（本节目由工银私人银行冠名播出）
技术失范，资本汹涌，
今天，我们的企业应该如何承担社会责任？
规范、操守、不作恶，
慈善、环保、益天下，
从本周起，《中国经营者》将连续播出：
“企业家社会责任”系列，
聚焦企业社会责任，
探讨商业价值伦理，
重磅推出，敬请期待！
本周首期播出——
自如：四问长租公寓之困
房租上涨受热议，
长租公寓是否为幕后推手？
身陷“甲醛门”，
自如CEO首次“触电”将作何回应？
“租房贷”存风险，
背后商业模式引关注！
《中国经营者》专访自如CEO熊林，
精彩不容错过！
熊林 自如首席执行官
熊林，清华大学MBA。先后任职联想、IBM，2011年创立自如，并担任自如CEO，目前自如是中国最大的长租公寓运营商。发展至今，自如已在北京、上海、广州、深圳等九座城市布局，为超过35万业主委托管理70万间房源，累计服务160万租客。
余明阳 上海交通大学中国企业发展研究院院长
◇熊林：少量房源出现问题，我们负有不可推卸的责任
主持人：我相信其实自如从一开始是希望能够改善年轻人生活的住房条件问题，但确实我们还是在新闻当中看到了，关于甲醛的问题也好，质量的问题也好，确实出现了，是管理半径的问题，还是一些意识上的问题？
熊林：这个问题不可否认，我也毫不推卸，我也诚挚地向因为我们的房源里面出现问题导致身体健康问题的这些客户真诚地道歉，但是我们确实是要看到，这是一个非常复杂的问题。我们就拿品质管理这一件事情来说，我也确实希望通过这样的事情，引起更多的人对这件事情的关注，来一起去解决它。
在2017年，我自己有一个第一号的项目，就是把我自己最主要的精力投到了一个叫深呼吸的项目。我们从三个方面，第一个方面是升级板材，第二个，我们在涂料，在粘接剂这些地方，我们又进行了第二次的升级，因为我们知道，一套房子的装修可能就因为一管胶就会被毁掉，所以我们在辅料上做升级。第三个，我们开始从单位空间内降低有害气体的装载量方面去想办法，所以大家可以看到今天自如的产品里面，我们的三种风格的产品，它的床全部是采用的铁架子床。
主持人：如果所有的材质都已经这么好了，它出现问题的原因是因为什么？
熊林：所以这个里头的问题就像我们今天讲的，在制造业，在生产的这种环节里面，我们的质量控制一样，它能做到四个九，还是做到三个九，还是做到两个九，实际上是代表企业专业能力的精进的过程，但事实上今天，少量的房源出现问题的时候，我们还是负有不可推卸的责任。
◇熊林：下架所有首次出租房源，检测合格再行出租
熊林：所以我们这一次的声明里面，下架了所有的首次出租的房源，我们以后的承诺是所有自如出租的房源必须是有CMA(中国计量认证)检测资质的，需要这样的机构检测合格，我们会把这个检测的报告放在网上，把检测的报告贴在房间里，检测合格以后我们再行出租。
我们做这次深呼吸（项目）的时候，我们选择了几十个样板间来用这样的材料，用这样的施工工艺做完以后，我们认为深呼吸这种项目，它保持两周的通风以后再来做检测，几乎百分之百都能达到合格，但是未来不管怎样，我们都希望它是更加的严肃，更加的保险，就是不管多长时间，空两周也好，还是三周也好，还是两个月也好，直到它检验合格的时候，我们再把它投向市场。
◇熊林：租赁市场的机构化不是推高房租的主要原因
主持人：很多人说以自如为代表的长租公寓，大家囤房抬高了房价，对于这个话题您怎么来回应？
熊林：我觉得看两个方面，一个是看它有没有这样的能力，第二个看它有没有这样的意愿，也就是它的经营模式是不是注定它就是需要推高。比如说房租，第一，以前的租赁模式下，房东不愿意改善房屋，房客也不愿意改善房屋，所以我们在每个房源上就要有更多的装修，更多的家具、家电的投入，所以它的租金是要适当地上涨，也会带来在局部区域的一些上涨，但是总体我觉得今天中国整个的一线城市的租赁市场里面，机构化的占比是不到3%的。自如在北京经营了大概七年，我们整个占北京总出租房源的比重也是在8%以下，在整个市场你的占比只有8%以下，所有的机构加起来在15%以下的时候，其实整个城市的租金的上涨，我觉得它起不到最核心的推动作用。
第二个我们再来看它具不具备这样的意愿。机构最核心的经营模式是什么，快速地周转，要实现库存的高效的利用。因为这是一个非常高的成本，每一天一间房如果是一百块钱，那一万间房就是一百万，所以机构它是没有任何动力把房子囤下来，等到旺季再出租。如果有一万间房子，一天就是一百万，一个月就是三个亿，就是这样的一个数量，所以从机构的经营模式上来讲，它也没有这样的意愿去推高房租，而是通过合理的房租的制定来促进更多的客户选择它。
余明阳：因为房源本身它是一个有定量的，它是一个相对总量饱和的市场。当我们大量的资金进来以后，作为投资方来说，他希望你能够有行业的占有率、影响力，有未来的资本市场空间，他需要你把它做大，所以客观上对房源的抢购导致房租价格的上涨，这个一定是有作用的，但可能不是你们主观的意愿。
熊林：它确实存在这样的情况，但是在这个行业，它有一个最核心的点，以我的经验来看就是因为这个货实在太贵了，就是我刚才讲的一间房，平均一百块钱的空置成本，如果你放开了，不去考虑你的出房，你的损益的情况，在两个季度，你要是迅速拉高房价以后又无法出房的情况下，非常非常地危险，当这个行业低于90%的出租率的时候，这是一个急需要去亮起红灯的一个线，而今天这个行业里面的投资者，我相信他们是非常理性的。
第三个就是其实大家更需要看到，租房这个行业是一个季节性波动非常剧烈的行业，每一年都是春节以后的两周迅速上涨，到第四季度其实房租就会下降，机构就会面临大量的要去做促销，要去做调价这样的压力。
主持人：其实因为之前每一年都有这样的季节性的因素，但是好像今年跟以前不太一样？
熊林：作为在这个行业从业超过七年的人，我其实并不觉得今年大家才关注这个话题，在过去的七年的时间里面，每一年的春节以后，每一年的毕业季其实都会有人关注，可能今年是来得尤其的多，因为这个确实涉及到大家的居住、民生的问题，但是还是回到根本，就是从今天机构化投放到市场的这部分房源的量来说，对于拉高整个房租，我觉得它会有一定的占比和贡献，但是它应该没有起到绝大多数的贡献。所以这个我觉得大家可能需要再深入地看一下。
◇熊林：自如不是金融公司，是做资产运营的公司
主持人：最近大家关注很多的一个话题，就是我们的租金贷和房东贷的问题，所以是不是可以请熊总来给我们系统性地解释一下这个话题？
熊林：好。我觉得这个里面涉及到自如的可能主要是两个事儿，一个叫租金贷，一个叫ABS(资产证券化)，租金贷是从客户的角度，我们放了一个消费分期的贷款，ABS(资产证券化)是在证券交易所挂牌，把这些租金贷的资产打包，然后去发债来做融资，这是两个事。自如差不多是行业内最早用租金贷和ABS(资产证券化)的。最早的起因大概就是基于客户的需求，五年前三年前的话，押一付三是最主流的，即使押一付三，对于一个年轻人来说，也要支出大概一万块钱，所以我们当时就在想，有没有一种办法让他按月付房租。这时候我们就开始做了这种租金消费分期的贷款。那第二个就是我们当初去上ABS(资产证券化)的时候，其实我们在公司内部的经营里面有一条准则，我们说自如今天不是，明天也绝对不是一家金融公司，我们一定是一家做资产运营的公司，但是在两年前我就明确地在各个场合提示过这个风险。
主持人：那您当时认为的可能会发生的风险是什么？
熊林：第一个是杠杆加得过高，也就是如果你今天有100个客户，你到底让多少个客户使用租金贷。你的比例越高，你就透支未来更多，一定会有企业倒闭，而一旦倒闭，它涉及到人们的居住，它涉及到房东，所以它的影响会非常大。第二个核心的风险是什么，我们发现很多的机构，它不去明确地告知客户，我让你做了贷款，甚至我跟你签的是一年的租约，但是我拿你的租约去贷了两年的款，我觉得这里面就是一种欺诈的行为。自如的手机应用上，所有的环节会非常明显地去提示客户，包括在线下我们也会要求所有的我们的管家，要跟客户说明这是一笔贷款，这个是我们两个核心的管控点。
主持人：当这样一个平台的租金贷的比例超过了多少之后，就有爆仓的可能性了？
熊林：我认为30%是一个警戒线，30%的租金贷的使用，如果你算上你的贷款和自有投入，相当于你的负债率大概是50%到60%。在自如是有一个刚性的要求，就是全国的租金贷的客户使用比例，我们是不会超过25%的，今天在北京这样的城市，我们甚至只有14.5%。
余明阳：用金融的杠杆使公司的实力更加强大，资金运营更加良性，我觉得这个本身哪怕作为盈利点也没有问题。金融是个双刃剑，尤其是在金融风险的把控方面，公司需要做更多的考量，而且我很认同不要把自如定位成一个金融类的公司。
主持人：金融服务这一块能够给自如带来好的收入吗？
熊林：不管在今天还是在未来，我们都不太会把金融作为一个业务单元来做，我们可能未来会嫁接一些好的，客户真正需要的金融产品，来提供给客户，而不会我们自己把它作为一个业务来做。
◇余明阳：房租来支撑自如盈利较难，自如的盈利模式到底是什么？
余明阳：我个人一直是觉得通过租房，尤其是像这个租房的差价来盈利，要支撑自如这样的一个公司，我认为几乎不可能，也可能我对这里面的计算有误，所以我觉得你如果你再给它提供附加值，包括装修、集采、服务，你再给它放进去，它要盈利的可能性还是很小，这个企业的价值，我们抛开它为社会千家万户解决住宿的问题，解决信息不对称的问题等等，你觉得未来盈利的期望点又在哪里？
主持人：余教授想问投资人，投您的公司图什么，从哪图出来？
熊林：首先第一个层面，我自己觉得，它还是有很大的价值创造空间。我简单说一下，比如说从业主这一端，我们每一个业主的时间成本大概会越来越贵，你需要照顾老人，需要照顾孩子，需要自己有更好的生活，所以业主这一端，对于一个省心的管家服务是有需要的。我们再来看客户这一端，我们刚才讲了，今天大城市里的年轻人，他的消费30%会花在住上，所以在住得好这件事情上，如果我们真的从客户的角度出发，是有非常大的创造空间的。今天我们的保洁阿姨，在全国超过4000人，我们的维修师傅超过1000人，这些它都有稳定的订单。第三层次，我想我们确实还有很多的路要去走，很多的能力需要去建设，我觉得我今天可能也还需要花一些时间再来思索。
余明阳：但主要因为是我这个账一直算不过来，所以一开始的时候，我可能跟很多人想法一样，我认为你可能在金融方面有很多考量，就这里作秀，甚至做亏损也不要紧，而在别的地方盈利，我觉得恰恰是非常可怕的。因为金融领域当中运作的盈利真的是刀口上舔血的一个事情，而且有大量的教训，所以我觉得如果真是这样的话，这个公司就很可怕。我很高兴听到你的这么一个说法，尽管我现在账还没有算过来，但是有一条，我觉得起码这样的一种运营思路，我是认同的，是踏实的。
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