实务中遇到这样一个实例，某银行申请办理A处不动产所涉预购商品房抵押预告登记转为抵押权正式登记时发现，之前申请的预购商品房抵押预告登记误将申请表中被担保债权数额填写错误，其应为201万元，借款合同中亦明确写明为201万元。但申请表中却误写为20.1万元，故而银行向登记机构提出登记申请。而对于登记申请类型却引发争议，有观点认为此错误系申请人填写错误，登记机构据以申请表进行登记，申请人主张担保债权数额错误的，应属于担保债权数额变更情形，应适用抵押权变更登记。对此笔者有不同观点，针对此类适用更正登记与变更登记存有争议的，应明确是否登记簿存在错误，把握错误产生的原因以及当事人之申请，仔细审核，以在适用正确的登记类型之时尽量降低登记风险。
1.明确更正登记与变更登记的不同之处
针对此例，笔者以为应适用更正登记，首先明确更正登记与变更登记的不同之处是选择适用何种登记类型的关键。依据《物权法》第19条第1款规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。可见，其适用前提为权利人、利害关系人即登记申请人针对登记簿记载的事项存在错误。而变更登记主要针对权利登记类型，是指存在发生变更的事项时申请的登记类型。如《不动产登记暂行条例实施细则》第68条规定：有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；（二）被担保的主债权数额变更的；（三）债务履行期限变更的；（四）抵押权顺位变更的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。 因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。此种变更应属于嗣后发生的，非原当事人合意的，或因后续双方当事人共同合意引发的变更，如姓名变更的，在抵押权人登记后发生了名称变更，嗣后双方合意协商对主债权数额进行变更的，也即在先登记的登记事项是没有错误的。
2.把握错误产生的原因之起源
如本例情形，银行在申请所涉不动产抵押预告登记时，其申请的借款合同中明确写明了债权数额为201万元，且经抵押人和抵押权人双方签字确认，其作为登记原因文件，应成为登记记载事项的依据，然而却因申请表中填写失误而造成登记簿中记载与原因文件不一致，此种情形应为显而易见的错误，错误根源系由申请人填写错误及登记机构未能尽到仔细审核义务所共同造成。而倘若原借款合同中债权数额亦为20.1万元，则登记原因文件与登记申请事项和最终登记簿记载皆一致，原则上便不能将其视为登记错误，如系当事人将作为原因文件的借款合同填写错误，而双方当事人均未察觉所致，此时若申请人提请更正登记，则应提供足以证明登记簿确实存在错误的证明材料，如当事人之间的实际放款材料或其他足以证实借款合同填写错误的材料等。故而把握登记簿错误的原因十分关键，如错误系原因文件与申请表中申请事项不一致所致，则其登记簿中错误便已然具有了高度盖然性。而如果错误系起源自原因文件，而登记机构所收据的登记原始材料中原因文件与申请表中体现事项一致的，则应首先肯定登记簿之记载正确性，在未有其他确切证据证明错误存在的情形下，不应将登记簿推翻而适用更正登记。
3.当事人申请亦十分关键
不动产登记秉承依申请原则，而更正登记亦存在依申请更正和依职权更正情形，如本例情形，若登记机构主动发现的，原因文件与申请材料不一致的，因登记审核职责的缺位，自应主动依据规范要求，联系双方当事人，确认原因文件与申请表之不一致是否系错误存在。若双方当事人主动配合则引发依申请更正登记据以登记，若当事人拒不申请则应启动依职权程序，依据原因材料记载将登记错误予以更正。而申请人为权利人，其与抵押人一并主动提出申请更正的，只需提供确有错误的证据材料便足以启动更正程序，如本例中银行提供申请表系填写失误的说明材料，加之登记原因文件中的正确记载，便可以启动更正登记程序。但在当事人申请时，仍应鉴别错误种类，而如前述错误源自原因文件的，当事人申请更正的，则其所提交的证明错误存在的证据便应更为严苛。在此情形下，更正登记与变更登记存在登记费用方面的差别，且若所申请更正与变更登记系所有权归属的，亦存在税费方面的差异，此种审核更应严格把握。然而鉴于原因文件系申请之当事人意思表示之凝聚，此种证据材料在登记实务中极难辨别，且在登记机构受理先前错误登记时对于相关记载事项均加以核对并询问的情形下，若当事人亦未察觉错误，则理应由其自己承担错误产生之责任。故而登记机构宜以登记簿记载无误，并向申请人释明采变更登记申请的形式予以纠正为宜。若双方申请人申请变更登记，双方提供新的变更原因文件的，可直接予以受理。
4.登记机构的审核和风险防控
如前文所涉，错误起源于原因文件和登记申请表不一致的，实则登记机构亦存在错误，依据《不动产登记操作规范（试行）》4.8.2第4项规定：申请登记的事项与权属来源材料或者登记原因文件不一致的不动产登记机构不予登记且书面通知申请人。原因文件与申请事项不一致理应属于不予受理情形，登记机构未予以审核发现，若造成当事人损失则存在承担赔偿之风险，故而在针对登记申请仔细审核的同时，面对更正登记之嗣后的救济登记申请程序，更应予以严格把握，仔细审核，意图纠正原来之错误。
第一，应查证登记后所涉不动产是否已经办理转移登记或者其他抵押权登记或者地役权登记、预告登记和查封登记等限制登记。依据《不动产登记操作规范（试行）》16.1.4第2项规定：不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：申请更正的登记事项是否已在不动产登记簿记载；错误登记之后是否已经办理了该不动产转移登记，或者办理了抵押权或地役权首次登记、预告登记和查封登记且未注销的。只有未存在此种后续登记的方能予以更正。
第二，把握错误产生原因及起源，以此把握更正申请材料的证据盖然性。如原因材料错误和申请材料错误的，其提交的证据材料证明力应予以区别，系笔误等易于鉴别的，提供原因材料与其不一致的证明材料即可。而若意欲证明原因材料存在错误的，必须提交具有足够证明力之证据，如经生效法律文书确认并撤销的由一方欺诈胁迫之下签订的合同等。
第三，对于申请人申请亦需区别对待。很多情形下，在先登记并无错误，如前述原因文件与申请表一致的情形，应依托登记原始原因材料和登记申请以及后续申请人提交证据予以严苛把握。对于申请人申请存在错误的，也应主动释明，如原因文件与申请表不一致的，双方当事人确认系笔误造成的，而申请人申请变更的情形，则应主动释明可适用更正程序。一则更正登记费减半，二则程序更为快捷，材料更为简单，真正发挥不动产登记高效便民的宗旨。
第四，对于意图通过变更或者更正程序起到其他不法目的的申请应具有鉴别能力，如针对所有权的更正，若原登记申请并无瑕疵且登记资料与记载一致正确，而双方当事人申请更正或者变更，很多情形下其多出于节税或者偷逃税款之目的。此种情形，一则表现为原登记记载正确无错误，多系双方后来合意申请更正或变更，其不愿配合提交核税等相关材料，此时登记机构应明确要求申请人提供核税相关材料，将税控风险予以转移。同时值得一提的是，多数税务部门对于此种不动产变更是否缴税存在审核上的盲点，而且很多甚至以登记机构的登记申请类型予以权衡是否缴税或免税，很多登记与税务协调办理的更是存在此种情形。对此，笔者认为税务总局应明确不属于免税情形下的缴税义务，强化基层办税人员素质，毕竟登记机构负责的仅为税务部门的一种协调防控责任，而具体是否缴税、是否存在偷漏税仍应由税务部门予以把握，任何机构的受理程序和类型均不应成为是否缴税和免税的依据。
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