2017年11月15日，成都市人民政府官网正式发布《成都市房地产业发展五年规划（2017—2021年）》，该文件对未来五年成都房地产业发展做出明确规划，下面世联将会结合以往公布的相关政策文件对本次规划做出详细解读。
未来五年商品住宅土地供应逐步增加
根据此次公布的供应计划，2017-2021年成都市商品住宅土地供应呈现逐年增加的趋势
对比过去五年商品住宅供地量来看，2019年才能恢复到2016年9255亩的大致水平，但整体来看住宅供地量依然比以往低。
同时由于成都市“中优”规划以及《成都市城市规划管理技术规定（2017）》对土地开发强度进行了严格限定，导致单位土地开发强度大大降低，故实际后续商品住宅供应量并未大幅增加
点击图片查看大图
区域土地供应分化
合理优化区域布局，“东进”和“南拓”区域增加供应，“西控”区域控制供应，“北改”区域保持供应规模，“中优”区域减少供应。
结合《成都市住宅用地供应中期规划（2017-2021年）》看，各区域城镇住宅用地供应中远郊市县（青白江区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县）总供应20520亩，占比最大，主城区（成华区、武侯区、锦江区、青羊区、金牛区、高新南区）总供应12870亩，占比最小。
其中金堂县、简阳市以及高新东区五年供应住宅用地5670亩，占10个远郊（市）县五年供应总量的28%，两地平均供应量较远郊实（市）县均量2052亩高38%。天府新区五年供应住宅用地9210亩，年均1845亩，较前三年年均供应量增长23%
供地节奏分化，现阶段须加快供地
商品住宅用地供应节奏与商品住房销售周期挂钩，商服用地供应节奏与商业办公用房利用率挂钩。针对“东进”“南拓”“北改”“西控”“中优”等区域，实行差异化供应节奏把控，其中南拓“中优”“西控”区域供地节奏最慢，“东进”“南拓”区域供地节奏最快。
从近一年的年均去化来看，除大邑县以及彭州市年均去化周期大于7个月，其余区域去化周期明显较低，须加快供地节奏。
商办供应小幅下降，未来去化压力仍大
从全市房屋建设年度计划上可以看到全市商业办公用房面积从2017年的678万㎡上升到711万㎡，呈现逐年上升的趋势
对比过去五年数据，成都市商业办公用房总供应量从过去五年的3673万㎡小幅下降到3483万㎡，降幅5.46%，供应量仍然较高，结合现阶段成都市商业的存量与去化情况来看，后续商业去化压力仍大。
未来商品住宅供应减少
由于此次文件公布的成都市商品住房供应中包含有人才公寓与产业园区配套住房，且根据成都市城乡房产管理局在8月3日公布的《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市能级的人才安居工程的实施细则》文件，人才公寓用房只能定向销售给符合《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》中限定的A、B、C、D类高端人才，产业园区配套住房只能销售给与所在产业新城（工业园区）用人单位签订劳动合同并缴纳社会保险的符合相关规定的员工，导致普通人难以购买，故该数据缺乏“实际”意义。
根据成都市城乡房管局了解的数据，未来五年成都市计划供应人才公寓2229万㎡，产业园区配套住房540万㎡，也就意味着未来5年里成都市商品住宅总供应面积为9160万㎡，年均供应1832万㎡。
从过去五年商品住宅供应量数据看，过去五年成都年均商品住宅供应量为2592万㎡，而从上面分析的数据看，未来商品住宅年均供应量仅有1832万㎡，商品住宅供应量下降29.32%，降幅明显。
改善性住房供应增加
停止新建“公寓”类生活单元的同时加大大套型、高品质住房的供应，将促进市场需求主动向改善需求转换。
支持开发企业开发建设大套型、高品质商品住房 ，主要满足改善性需求 ，确保居民人均住房建筑面积稳步提高 、户均住房套数不过快增加 ，促进居住人口规模合理增长 。
严格执行住宅建筑规范 ，停止新建“公寓”类生活单元 ，确保居住品质 。
“租金抵房款”利好租赁市场
鼓励房地产开发企业采用“ 先租后售、“ 月租金抵房款”等方式营销 ，有利于增加租赁需求，同时通过四种方式方式增加租赁房源供给，三种措施增加金融对租赁市场的支持力度以及规范租赁市场，多维度促进租赁市场发展。
租赁房源供给增加
包含集体建设用地建设租赁住房等四种方式增加租赁房源供给，促进租赁市场发展。
1、鼓励住房租赁企业通过购买 、租赁或房屋托管等方式筹集房源
2、鼓励房地产开发企业与住房租赁企业合作 ，出租待售商品住房
3、支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租自有住房
4、稳妥有序开展利用集体建设用地建设租赁住房试点
增强金融对租赁市场支持
文件提出了以下三种措施加大金融对租赁市场的扶持力度，助力租赁市场快速发展。
1、鼓励社会资本和银行 、证券 、保险 、信托 、基金等金融机构投资住房租赁市场
2、鼓励金融机构为住房租赁企业提供定向金融产品 ，探索将住房租赁相关收益设立质权
3、鼓励融资担保机构通过增信等方式增强住房租赁企业融资能力
租赁市场更加规范
政策对租赁市场做出相关规范性要求，有利于租赁市场健康快速发展。
完善住房租赁交易服务平台，为租赁市场供需双方提供高效 、准确 、便捷的信息服务，规范中介机构房源信息发布 、服务收费 、居间服务和企业 、个人出租住房行为。
存量交易规范发展
随着交易制度的逐步健全以及交易信息的透明化，二手市场将逐渐规范，交易成本降低和政策引导首次置业需求购买二手房，将带来存量交易的增加，利好后续市场发展。
进一步激活二手市场，降低交易成本，透明交易信息，健全交易制度，引导首次置业住房需求通过购买二手住房解决住房问题，稳步提高二手住房在住房交易市场中的份额。
养老、文创等复合地产机遇颇多
促进包含养老健康地产、旅游房地产、创客空间、文化创意地产等四种复合地产发展。
积极应对人口老龄化趋势 ，促进以医疗服务 、休闲健身 、医疗旅游 、养老养生等产业为核心的养老健康地产发展 ，鼓励房地企业与专业医疗机构合作，支持新建小区配建养老服务设施 。
依法依规适度发展主题公园 、休闲度假区 、 产权酒店等多种旅游房地产项目，着力培育旅游新型业态 。
坚持政府引导和企业参与相结合 ，充分利用软件园 、科技企业孵化器 、小企业创业基地 、大学科技园和高校 、科研院所等载体 ，构建一批有特色 、低成本 、便利化的创客空间 。建设公益性低租金孵化园 ， 支持大学生创新创业 。
鼓励企业利用已建或在建的非居住建筑 ， 依托中小学和高等院校 、历史文化街区和公共文化设施 、体育场馆和训练基地 ，开发建设文化创意地产
拆迁保障货币化持续发力
此次采用三种方式推进拆迁保障货币化，有利于后续市场改善需求持续释放，同时从《成都市2017—2021年棚户区改造计划》文件中了解到未来五年棚改面积将达到790万㎡，以此次公布的90%棚改货币化安置比例简单估算，棚改将释放总计711万㎡，年均142.2万㎡的住房需求。
发挥市场在资源配置中的决定性作用
①在棚户区改造等城市有机更新中实行实物安置和货币补偿相结合 ，以货币补偿为主 ；
②在征地拆迁中大力推行货币化安置 ；
③在住房保障中实行租金补贴为主的租 、售 、补 三 位一体保障体系；
鼓励被拆迁居民和住房保障对象通过市场自主购买 、租赁住房 。
2020年中心城区全部建设成品住宅
稳步推进成品住宅建设，2020年中心城区全部建设为成品住宅，同时结合《关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》文件，郊区将在2022年全部实现由清水房向成品住宅的转变。
写字楼去化迎来利好
政策提出加大对城市综合体项目的二次招商引资力度同时政府政府可通过购买 、租赁商业办公用房的方式解决社区用房 、医院 、学校等公建配套，引导企业购置 、租赁商业用房 、写字楼开展经营活动，这些措施有利于增加写字楼需求，加快写字楼去化迎来利好。
完善楼宇等级评定标准体系 ，搭建楼字经济推介服务平台 ，加大对城市综合体项目的二次招商引资力 度 ，促进楼字经济提档升级 ，推动服务业发展重心由载体建设向产业发展转型 。鼓励商业办公用房业主积极引入卫生医疗 、文化娱乐 、休闲旅游 、体育健身 、教育培训 、养老健康等带有民生或基本配套属性的功能性产业 。
政府可通过购买 、租赁商业办公用房的方式解决社区用房 、医院 、学校等公建配套 。全面清理住改 商 、住改办等现象 ，引导企业购置 、租赁商业用房 、写字楼开展经营活动 。
四川世联行
专业地产资讯服务机构
联系客服
