未成年人名下房产如何实现抵押权

　   随着我国房地产市场的迅猛发展和人们物质生活水平的不断提高，未成年人成为业主的情况越来越普遍。但这些小业主因受自身民事行为能力所限，其房产控制权实际掌握在其监护人手里，监护人能否随意处置这些未成年人名下的房产？债权人能否接受以未成年人名下房产设定的抵押？该抵押担保的效力如何？上述均是此类案件涉及的焦点问题。

　　一、关于以未成年人名下房产设定抵押的合同效力问题

　　我国《民法通则》第十八条规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。通过对该法律规范的识别，笔者认为，其应属效力性的禁止性规范，即为法律的强制性规定，依据我国《合同法》第五十二条规定，违反这类规范的合同是无效的。故监护人以未成年人名下房产设定抵押所签合同必须满足“为未成年人的利益”这一条件，否则，该合同依法应被认定无效。

　　二、关于“为被监护人的利益”的法律界定问题

　　对此，我国法律、法规及司法解释没有作出明文规定，在司法实践中通常认为：父母出于未成年子女健康成长或受教育等必要，如子女上学、治病需要大笔费用，未成年人致人伤害，须支付大笔赔偿费用等原因，可以处置未成年人名下房产。除此之外，父母不得以任何理由通过买卖、赠与、设定抵押等方式处分未成年子女名下的房产。

　　三、关于“为被监护人的利益”这一缔约目的的举证责任问题

　　依据举证责任分配原则，主张积极事实的一方应负有举证责任，而对于主张消极事实的一方，不应苛求其举证证明。在审判实践中，对债权人的证明义务，通常有如下要求：一是提交经过公证机关公证的未成年人法定监护人的声明，声明书中应写明抵押未成年人名下的房产是“为未成年人的利益”及理由，并承诺承担一切法律责任。其中在“理由”部分，应当载明依抵押行为所取得的款项系用于支付未成年人上学、医疗等费用。二是提交抵押行为系“为未成年人利益”的相关证明材料，如未成年人的病历、入学通知等。三是提交资金具体使用情况的证明材料，如出借款项系汇入相关学校、医院及其他利害关系人账户的证据。

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