未申请更正登记的，可否直接申请异议登记

2016-12-24 罗琛 中国土地 

一是异议登记不以更正登记为前提符合立法原意

异议登记制度设立的目的之一在于保护不动产真实权利的时效性。异议登记一旦设立便具有公示效力，能够及时将不动产归属设定成“有异议”的状态，在保护不动产真实权利人权利的同时维护交易安全。若将更正登记设立为异议登记的前置条件，则不动产登记簿上记载的非真实权利人可在变更登记缓冲期间内对不动产进行处分，逃避法律责任。这与异议登记设立目的冲突，不利于保护不动产真实权利人。《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”该条并未规定权利人、利害关系人“应当”申请更正登记，而是规定了“可以”申请更正登记。可见，法律赋予了权利人选择权，更正登记并不是异议登记的前提条件。本案中，甲认为乙未申请更正登记直接申请异议登记的行为无效，缺乏法律依据。乙在未申请变更登记的情况下可以直接申请异议登记。

二是申请人提交了符合异议登记条件的申请材料的，不动产登记机构应当依法办理登记

《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第八十二条规定：“利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：（一）证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；（二）证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；（三）其他必要材料。”《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）规定，“申请材料申请异议登记需提交下列材料：1.不动产登记申请书；2.申请人身份证明；3.证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；4.证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；5.法律、行政法规以及《细则》规定的其他材料。”可见，《细则》和《规范》中均未规定申请异议登记要提交登记簿上记载的权利人不同意更正登记的材料，在申请人提交的异议登记申请材料符合《细则》和《规范》的规定的情况下，不动产登记机构应当依法办理异议登记。

需要指出的是，不同于异议登记的临时性，更正登记是为了使不动产登记薄上记载的信息与真实权利关系相一致而对不动产登记薄上存在的错误信息予以彻底纠正的行为，在登记簿上记载的权利人同意更正或者当事人有证据证明登记确有错误的情况下，权利人、利害关系人直接申请更正登记更能有效保护自身合法权益。