恒大和碧桂园
看过中国很多个恒大文旅城，都是统一的套路和模式。
1、超越你想像的宏伟规划。
2、惊艳的、很大的景观示范区。
3、无比硕大的沙盘。
凡进入景观示范区、看了沙盘、看了价格表的，均无法抵抗诱惑力，下定交钱。
统统忽略了一个根本问题。
你买这个房子是什么目的？
是居住？谁来居住？什么时间能来居住？
是投资？以后租给谁卖给谁？
80%的恒大文旅城均不是刚需定位，因为距离离主城非常远，无法满足工作的通勤要求。
句容恒大文旅城：
开封恒大文旅城：
我大致查了一下，除了太仓恒大文旅城和海口恒大文旅城略有价值之外，其它城市的恒大文旅城均无投资价值，包括长沙、贵阳。
但毫无疑问，句容恒大文旅城大多卖给了南京小白或江苏地市的人，开封恒大文旅城大多卖给了郑州小白或河南地市的人，他们自以为买的是南京和郑州。
我也理解，你们买这些房子的目的。
1、给老人养老用，尽孝嘛，这是无价的，不能用金钱衡量。
2、老了自己用，放个十年八年呗，没啥。
3、周末用，平常工作忙，周末带着家人来度个假，体验一下5+2生活。
4、投资嘛，规划这么好，都建好之后，价格肯定涨。
我可以果断的回答你以上的这些需求都是伪需求。
1、老人养老是要在城市的，是要有医疗配套的，是要离孩子近的，是要有老人一起跳广场舞一起下棋的，是人越多越好不是越少越好。
2、你老了会用吗？如果自己父母养老都是伪需求，你的又何尝不是？未来孩子在哪里？还会在这个城市吗？
3、放心，只需来两次就能体会住两晚却要打扫一天的痛苦，为了这种伪需求搭一通装修和家具，就是糟蹋钱。
4、投资？未来卖给谁？如果你的需求都是伪需求，未来会有多少人为了同样的伪需求来接盘？有多少人会为了个非生活必需品来接盘？
但是，我非常理解这些人的购买心理。
惊艳的规划
美好的视觉
完美的体验
诱人的价格
10个人进，8个人动心，是再平常不过的道理。
不妨想一下，把恒大文旅城放大几倍是什么？噢，是碧桂园森林城市。
碧桂园喜欢在郊区拿地，做一个大大的景观示范区，树一个“给你一个五星级的家”的牌子，杀定小白购房者或三四五线小白客户，那是妥妥的。
这是碧桂园玩郊区超级大盘屡试不爽的套路。
不妨再想一下，把恒大文旅城和碧桂园郊区大盘放大100倍1000倍是什么？
这就是超级城市新区的套路。
成都天府新区
在成都，来天府新区参观一下。
一路走过景观长廊：天府大道。
来到景观示范区：天府公园和兴隆湖科学城。
漂亮无比的天府大道两侧（来自网络）：
太惊艳了，没有人不动心的。
一路过来太惊艳了。
新区实在太漂亮了。
未来实在太美好了。
而大家根本没有去看天府大道2公里之外的区域，也没有去看很多车辆还根本无法到达的区域。
还有多少地？还有多大？还有多荒？还需要填多少人？
天府新区的核心起步区在兴隆湖，离天府广场直线距离30公里，离目前成都成熟的南边界南绕城高速都要直线距离18.58公里。
环状发展了上百年的大成都，直接跳开了环状发展模式，一路向南拉成了带状发展模式。
兴隆湖科学城规划（来自网络）：
在这儿挖了一个5100亩的人工大湖，盖了一圈高楼大厦，把一帮国企先赶了过去入驻，又引入了一些科技企业。
兴隆湖建成区非常漂亮（来自网络）：
我自己实拍：
去实地看过的人没有谁不惊艳的，也不会有人会怀疑美好的明天。
于是，这个湖边的房价，卖到了2万/平以上，超过了主城很多区域。
而成都茶水费最高的楼盘，也曾经是出现在这个区域，因为来买的人太多，房子远不够卖，如今，这个区域已经卖空了，没有新房在售，二手房也要在2万以上。
而人们完全忽视了以下现状。
天府大道两侧大量农田和空地怎么办？人们如何通勤？双城模式可行吗？还需要多少年？
如上图，天府大道两侧，还有大量未开发未整理的土地，还要盖多少房子？还要卖多少年？还要填多少人？
大家沉浸在天府大道两侧的高楼大厦和兴隆湖的美景与高楼大厦的美好畅想中，却忘了我们买房的初心是什么？
能住吗？我在哪里工作？通勤距离是多少？我什么时间来住？什么时间能满足居住？
能租吗？租给谁？谁来租？他在哪里？他为什么要租我的房子？什么时候会有人租我的房子？
同样的单价总价，在可租可售可住的主城，难道没有选择吗？难道买不到吗？难道有人拦住你了吗？
一个同学在成都某国企上班，如今单位搬到了天府新区，每天坐班车是上下班是两个小时，他坦言，这真的成了负担，每天想到路上的两个小时，来回4个小时，想死的心都有。一生老实的他，居然萌生了辞职的想法，因为，严重影响了家庭生活。
他们完全忘了什么是成都？
成都不是房子，成都不是高楼，成都不是湖泊。
下面这样的，才是成都！
这样的成都，没个10年8年，是根本不可能形成的！是根本不会成为成都的！
你有几个10年可以晃荡？
这样的成都特色，你在万科公园传奇、中铁诺德一号、保利天空之城等这些地方，10年内也看不到，吃不到。
静茹上场
问题出在了哪里？太大了！太远了！想的太多了！
碧桂园森林城市的规划面积如果不是45000亩，而只是2000亩的填海项目，别搞太大，不会把理性的人吓住，人们也不会质疑，也会卖的很好。
规划了45000亩的填海面积，容积率3以上，把马来西亚吓住了，总理站出来反对，也把中国吓住了，叫停了国内的宣传。
天津滨海新区规划了2270平方公里，而天津的主城六区面积只有173平方公里，已建成面积也只有500平方公里，想的太多想的太大，花了太多冤枉钱走了太多弯路，如今成为了新区笑话。
唐山曹妃甸工业区最初规划仅30平方公里，后来改为250平方公里，接着是310平方公里，最后经扩展到1000多、2000平方公里，如此宏大不接地气的规划，注定了现在的败局。
之前的兰州新区、昆明呈贡新区、长沙湘江新区，无一不是闪亮登场、黯然表演。
最近的杭州钱塘新区，即使背靠杭州这样的大城市，但也太大了，规划面积531平方公里，而杭州目前的建成区总面积也不过559平方公里。
但不可怕，梁静茹给了我们莫大的勇气。
天津滨海新区对标上海浦东，认为上海可以，天津为什么不可以，天津还要超越！
曹妃甸当年喊出了，“80年代看广东，90年代看浦东，21世纪看环渤海”的豪言。
成都天府新区规划面积1578平方公里，而现在，成都主城建成区面积只有406平方公里，不过没关系，成都直接跳跃式的直奔30公里之外建了一个新区核心示范区，然后开始回过来填中间的部分。
我们都忘了一条，目前成都有常住人口1600万，即使把人口密度降一半，新区这3000万（1600/406X1578/2=3109）新增人口从何而来？即使把人口密度再降一半，这1500万新增人口从何而来？
考虑区域重合因素，再降一下，1000万新增人口如何实现？需要多久？
放在时间的长河中，当然都会实现，但这中间，需要两代人的光阴，而作为购房来说，这就是至少一代人的黯然等待，所谓前人栽树后人乘凉，你在这些新区买的房子，只有后人才能享用到。
但，这一切都不可怕。
因为民智远未开启，人们没有教训，理性远未到来。
恒大碧桂园是导师，教导着如何做，景观大道、景观示范区、概念、沙盘、未来，现场逼定。
梁静茹是心理大师，给了大家无以伦比的勇气。
成都敢这么玩。
大家敢这么跟。
恒碧、静茹、天府，围坐一桌，三缺一，只等你来。
只等你带着钱而来。
别只顾看眼前的美好，而忘记了买房的初心：可租可住可售！
这是米宅坚持多年、一直在不停宣导的三可原则！
谨记！
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