2018-05-04 中国不动产官微
各地实施不动产统一登记制度以来，有力地发挥了统一登记机构和登记规则、规范登记行为的功能，切实实现了《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）便民利民的立法目的。
值得注意的是，有些地区在办理不动产登记业务过程中，出现了片面追求缩短办理时限的苗头，个别地区甚至提出了不动产登记“立等可取”之类的宣传。这种做法确实回应了申请人尽快完成登记手续的诉求，体现了相关部门和人员“急人民群众所急”的良好愿望；但片面求快违背了不动产登记的客观规律，反而不能真正实现“方便群众申请登记，保护权利人合法权益”的立法目的。
1.《条例》第20条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”《条例》之所以原则上规定一个比较长的登记办理时限，本质上是基于对登记行为性质的合理把握。作为“不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”，不动产登记行为原则上是一种能够引发物权变动或者对抗法律后果的行为。申言之，所谓的不动产登记行为，就是指在发生了一个依法能够引起不动产物权变动的法律事实之后，登记机构应当事人的请求对该法律事实的构成要件逐一加以确认，最后依法做出判断、确认该法律事实发生，然后再把依据法律规定该法律事实引发的物权变动结果记载于登记簿的行为。在这一过程中，登记机构进行的各项审查，主要目的是保证最终登记结果的正确性，从而维护登记簿的公信力和真正权利人的合法权益，进而维护交易的安全、市场的秩序。
从《条例》《细则》来看，其对于依申请登记的流程以及登记机构的审核职责进行了细致的规定，将其流程明确区分为申请、受理、查验、记载四个阶段。就登记申请，《条例》《细则》对于申请人、申请地、申请材料的范围及其形式、共有人申请、法定代理人和委托代理人代为申请等都进行了细致规范，从而间接明确了登记机构的受理环节判断标准。就登记机构的受理，《条例》明确了登记机构受理登记申请时的形式审查职责和依法受理职责。就登记机构的查验，《条例》《细则》对于登记机构的具体查验事项、实地查看的具体内容以及登记机构的调查权进行了明确规定。此外，对于符合登记条件时登记机构及时准确予以登记的职责，以及不符合登记条件时，依法不予登记的情形与职责，《条例》《细则》都做了明确规定。尤其需要指出的是，为了实现便民利民的目标，《条例》《细则》简化了证明要求，严格限制申请材料，例如，长期存在的继承强制公证被取消。这在方便当事人的同时，也实际上大大加重了登记机构的审查职责。
总体而言，《条例》《细则》对登记机构在登记过程中各项审查职责的全面、细致规定，目的就是为了保证登记结果的正确性。而这些审查职责的履行，都需要一定的期限来完成。如果一味求快，势必造成相关步骤无法真正落实。再如，对于实践中需求强烈、做法迥异的公告问题，《细则》依据保护当事人合法权益的立法目的、根据不动产统一登记实践的内在要求，详细列举了需要进行公告的各种情形，并对公告的方式、期限、公告内容、后果等进行了详细的规定，并且目前强调“公告所需时间不计算在登记办理期限内”。如果片面追求效率，该审查的未审查到位、该调查的未调查、该公告的不公告，必然导致损及登记结果正确性的后果。
《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》强调：“产权制度是社会主义市场经济的基石，保护产权是坚持社会主义基本经济制度的必然要求。有恒产者有恒心，经济主体财产权的有效保障和实现是经济社会持续健康发展的基础。”保护产权的第一步，就在于不动产登记簿记载的正确性。因此，登记行为的首要目的在于登记结果的正确性而非效率。一旦登记发生错误，由于登记簿的公信力，可能导致真正的权利人失去权利。即便事后受害人能够通过国家赔偿或者民事赔偿获得救济，但“恒产”的莫名丧失对产权保护的“恒心”仍然会造成致命的影响。故而，登记行为与行政机关一般的行政管理、市场管理行为有着本质上的差别。后者强调及时积极主动发现、打击各类损害公平竞争的行为，强调效率，显然是必要的，但不动产登记如果片面强调效率，显然是不妥的。
此外，如果违背相关法律要求，片面追求缩短登记时限，也会导致登记机构为了规避相关法律责任，通过压缩受理数量等方式加以规避。最终导致看上去登记速度很快，但大量登记需求无法进入登记程序、人民群众反而不满意的结果。
2．当然，不能片面求快并不是说一律不能求快。不动产登记机构不妨从以下几方面入手，推动登记合法、合理、科学提速。
首先，全面把握法律对登记时限的规定，依法有所作为。前述30个工作日的原则要求是对各类权利登记的要求，对于其他登记则未必如此。例如，《细则》第19条规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。”这里所言的“直接”实际上意味着登记机构在对相关文书的真实性和送达程序合法性完成审核后立即予以登记。之所以如此，是因为这些登记中，相关嘱托机关已经完成了相应的审查。再如，《细则》第83条规定：“不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。”这就是说，只要符合受理条件，就应当办理异议登记。因为异议登记作为一种紧急措施，并不导致权利负担，更不会影响权利变动，故而应当尽速办理。
其次，依法清理相关申请材料，切实优化登记流程。部分地方登记速度太慢、人民群众不满意的一个重要原因在于，并未真正认识到统一登记便民利民的目的所在，继续人为地割裂登记流程，违背《条例》第16条的明确规定，随意设置增加申请材料。相关地方政府应当切实践行法治理念，及时叫停、纠正相关行为，避免因为政府机构内部的推诿扯皮，损害人民群众利益。
此外，不动产统一登记之后，一些地方案多人少的矛盾日渐突出，客观上造成了登记阻滞。如何合理安排相关编制、人手，也不无优化、调整的空间。
作者单位：中央财经大学
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