“三调”调查为建设用地的房屋，用地是否合法？能翻建吗？

先说说什么是“三调”？

为了全面查清土地资源和利用状况，掌握真实准确的土地基础数据，科学规划、合理利用、有效保护土地资源，促进经济社会全面协调可持续发展，按照《土地管理法实施条例》、《土地调查条例》等规定，国家每十年要进行一次土地调查。2019年，全国开展第三次国土调查，简称“三调”。

土地调查是一项重大国情国力调查。按照规定，土地调查主要查清土地利用现状及变化情况、土地权属及变化情况、土地条件等。为了掌握真实情况，土地调查必须据实调查。“三调”的一项重要原则是“所见即所得”，也就是说，现场看到地里种上粮食就调查为耕地，看到种上树林就调查为林地，种的是果树就调查为园地，盖了房子就调查为建设用地，至于这块地种树木、盖房子是不是经过批准，土地调查不管这事。

这就有人高兴了！我的房屋没有办理用地手续，现在政府还没有发现，这次你据实调查，好！给我调查为建设用地，这不正好说明国家承认了我的建设吗？最起码说明我没有违法占用耕地！

错！土地调查只解决土地现状问题，不解决合法性问题。今年3月9日，自然资源部办公厅印发《关于以'三调'成果为基础做好建设用地审查报批地类认定的通知》，要求应用“三调”建设用地成果时，需要区分是否有合法权利来源。有合法权利来源的（如办理过农用地转用审批、依法办理了土地登记或不动产登记等），承认是合法的建设用地；没有合法权利来源的，要进行追溯，一直追溯到时建设占用时的国土变更调查（土地变更调查）是什么地类。换句话说，没有合法权利来源的，“三调”调查的建设用地不具有合法性，管理中不予认可，占用土地属于违法用地。

与此相对应，2021年11月26日，自然资源部办公厅印发《土地卫片执法图斑合法性判定规则》。《规则》明确，对《土地管理法》颁布实施（1987年1月1日）后，在未经审批或无合法权源的建设用地上翻新、翻建、新建行为，认定为新增非农建设违法用地。

因此，对没有办理过合法用地审批手续的房屋，即使“三调”调查为建设用地，其用地仍属于违法用地。如果翻新、翻建被卫星拍到，卫片执法中被认定为新增非农建设违法用地。

需要注意的是，2020年7月3日，国务院召开农村乱占耕地建房问题整治工作电视电话会议，会议要求，2020年7月3日起不得新增乱占耕地建房，对新增问题实行“零容忍”。2020年7月3日前建设的房屋，属于存量问题，存量问题将按照按照分步分类的方式稳步推进处置。今年中央一号文件要求今年要开展农村乱占耕地建房问题处置试点工作。这说明国家考虑到存量问题的历史复杂性，将在选取部分地方试点后，再对存量问题全面开展整治。

农村没有办理过用地手续的房屋，现在最好的选择是“不动”，不翻新翻建，等待按国家存量问题处置政策处理。如果因房屋不安全等原因一定要动工，需要先咨询当地，符合历史遗留问题处置政策的，按规定补办完善用地手续后再动（详见：政策梳理：翻新、翻建房屋如何办理手续？）。在没有完善用地手续的情况下动工，会被卫星拍下，作为新增违法用地。按照国家关于新增问题“零容忍”的要求，新增违法用地的最大可能是被拆除，违法代价极其严重！

来源：自然资源法律论坛公众号