情形一：向被授权经营企业内部处置土地使用权
向被授权经营公司的直属企业、控股企业、参股企业作价出资（入股）或租赁。《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（以下简称《规定》）第4条规定：“被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续。”据此，在授权经营期限内可以将土地以作价出资（入股）或租赁方式向被授权经营公司的直属企业、控股企业、参股企业进行配置。关键问题是，被入股的企业获得的土地权利类型应当如何登记？实践中，有的登记为授权经营，有的登记为作价出资（入股）或租赁。笔者认为，被授权经营的企业依授权在授权企业内部配置土地，是代表国家在经营管理土地，应登记为作价出资（入股）或租赁。当事人提交土地使用权经营管理授权书、作价出资（入股）或租赁合同等申请资料，可以办理土地使用权转移登记（不动产统一登记制度实施以前为变更登记），土地使用权类型为国有土地使用权作价出资（入股）或租赁。
在被授权经营的集团公司成员企业之间转让。《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（以下简称《意见》）规定，“以授权经营方式处置土地资产的，土地使用权在使用年期内可依法在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让”。取得授权经营国有土地使用权的主体，为被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司。此条规定的转让，仅指在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让。被授权的集团公司向其成员企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地后，其成员企业享有作价出资（入股）或租赁土地使用权。在集团公司成员企业之间转让时，土地使用权类型应与土地配置时保持一致，受让方仍以作价出资（入股）或租赁方式使用土地。因此，授权经营土地使用权在集团公司成员企业之间转让时，当事人提交土地使用权转让合同等申请资料可办理土地使用权转移登记，土地使用权类型为国有土地使用权作价出资（入股）或租赁。
情形二：向被授权经营企业外部处置土地使用权
不对外作价出资（入股）或租赁。《意见》规定，“以授权经营方式处置土地资产的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资(入股)、租赁”。但目前被授权经营公司以作价出资（入股）、租赁方式对外处置土地资产，并无相关法律法规予以明确，解决现实登记问题应以《规定》中“被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地”的内容为依据。因此，被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司，向被授权经营公司成员企业以外的单位或个人以作价出资（入股）、租赁土地使用权配置土地申请的登记，应不予受理。
经批准集团公司成员企业可对外转让土地。《意见》规定，“向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金”。因此，授权经营的土地使用权向集团公司以外的单位或个人转让时，需提交土地行政主管部门批准文件、出让合同、出让金票据及税费等资料，办理出让土地使用权转移登记。另外，如果受让单位符合国家授权经营条件，经原批准授权经营的省级以上人民政府批准同意，将原授权给企业使用的土地继续授权给受让后的企业管理使用，受让企业取得授权经营土地使用权，可办理授权经营土地使用权转移登记。实务中，有授权经营企业被合并或兼并导致土地使用权转让的，可照此办理。
未经批准不得向集团企业以外的单位或个人抵押。授权经营国有土地使用权能否设立抵押权登记，目前也没有相关规定，所以对此类登记申请应不予受理。另外，根据《意见》中“以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资(入股)、租赁，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金”的规定，经土地行政主管部门批准可以向集团公司以外的单位或个人转让。因此，经土地行政主管部门批准，也可以向集团公司以外的单位或个人抵押。在实现抵押权时，应当在从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
此外，在办理此类业务时，还有以下两方面登记事项需要注意。
其一，在国有企业改革过程中，原划拨土地使用权以授权经营方式处置土地资产时，应该将房改房等住房用地扣除出去。但实际工作中，登记机构在办理授权经营登记时往往未扣除该部分，而将包含房改房等住房用地的整宗地全部办为被授权企业土地使用权。对此，应经土地主管部门批准，将不属于授权经营的部分扣除出来，更正登记为原来的划拨用地。如果职工依法将房屋出售或职工自愿申请划拨转出让，补办土地出让手续、补交土地出让金后，可办理出让国有土地使用权转移登记。
其二，被授权经营企业土地异地置换时，如果置换后的土地使用权经批准仍为授权经营且用途不变，且因置换后宗地上该不动产权利的第一次登记，应办理授权经营土地使用权首次登记。如果被置换后的土地改变用途，根据《意见》中“改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金”的规定，企业应当补办出让手续，补交土地出金后取得出让土地使用权。由于是置换后宗地上该不动产权利的第一次登记，应办理为变更用途后的出让国有土地使用权首次登记。
作者单位：四川省乐山市国土资源局
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