权利人。但是上海在1994年公有住房改革的时候，曾出台了包括《关于出售公有住房的暂行办法》、《关于出售公有住房的实施细则》以及相关问题的系列解答意见等文件，构成了“94方案”。该方案同之后的其他房改方案最大的区别在于：房产证上只能登记家庭成员一人的名字，其他房屋共有人无法登记。那么在这种情况下该如何确定产权人呢？根据上海市高级人民法院发布的关于《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》第9条规定，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人都有可能成为房屋的共有权人。
但是需要注意的是，当年适用94方案的，从房屋登记至产权登记人名下之日已经超过20年，因此即便有购房资格的人起诉要求确认产权共有，法院也会驳回其诉讼主张。
04、售后公房产权人去世，怎么继承？
答：售后公房的继承分为两种。
第一种：法定限制期限内
1、售后公房在法定限制上市的期限内。由于继承原因要求分割该房的，房屋能分割的尽可能予以分割。对房屋能予分室分割的，可确定各方的房屋产权；对无法分割实房的，除双方协议一方得实房，一方得房屋折价款外，一般暂不分割，确定房屋产权共有。
2、房屋所有权人在法定限制转让的期限内立遗嘱将房屋产权遗赠他人的，该遗嘱又符合其他法定条件的为有效，公房按照遗嘱进行分配。
第二种：已过法定限制期限
有遗嘱，售后公房按照遗嘱继承；无遗嘱，售后公房按照法定继承方式进行继承。
05、售后公房交易的税费是多少？
答：售后公房在首次交易时（或称为原始的售后公房）无论是否满二、满五，均只要交1%的个人所得税和契税，无需缴纳增值税。当已经交易过一次后，原始的售后公房就变成普通商品房性质，当房屋价值超过普通住宅标准（内环450万，内外环之间310万，外环230万）就会产生增值税。
06、售后公房可能会变回承租方吗？
答：有可能的。根据相关规定，将公房购买为产权房时，应当经过全体承租人及同住人的协商一致。但现实中，有些承租人或同住人为达到自己的目的，而伪造承租人或其他同住人签名订立共有住房出售合同的情况屡见不鲜。若因侵害他人合法权益而最终被法院判决合同无效的，那么该售后公房即会被同时判决恢复为原有公有住房状态。
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