民办教育分类改革是我国教育改革的重大战略决策，修订后的《民办教育促进法》以及新颁布的《民法典》，在立法上将民办学校划分为非营利性法人和营利性法人两类，并依此采取不同的扶持政策和监管措施进行管理，这是突破长期制约我国民办教育发展制度困局和政策瓶颈的根本手段。
不动产登记机构应如何做好不动产登记业务与民办教育分类管理改革相关政策的衔接，为解决民办教育机构筹集资金、产权归属等方面的难题助力？笔者试从以下几个方面进行分析。
现行法律法规对涉及学校的禁止抵押范围做出了调整。
与公办学校的办学经费来源不同的是，民办学校的办学经费大多靠自筹而非财政拨款，在遇到经费困难的时候，利用不动产进行抵押融资自然就成为其首要选项之一。这个需求与《民法典》颁布带来涉及民办教育分类改革的两大变化密切相关，其中的一个变化就是，《民法典》对禁止抵押范围调整，使得营利性的民办学校通过不动产抵押融资成为了可能。
《民法典》颁布前，为明确原《物权法》和原《担保法》等在私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押的适用问题，2009年12月，全国人大常委会法制工作委员会对住建部作出了《对关于私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押的请示的意见》的复函。此后，各地不动产登记机构大多按此意见执行，认为私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施也属于社会公益设施，按照原《物权法》第184条规定，不得抵押。
《民法典》颁布后，其物权篇第399条对学校、幼儿园、医疗机构等具有公益性质的法人，在区分了营利性法人与非营利性法人的基础上，规定非营利性法人的教育设施、医疗卫生设施以及其他公益设施不能设立抵押。范围缩限的规定意味着，若学校、幼儿园、医疗机构是营利性法人的，可以用其自有的教育教学设施、医疗卫生设施等公益设施设立抵押权。
《民法典》将能否设定抵押权按照非营利法人和营利法人进行区分，就要求登记机构在办理抵押登记时需核查抵押申请人的法人性质。为此，2021年4月，自然资源部印发的《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》也做出了相应要求。
核定法人性质是不动产抵押登记中难点问题。
那么，在民办学校申请不动产抵押登记时，怎么判断民办学校的法人属于营利法人还是非营利法人呢？这就是《民法典》涉及民办教育分类改革的第二个变化。
明确法人性质的判断依据，从《民法典》第78条“依法设立的营利法人，由登记机关发给营利法人营业执照。营业执照签发日期为营利法人的成立日期”的规定来看，要看其是否持有营利法人营业执照，这正与2016年修订的《民办教育促进法》第19条要求民办学校进行分类选择登记的规定相匹配。《民办教育促进法》第19条还特别规定，不得设立实施义务教育的营利性民办学校。因不同地区的民办教育发展历史和现实情况存在较大差异，教育部未设定推进民办学校分类选择登记政策的“过渡期”。从各地情况来看，大多将“过渡期”定在2022年，也就是说到目前为止，还有部分地市尚未完成民办学校分类选择登记工作。
推进民办教育分类是一项重大制度创新，其关键在于通过对民办学校法人性质进行区分后，可实施财政、税收、用地、收费等方面的差别化扶持政策，涉及民办学校不动产抵押登记相关规定的“落地”也需要先完成民办学校分类登记，以确定其法人性质。在没有完成民办学校分类选择登记的地区，不动产登记机构无法通过查询其登记情况区分其法人性质，就需要协调地方教育主管部门帮助核定。
区分土地性质，确定应办理的相关前置手续。
民办学校分类管理之前，实施基础教育的民办学校的用地大多是以划拨方式取得的国有土地使用权，这是因其具备公益性办学性质。在按《民办教育促进法》的要求分类选择登记后，民办学校若选择登记为非营利性，按照与公办学校同等原则，仍可以划拨等方式给予用地优惠。而选择登记为营利性的，就不属于公益性办学，教学设施也不属于公益设施，则应按《划拨用地目录》中第4条“以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用”的规定，其使用的划拨性质国有土地须履行划拨补办出让手续，就是说营利性民办学校申请不动产抵押登记前，既要完成分类选择登记，也要完成土地性质的变更。
不动产登记机构在办理涉及私立学校分类选择登记的更名、抵押等业务时，在核清其分类后法人性质的基础上，进一步核查其名下的学校用地的性质，以确定其是否按要求办理土地性质变更手续。
综上，《民办教育促进法》的修订以及《民法典》的实施，从法律层面破解了困扰民办教育发展的学校法人属性不清、财产归属不明、支持措施难以落实等“瓶颈”问题，通过实行非营利性和营利性学校分类管理，使民办学校的法人属性、产权归属等方面存在的问题和矛盾，在法律层面得以澄清和解决。为捐资办学的非营利性教育发展扫清道路，也为营利性教育发展开辟通道。民办学校不动产抵押相关政策的调整正是其中的措施之一，其落地的前提是完成民办学校的非营利性和营利性分类。
在这样的改革背景下，不动产登记机构在面对民办学校的不动产抵押登记申请时，要重点核定法人性质，属于非营利性民办学校的，可不予受理其申请，并明确告知其以教育设施用地进行抵押仍属于法律禁止的范围；属于营利性民办学校的，则要进一步核清用于抵押的土地性质，其原享有教育设施用地属于划拨性质的应先行办理土地性质变更手续，才能用于抵押担保。核定的方式可根据当地民办教育分类改革完成进度进行核定。已完成民办学校分类登记的地区，可通过其办学许可证及机构法人证件核定法人性质；未完成分类登记的地区，就需要与当地教育行政主管部门协商核定的方式。
从不动产抵押登记的角度出发，登记机构可以主动作为，破解民办教育融资渠道狭窄难点，有利于落实国家对民办学校优惠扶持的政策，保护民办学校及其办学者的合法权益。
作者单位：广西壮族自治区南宁市自然资源局
《中国不动产》2021年第12期
供图：黄佳硕
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