宅基地超面积的如何登记界址

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　　问题： 

　　按照有关规定，对1987年《土地管理法》实施以后、农村村民占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，按照实际批准面积进行登记。超过批准的部分可分别在土地登记簿和土地证书记事栏中加以注明。但是，在实际工作中应当如何操作？宗地权属界址位置如何确定？宗地图是按照实际使用面积绘制还是批准面积绘制？

　　解答： 

　　一、超占部分注明的目的是为以后“按有关规定作出处理”。 

　　目前农村宅基地超面积的现象非常普遍。登记发证时应当如何处理？其实，很多文件都曾作出规定。如：1995年3月国家土地管理局印发的《确定土地所有权和使用权的若干规定》、2008年《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》、2011年11月《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）等，都规定区分3个不同的历史阶段分别处理。其中对于1987年《土地管理法》实施以后农村村民占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，上述文件都规定要按照实际批准面积进行登记，同时超过批准的部分可分别在土地登记簿和土地证书记事栏中加以注明，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。可见，宅基地面积超占的，要在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，目的在于以后“按有关规定作出处理”。

　　二、应当按照宗地的实际界址进行调查，绘制宗地图。 

　　2012年《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号）对此问题作出了进一步规定：“对1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地登记发证，应按照批准面积填写使用权面积。实际占用面积超过批准面积的，可在《集体土地使用证》记事栏内注明超过批准的面积，宗地图按实际占用范围绘制，能确定超占范围的，要在宗地图上用虚线标注超占部分。”

　　由于之前审批宅基地时，批文中很少有明确的宅基地四至界限坐标，哪些是批准的部分，哪些是超占的部分，实践中很难作出界定。因此按照批准面积绘制宗地图，难以操作。即使批准的界址十分清晰、也有明确的坐标，但如果只是按照批准的面积调查、绘制宗地图，超占部分没有得到体现，也难为以后“按有关规定作出处理”提供依据。而按照实际界址进行调查、绘制宗地图，将超占部分在地籍调查表和宗地图中加以注明，并由申请人和实际的邻界人签字，能显示当事人所超占面积数量和具体位置，可以为以后“按有关规定作出处理”提供依据。

　　（中国土地矿产法律事务中心）