最高法裁判观点：被拆迁人安置补偿权益优先于抵押权

民终1247号

关于史ＸＸ享有的民事权益应否优先保护的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因华欣公司没有依约履行为史ＸＸ办理案涉房屋产权变更登记的义务，导致史ＸＸ占有案涉房屋后至今未能办理产权过户登记，故史ＸＸ对案涉房屋依法尚不具有所有权，但史ＸＸ依据其与华欣公司订立的《房屋拆迁补偿安置协议书》《房屋拆迁安置补充协议》以及其已实际占有、使用案涉房屋的事实，主张其对案涉房屋享有拆迁补偿安置权利，合法有据。由于华欣公司将案涉房屋交付史ＸＸ后，恶意将产权登记在自己名下，并隐瞒实情，以案涉房屋向青银银行设置抵押，为郭生全向青银银行借款提供担保，最终导致史ＸＸ、青银银行分别对案涉房屋所享有的安置补偿权和抵押权发生冲突。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。就本案而言，华欣公司与史ＸＸ是按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定案涉房屋作为拆迁补偿安置房屋补偿给史ＸＸ，且在办理抵押登记前已交付给史ＸＸ占有、使用、收益，当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，史ＸＸ对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于青银银行的抵押权得到保护。