2017年9月，甲房地产开发公司（以下简称“甲”）与乙融资租赁公司（以下简称“乙”）签订了融资租赁合同。根据合同约定，甲名下的房产过户至乙名下，乙再以售后回租式将房产出租给甲。丙以其名下的房产作担保，与甲、乙签订了三方抵押合同。现丙和乙共同凭融资租赁合同、抵押合同等申请抵押登记。不动产登记机构在登记审查中发现，融资租赁合同明确要求将甲的房产过户到乙名下，但乙和甲为了避免交纳房产过户产生的税费，采取了不过户的操作方式。不动产登记机构认为融资租赁关系未成立，抵押合同所依附的主合同不成立，因而无法办理抵押权登记。对此，申请人提出异议，要求办理登记。
解决办法
不动产登记机构研究认为，上述房地产租赁不构成融资租赁合同关系，如果甲先将房产转移登记至乙名下，再出租给甲，因租金产生的债权，则可以进行不动产抵押担保。如果不采取此方式，甲还可以将该类不动产上添附的动产设备、设施进行融资租赁。对此，登记机构与申请人进行了沟通，申请人将不动产上添附的动产设备、设施的所有权转移给出租人，在此基础上建立了符合规定的融资租赁合同关系。
经验总结
审查制度是不动产登记的重要制度。在不动产登记工作中，融资租赁合同中涉及不动产租赁物的，登记机构有能力进行审查的应主动审查，尽到审慎义务，以确保登记的准确性。在融资租赁关系中，以不动产为租赁物的，只有在转移登记后才能成为租赁公司有权处分的标的。对此情况进行合法性的审查，应当成为登记机构登记审查的要素。
提供单位：江苏省无锡市不动产登记中心
国土资源部不动产登记局会同不动产登记中心初步确定了一批具有典型意义的案例，将在《中国不动产》杂志及本官微上陆续推出。刊登结束后，将通过征集网络投票等方式评选出100个“百佳案例”并汇编成册，为各地提供经验借鉴样板。
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