未完工开发产品收入

 

1、第六条  企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

2、第九条  企业销售①未完工开发产品取得的收入，应先按②预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额， ④计入当期应纳税所得额。

3、第十二条   ③企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

 

总结：

    1、只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项费用的扣除基数。增加三项费用的扣除基数

    2、完工年度，以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。

 

            签订销售合同或预售合同------销售收入-------------未完工产品收入、完工产品收入。

 

未完工开发产品收入的范围

    （一）预收账款贷方发生额（常规科目）

 ①发票领购簿及发票收据； ②网上备案合同； ③纸质合同； ④销售台账（明细表）； ⑤预收账款账 ；营业税纳税申报表

   （二）定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）是否缴纳企业所得税？

（1）2008年以前，因为税法有预售收入的概念，所有的预收款项均作为预售收入，因此定金必须缴纳企业所得税，这也是税务机关检查重点。

（2）2008年以后，如果收取的定金跨越年度，由于没有签订预售合同，因此在收取定金当年，要作为预收款项，不作为收入处理，并入以后年度的销售收入或营业外收入。

         例外：大地税函【2009】77号文件第三条（违反上位法）

（3）定金是否要缴纳营业税？什么时间缴纳？（国税函〔1995]156号文件第18条）

       十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？
    答：营业税暂行条例实施细则第二十八规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 

 

（4）完工开发产品收取的定金是否确认为完工销售收入？（青国税发【2010】9号文件第五条第四款。

     　对于完工开发产品，如果未签合同仅交付定金的，不符合销售收入实现的条件，预收的定金不需结转为完工产品销售收入。