异议登记是《物权法》设立的一种登记类型，利用恰当能有效保护真正权利人的利益，提醒善意第三人，防止其利益受损。由于异议登记申请相对较少，许多工作人员对相关业务熟悉程度有限，而其复杂性要求登记机构更加谨慎办理。
处分登记与异议登记
处分登记期间，登记事项未记载于登记簿，利害关系人申请异议登记的，登记机构应受理并立即通知处分登记申请人，说明异议登记的情况。若处分登记申请人愿意继续登记，并出具了知悉异议登记存在且自担风险的书面承诺，登记机构可继续办理；反之, 处分登记申请人撤回申请。
异议登记期间，申请人进行处分登记的，应按照《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称 《细则》）第84条规定办理，即异议登记期间，登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。
异议登记与预告登记
办理预购商品房预告登记期间、办理预购商品房抵押权预告登记期间，登记事项都未记载于登记簿，异议登记的条件不成立，因此不可能受理。办理存量房买卖、抵押预告登记期间，利害关系人申请异议登记的，登记机构应当受理，并立即通知预告登记申请人，说明异议登记的原因。如果预告登记申请人愿意继续登记，并出具了知悉异议登记存在且自担风险的书面承诺，登记机构应按程序继续办理预告登记；反之, 预告登记申请人撤回预告登记申请。
预购商品房预告登记、抵押权预告登记后，以及存量房买卖、抵押预告登记后，应尽量不办异议登记。这是因为异议登记是临时性保障措施，有效期最多15日，过期失效。且根据《细则》第83条，异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，登记机构不予受理。而预告登记转本登记的期限长且不可预料。此外，即使利害关系人申请了异议登记，也要到仲裁委员会或法院提起仲裁或诉讼才能解决问题，直接提起仲裁或诉讼办理查封登记更能节约时间和经济成本。
异议登记后，不动产登记簿记载的权利人就不动产买卖或抵押申请预告登记，登记机构应予受理。一方面，预告登记是对债权的保障，不是处分登记。另一方面，预告登记的权利人通过预告登记获得了一种优先权，避免了异议登记失效后，不动产登记簿记载的权利人对不动产另行处理的可能性。
异议登记与查封登记
查封登记后，可进行异议登记。查封登记是法院对不动产物权处分的限制，如果查封的不动产有争议，法院处置难度较大。因此如果有人申请异议登记，法院能知道其中原因，会更有的放矢，避免纠纷。
异议登记后，也可进行查封登记。查封登记是依法院或其他国家机关的协助执行通知书而为，执行法院或者其他有权国家机关的命令，登记机构无可选择。《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》等均规定，人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，相关部门应及时办理查封或者预查封登记。
作者单位：山东省淄博市不动产登记中心
《中国不动产》2018年第5期
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