依据《不动产登记操作规范（试行）》规定，不动产登记机构可以建立不动产登记会审制度，会审所管辖范围内的不动产登记重大疑难等事项。目前，各地的业务会审会已经成为不动产登记机构独立行使行政确认的一项承上启下的重要制度。
一般来说，不动产登记业务会审会（以下简称“会审会”）主要讨论新类型案件和疑难、重大、复杂、历史遗留案件的定性和法律适用问题，指导同类型案件办理登记工作，归纳总结同类型案件登记实务经验，统一审核尺度和法律适用标准，讨论的意见和建议具有强制性和指导性，由业务科室、下属单位及承办人执行，会议记录存入登记案卷存档备查。目前，各地会审会在会议召集人、启动机制、人员组成、与上一级会审会衔接等方面都存在较大差异。同时，存在行政色彩过浓、业务科室及承办人缺乏最终审核决定权、案件讨论范围多寡不一等诸多问题。
笔者认为，应探索、明确和遵守会审会工作规律，进一步强化其强制性及指导性色彩，在坚持包容性和开放性的基础上，建立权责统一、权责明晰、配套齐全、监督有序的行政确认权力运作机制，为不动产登记工作的平稳运行服务。
01
职能定位与功能
会审会属于不动产登记机构内部的专业决策和咨询指导组织。参会人员对案件要充分发表意见及建议，如果形成了会审会结论，业务科室及下属单位和承办人应严格执行。
会审会的功能主要体现在两个方面。
一是研究重大、复杂、疑难、历史遗留的案件。近年来，随着不动产登记改革工作不断推进，各种疑难的法律关系和新出现的案件不断涌现。与此同时，人们的法治水平和维权意识日益增强，更加注重使用合法的方式实现和维护自己相关权益，这既是公民参与社会管理和法治时代的体现，同时也对不动产登记审核人员提出了更高的要求。特别是部分社会关注度高、影响重大的案件，不仅涉及相关法条的适用问题，还牵涉经济发展、社会稳定等方方面面，往往面临诸多争议。此外，不动产登记面广量大，个性问题和历史遗留问题等疑难业务频繁出现，这些问题的形成有多种复杂的原因。显而易见的是，要解决这些问题，仅仅依靠承办人的水平能力和专业知识是很困难的。因此，不动产登记机构建立会审会这一平台，致力于解决登记疑难业务，是非常必要的。而会审会的性质和作用，有些类似于人民法院的审委会，旨在集思广益，利于解决重大问题，同时有利于分担个人过重的责任。
二是统一标准和法律适用。会审会应追求“同案同审”效果，规定法律适用标准应统一。实践中，因为承办人不同的法律理论、文化素养、生活经历以及看问题的视角，在审核时不可避免地对相同的案件持有不同的诠释。而解决“同案同审”问题的最好办法，就是建立业务会审会制度，发挥其统一审核标准、利于规范审核人员行为的功能。
02
人员组成与会审方式
目前，各地会审会的组成人员不尽相同。例如：湖北汉川明确会审会由不动产登记中心负责人召集，国土资源局主要负责人、分管负责人、局纪检监察负责人、不动产登记科负责人、不动产登记中心副主任及相关工作人员参加；云南河口的会审会由相关业务负责人、业务骨干组成，根据会审事项相关人员列席参加；广西桂林则规定，国土资源局政策法规科负责人也应参加会审会。
作为参谋咨询、决策机构，会审会应是一个包容和开放的组织，出席参加业务会审的人员，应包括参与不动产登记行政确认的相关人员。众所周知，不动产登记行政确认活动参与人员较多，一般包括前台受理、审核、登簿等岗位人员，参加会审会时，相关人员应畅所欲言，且发言应如实记录在案备查。同时，建议吸收政策研究室人员参会，并听取其意见，以利于开拓视野，为将来学术和调查研究提供素材，为日后印发案例指导等提供参考。由于各地登记机构具有审核资格的人员数量并不多，尤其是边远地区基层更少，如召开跨专业会审会，应由政府出面召开有关部门专业人员参与不动产登记业务处理联席会。
根据提交会审事项的情况和性质，可以实行三级会审制度。例如：桂林不动产登记会审制度规定，重大事项实行三级会审制，按级别由低到高分别为桂林市不动产登记中心登记业务会审会、桂林市国土资源局不动产登记业务会审会、桂林市国土资源局局长办公会；四川广安试行的不动产登记三级会审会制度，包括了广安市不动产登记中心业务例会、广安市不动产登记中心业务工作会审会、广安市国土资源局不动产登记工作会审会。
03
会审会的规范化建设
建立会审会制度的目的，是通过群策群力、汇聚智慧，实现集体决定，并不排斥分歧意见。实际上，正是因为有意见纷争，才能释放个体的最大潜能和张力。尽管会审会属于结构松散性的实体组织，如要实现其功效发挥的最大化，就必须强化规范化建设。
科学设置程序。一般列入会审会讨论案件，须先经过业务科室充分讨论，形成具体明确的书面意见，并提前送达参会人员，保证参会人员熟悉书面材料。然后，由相关业务负责人提前将会审事项提交会审办公室，再由办公室确定会议时间、通知参会人员；会议中，业务负责人向会审会介绍业务事项，提出处理依据和处理意见建议，再按照会审原则进行会审。对重大事项的决定，以事实为依据，以法律为准绳，实事求是地依法办理，会审会形成书面会议纪要。
明晰规定讨论的范围。会审会应只讨论适用问题，不讨论案件的事实问题。如何理解“重大、复杂、历史遗留和疑难”案件，是一个见仁见智的问题。比如10年以上、由当时特定原因形成且一直未能解决的，可定性为历史遗留问题。
明确发言的具体顺序。先由承办人员介绍案情，所在科室相关审核人员补充发言；然后参会人员提问，承办人回答，参会人员再依次发言，确保每一位参会人员按顺序充分行使表态权；最后，主要负责人对意见和观点进行集中，按照事实清楚、符合法规政策的原则，与会审人员形成一致意见，作为会审集体决定意见，并明确依此予以实施。
完善相关辅助程序。每位参会人员有着不同的成长经历，形成了对法律的不同理解，激烈的观点碰撞是难免的。一般应在业务科室参加会议的人员中指定一人临时出任会审会秘书，承担安排会议、上传材料、记录会议、整理发言等事务性工作，并在不动产登记信息系统中留痕和副卷备查。
04
具体程序与原则
不动产登记实务中遇到疑难业务问题，审核人员认为必要时即可向会审会提交会审建议。实践中，列入会审范围内的主要有两类：一是历史遗留问题；二是法律法规及操作规范没有相应规定，且认为有争议需要会审的问题。一般情况下，审核人员需要参与会审，并根据会审结论办理不动产登记。
会审会的具体程序主要包括四个步骤：一是提出问题。需提交的会审事项，根据不同会审方式，分别由不动产登记中心业务科室负责人提交中心负责人，或不动产登记中心负责人提交登记机构(国土资源局)主要负责人，或登记机构(国土资源局)主要负责人提交行政审批中心主要负责人(特殊情况由不动产登记中心负责人提交行政审批中心主要负责人)。二是进行会审。提交事项相关负责人向会审会介绍事项的业务情况，提出处理依据和处理意见建议；会审人员进行充分酝酿和讨论，并根据事项的事实情况和依据理由表明意见和观点；主持人集中和采纳事实清楚、理由符合法规政策的意见和建议。三是形成意见。对会审会上形成的一致处理意见，在主持人予以最终确认后，作为会审集体决定意见，并依此予以实施。四是结论归档。会审结果为不能办理登记的，应在3日内告知当事人，并告知不予办理的理由，会审表归入文书档案；可以办理登记的，审核人员按照会审结论进行不动产登记，并将一份会审表归入该不动产登记档案。
会审会的召开，应该遵循五个方面的原则。一是依法行政原则。对重大事项的决定，要以事实为依据，以法律为准绳，实事求是地依法办理。二是公开公正原则。对会审事项要平等相待，一视同仁；对研究处理结果，除确需保密的以外，都要向社会进行公示和公告，自觉接受社会和群众监督。三是主动回避原则。提交会审会研究决定的有关事项，如与参加会审会的人员有直接利害关系、可能影响公正处理的，该会审人员应当主动申请回避；不主动申请回避的，会议主持人应提醒其回避。四是少数服从多数原则。会审会研究讨论的有关事项，如存在意见分歧的，应当坚持少数服从多数原则。五是及时高效原则。对提交会审的有关事项，应根据具体情况及时做出处理意见；对情况复杂或重大事项，暂时不能处理的，要主动说明情况；对会审会做出的决定，应明确主办单位和完成时限。
会审会是不动产登记审核人员自我服务、自我管理和自我提升的组织，服务于不动产登记审核的行政确认活动，如过多、过滥地召开，反而会影响不动产登记审核人员参与的积极性以及工作效率，不利于发挥会审会的应有功效。
需要指出的是，为不动产登记审核责任制落实创造条件，就应当赋予审核人员和经办科室独立审核权。随着各地不动产统一登记制度从落地走向规范和成熟，会审会制度也将随之不断改革完善，需要会审的案件也许会有所减少，审核人员和经办业务科室将成为审核的最终决定者和承担责任者，会审会不能被当作不动产登记审核人员规避司法责任的“保护伞”。
作者单位分别为广西桂林市不动产登记和房产交易中心、桂林师范高等专科学校
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