碎碎念：疫情当下，似乎又双叒叕到了小伙伴们喊“资产荒”的时刻，市场缺钱？不存在的，缺的是优质的资产。近段时间，认购情绪高涨，各品种债券收益率不断下行，甚至“城投债”也陷入“太贵”的尴尬局面，倒逼之下，地产债尤其是规模房企发行的相关债券交投也变得活跃起来。国难不仅思城投也思地产，就问地产债它香不香？
单从地产债的收益率和违约率来看，真的是没话说！可是再仔细看看那收益率，多少房企动不动游离在高收益债的边缘，难免让投资者望而却步，美元债收益率的疏离、显而易见的偿债压力、净值的表现也不尽如人意……买！但是也需规避风险，有区分的买，国企央企背景的头部房企就没啥可说的了，值得挖掘的反而是……（此处省略一万字，个人观点就不敢在这里瞎扯了）为进一步便于分析房企信用资质，特此整理一篇房企需要关注的会计核算情况。房企一般土地使用权计入开发成本，在竣工之前作为存货核算，未完工的开发成本投入部分也全部计入存货价值。房企采取预售制度，在确认收入前会形成较大的预收账款，且税款采取预缴方式，造成收入确认和税款核算的不同步。该科目主要核算已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的物业或建筑物。作为存货的房地产不属于投资性房地产。（未销售前的临时出租也不作为投资性房地产核算）房企开发经营周期长，导致房企收入、成本核算周期跨度较长。此外，项目建设初期往往面临资金投入而收入较少，建设后期资金投入相对较少而收入大幅增加。资料来源：《房地产企业税收实务》
房地产企业开发流程主要包括：取得土地使用权阶段、前期准备阶段、建设施工阶段、销售（预售）阶段、项目清算阶段和自持物业阶段。下文主要以此流程来看看各个阶段房企的会计核算情况。资料来源：小白菜整理
这个阶段顾名思义就是拿地，都说资金是房企的“血液”，那么土地可谓其“造血”原料。关于拿地方式等相关介绍可参考前文《【笔记】地产36问入个门》。房企取得用于开发的土地使用权，设置“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目，来归集取得土地使用权的支出。PS：处理方式均以案例方式呈现，案例中的事件及相关数字纯属胡编乱造，可能严重偏离实际，仅帮助理解，不用太较真。房企获取土地的主要方式，最终的入账价值包括土地出让金及相关税费。其中印花税在缴纳时计入“税金及附加”。房企接受投资投入土地使用权，按投资合同或约定价值，借记“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目，贷记“实收资本”、“资本公积”等科目。该方式主要有两种情形：①收购其他公司股权；②在建项目转让。这个阶段主要是房地产项目的立项及可行性分析、项目设计等，是房企规划和战略决策阶段，影响后续项目开发的运行。这个阶段房企通过规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式来完成开发产品的建造工程，并使其达到验收标准。依据房企与建筑公司之间签订的合同，主要有三种承包方式：①包工包料方式；②包公不包料（甲供材）方式；③发包方控料（甲控料）方式。方式①就是房企啥都不管，工程全由建筑公司负责；方式③就是房企联系材料，但是施工单位结算。所以这两种方式结算差不多。简而言之，就是房企提供材料，建筑公司负责建筑安装。该阶段，房企通过卖房子，回笼资金，从而获取利润。一般会采取预售方式来获取现金流。会员费、诚意金，简而言之，就是你有买房子的意愿而交的钱，但是没有签订认购协议，所以就没啥约束力，你可以随时拿回去。（一般房企跟购房者会以协议等方式约定退还不计利息）注意和会员费、诚意金的区别，定金是有法律效力的，毕竟是需要签订合同的。在《浅谈“房企担保”》中有提到，银行按揭贷款时，房企需为承购人提供担保。通常为便于按揭保证金划转，银行会要求房企同时开立一个一般结算户和一个按揭保证金户。在达到收入确认条件时，将收入结转之前收到的商品房销售款全部计入“预收账款”科目的贷方，然后转入“主营业务收入”，这样可保证“预收账款”科目的完整性。项目清算阶段一般涉及土地增值税的清算、企业所得税的汇算清缴，是形成最终财税结果的阶段。这里也不多阐述了。对于自持物业，房企通过招商、招租、拓展新项目等方式，取得租金或经营收入。一般分为出租物业和自营物业两种。出租物业是指房企开发的以出租为目的的房地产（包括已出租土地使用权、已出租建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权），作为投资性房地产进行核算。成本包括土地成本。自营物业是指房企开发的以自营为目的的房地产，作为固定资产进行核算。值得注意的是，土地使用权的成本不计入自营物业成本。本文简单整理了下房企各个阶段的会计处理情况，实务中复杂的多，仍需深入学习研究。关于地产债，小白菜近期也听了不少房企的“云”路演，结合各区域性的一些出台政策，虽说这次疫情干扰了房企的推货节奏、开复竣工的安排等，小白菜对于规模房企仍偏于乐观。几个简单粗暴的逻辑：（1）宽松的货币环境下，政策端至少不会比以前差，“三稳”之下，对于受伤的房企怎么也会意思意思；（2）行业集中度提升，规模房企在抢开工资源、疫情结束后各房企集中推货中竞争力突出，融资渠道也较为多元；（3）手里有粮，心中不慌。项目土储在那摆着呢，不行就卖呗，短期至少莫得问题……关于《浅谈“地产债怎么看”》，小白菜还在酝酿ing，希望未来的某天憋出来了可以和大家扯扯……
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