不动产抵押借贷如何办理登记？

        随着市场经济发展，企业融资活动已经从最初的向银行抵押融资逐步发展到发债融资、发行股票直接融资等，企业之间的借贷活动也越来越多。为了保证借款安全，被借款企业往往要求必须经过不动产登记机构抵押登记，而登记机关往往因不了解企业之间能否以土地使用权抵押借款而难以办理。笔者认为，这类登记业务问题可从以下几个方面理解和办理：

        企业之间能够以土地使用权等抵押借款的前提是双方之间签订的债权债务主合同符合法律法规规定，涉及需要金融监管部门批准的，应当取得批准手续。也就是说，只要没有法律法规规定禁止企业间借贷行为即可。

        企业之间、企业与个人之间签订的债权债务合同符合法律法规规定的，债务方可以依法取得的出让土地使用权、承租土地使用权、作价出资、入股土地使用权，或以依法取得的房屋所有权连同房屋占用范围内的国有划拨土地使用权抵押。

        企业之间以依法取得的出让土地使用权、承租土地使用权、作价出资、入股土地使用权，或以依法取得的房屋所有权连同房屋占用范围内的国有划拨土地使用权抵押担保的，应当依法办理不动产抵押登记。

        设定抵押权的土地使用权是出让或作价出资、入股土地使用权的，以剩余年期的出让或作价出资、入股土地使用权价格计入抵押标的；设定抵押权的土地使用权是承租土地使用权的，以剩余年期承租土地使用权价格计入抵押标的；设定抵押权的土地使用权是划拨土地使用权的，划拨土地使用权权益价格可计入抵押标的。

        设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，抵押权实现时依法拍卖该房地产后，应当从拍卖价款中首先扣缴相当于应缴纳的土地出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

土地观察

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