目前，一些地方将权籍调查作为不动产登记的前置环节和必备条件。但是，对这一做法也还存在不同的意见，编者希望本文的观点和论述有助于对此问题更全面的认识。
随着不动产统一登记工作的不断推进，不动产权籍调查这个名词也逐渐进入公众的视野。一些地方不动产登记机构往往告知申请人，必须先进行权籍调查，然后才可以办理相应的登记。尽管如此，但对于不动产权籍调查到底为何，其与不动产登记是什么关系，业界并无定论。就此，笔者试做一些探讨。一什么是不动产权籍调查
目前，不动产权籍调查还没有确切定义，也没有法律明确规定登记必须进行不动产权籍调查。综合国土资源部《关于做好不动产权籍调查工作的通知》（以下简称《通知》） 以及《不动产权籍调查技术方案（ 试行）》（ 以下简称《方案》）中的相关规定，不动产权籍调查指不动产权籍调查单位以宗地、宗海为单位，通过对宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元进行调查和测量，以获取宗地、宗海、房屋（建、构筑物）、森林和林木等不动产权籍信息的行为。
权籍调查并不是什么新事物。早在19 9 3 年， 原国家土地管理局就出台了《城镇地籍调查规程》，2 012 年国土资源部将其更新为《地籍调查规程》。此外，其他涉及不动产登记的部门也均有出具类似的规范、规程。如《海籍调查规范》《无居民海岛使用测量规范》《房产测量规范》《森林资源规划设计调查技术规程》等。按照《通知》规定，以上的规范、规程在不动产权籍调查时仍然适用。需要指出的是，原土地权籍调查和原房产权属调查的目的存在不同。前者的一个很重要的目的，是解决历史遗留的权属争议，故而具有浓重的行政管理色彩。无论在原《地籍调查规程》，还是在《方案》以及《不动产登记操作规范（试行）》中，均有关于权属调查部分必须由不动产登记机构的人员进行的规定。 而房产测量时进行的调查，仅是测绘单位测量时的一个工作内容，其并不会对登记的权属结果产生影响。
二权籍调查的具体适用规定
根据《通知》的规定：“各地要按照不动产登记的总体要求，以现有地（海）籍调查成果为依据，充分利用房屋、林木等各类不动产调查、登记、审批、交易等资料，开展日常不动产权籍调查。权籍调查完成后，要与已有的地籍图、宗地图等地（海）籍成果进行有效对接，核实权籍调查结果，适时更新地（海）籍图，满足不动产登记的需要。”
《通知》同时明确，“申请办理不动产转移、变更登记时，如宗地界址等未发生变化的，原有调查结果继续有效”，但根据《方案》： “应当根据申请调查的材料和档案资料查询结果，核实确认不动产的权属现状，确认其界址是否发生变化，然后确定权属调查的具体方法。”这意味着，无论办理哪种不动产登记业务，都应该办理权籍调查，只是需要区分情况，确定是否需要进行外业调查而已。
值得注意的是，《北京市不动产权籍调查工作方案（试行）》中第2 条则对此做出了不太一样的规定：“不动产权籍调查工作应当坚持便民利民原则，只要是原来办理过登记或者通过预售许可等可以取得相关数据的，无论变更、分割、抵押、查封、转移、更正、补证等等，都应利用已有房屋、土地调查测绘成果，不再进行权籍调查，直接办理登记手续。”
三现状、问题和原因
由于政策理解和各地情况差异等原因，实践中明确要求必须进行权籍调查的情况普遍存在， 也存在权籍调查效率低等问题。这些情况和问题的发生，是多方面原因造成的。
一是历史欠账多。早期不动产登记权籍调查不正规，甚至没有调查，而原登记档案也没有测绘成果，或者测绘成果没有坐标，无法直接利用。
二是规则和精度要求改变。原《地籍调查规程》出台时， 没有数据化、电子化的要求，界址点的确定也主要靠当事人指认和现场测量来确定。即使是有界址点坐标的，很多也是采用原来的19 5 4 年北京坐标系和1 9 8 0 西安坐标系， 而新的要求是需要按照2 0 0 0 国家大地坐标系和19 8 5 国家高程基准来确定相应的界址点。
三是登记机构的权籍调查人员严重不足。按照《方案》的要求来实施，所有不动产权属调查需由不动产登记机构的人员来完成， 这直接造成了工作效率低下。
四是法律职责不清晰。按照《通知》所述，“ 不动产权籍调查作为不动产登记的基础，是条例实施、簿册统一和信息平台建设的重要支撑”。有观点认为，《不动产登记暂行条例》第16 条规定申请人应当提交的“ 不动产界址、空间界限、面积等材料”就属于权籍调查成果资料， 测绘成果报告即可达到要求，无须另外的权属调查。此外，《方案》有对存在界址纠纷的调查处理程序，而这又变成《土地权属争议调查处理办法》行政裁定的内容了。此外，实践中，如果任何登记都重新进行权籍调查的话，则会导致更多的问题，比如转移、抵押的时候发现违法建设，而登记机构并没有法律授权可以直接处理。
四解决问题的建议
一是应该明确不动产登记与权籍调查的关系。综观目前关于不动产登记的法律、法规、操作规程等，都仅仅在首次登记中要求提供不动产权籍调查材料。因此笔者认为，不应笼统地把权籍调查作为不动产登记的前置环节和必备条件，应有所限定和区分。
二是将权籍调查中的权属调查和测量工作区分开。不动产登记时应仅提供测量成果报告即可，不需进行产权属调查。权属调查应仅适用于土地总调查或者存在纠纷土地的情况，并且不适宜由登记机构来行使。
三是通过首次登记、在建工程抵押等受理后的现场查勘来完成需要不动产登记机构现场核验的相关内容，如建筑物是否按照规划建设、申报的在建工程和现场查勘结果是否一致、不动产是否灭失等。
四是对于不动产测绘成果是否可以用于不动产登记，应该由单独的部门来审查，并且这种审查也应该是形式的，即测绘成果的法律依据、测算依据、格式等进行审查。如果对测绘成果有异议的，应当按照《测绘法》的规定依法处理，测绘成果质量应当由测绘单位来承担相应的法律责任。
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