“村改居”后，集体土地是否可以直接转为国有土地？

城市建成区内，绝大部分土地都已被征收，城中村村民已成建制转为城市居民，但还剩余少量的居民自用的宅基地，这些集体土地是否可以直接转为国有土地？

城市建成区内，即使绝大部分土地都已被征收，且村民已成建制转为居民，对于剩余的少量居民自用的宅基地，如果不依法履行征收手续，则土地权属性质不变，即仍然属于集体所有。

2004年之前，可以通过"村改居"等方式将农民集体所有土地转为国有土地。

2004年之前，不少地方通过将农民转为城镇居民即"村改居"的方式将原来农民集体所有的土地转为国家所有的土地。其中最典型的例子就是深圳。

深圳从1993年开始通过村改居的方式将集体所有的土地转为国家所有的土地，2004年深圳将全市户籍人口全部改为城市居民，全部的集体所有土地也都转为国 有，使其成为中国首个无农村无农民无集体土地的城市。

 

虽然《宪法》第十条第一款规定："城市的土地属于国家所有"，但是目前唯一只有深圳的土地全部属于国家所有，其他城市的建成区内都还或多或少的存在集体土地。

深圳等地之所以能够通过"村改居"的方式将集体土地变为国有，是因为有下列相关规定作为依据：

一 是《土地管理法实施条例》第二条规定："下列土地属 于全民所有即国家所有：

（一）城市市区的土地；

（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

（三）国家依法征收的土地；

（四）依法不属 于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

（六）因国家组织移民、自 然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地"。

 

二 是1995年原国家土地管理局颁布的《确定土地所有权和使用权的若干 规定》（〔1995〕国土〔籍〕字第26号）第十四条规定：

"因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归 国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权"。

 

2004年之后，国家明确禁止通过"村改居"等方式将农民集体所有土地转为国有土地。

由于通过"村改居"等方式将农民集体所有土地转为国有土地规避了国家的征地审批手续，规避了国家严格土地管理的政策法律规定，因此，2004年国家 出台政策禁止通过"村改居"等方式将农民集体所有土地转为国有土地。如2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定："禁止擅自通过'村 改居'等方式将农民集体所有土地转为国有土地"。

"村改居"之后剩余的少量土地仍然属于集体土地，只有依法经过征收才能变为国家所有土地。

2005年3月4日，国务院法制办公室、国土资源部《关于对<土地管理法实施条例>第二条第（五）项的解释意见》（国法函〔2005〕 36号）明确规定：

"该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有"。

因此，在城市建成区，即使绝大部分土地都已被征收，且村民已成建制转为居民，剩余少量的居民自用的宅基地的权属性质仍然属于集体所有。