作者：奥伦达研究院／梅娟
我国土地制度所处的宏观环境和微观基础都发生了改变，一方面是国家对地产的调控加强，土地供应的收紧，一线城市圈尤为明显；一方面是对集体建设用地的使用逐步放宽，集体建设用地入市，鼓励集体建设用地建设租赁住房政策，乡村振兴国家战略以及放出口风的集体建设用地可以同农用地实现“三权分离”等，一步步探索合法合规使用集体建设用地路径，发挥集体建设用地的潜力价值。
集体建设用地政策关键词
从以上关键词聚焦到各项关键政策中，每一个相关政策都是对集体建设用地使用的重要突破，结合实际案例，本人梳理出合法合规利用建设用的有效路径，供行内参考。本期重点说集体建设用地入市。
首先，说集体建设用地需要明确两个问题：
1.我国农村土地经历的三个重要节点（如下图），我们目前所处的时代也是一个变革的时代，集体建设用地入市是未来发展大势，集体建设用地潜力巨大，同时目前也是较好的发展时机。
2.集体建设用地同国有建设用地一样，有自己的分类（见下表），我们能利用的为集体经营性建设用地，这个量在集体建设用地中占比特别小，占比最多的是宅基地，所以利用集体建设用地关键一个环节是讲宅基地变为经营性建设用地。
集体建设用地
宅基地
农民宅基地
公益性建设用地
乡村公共设施、道路用地
经营性建设用地
乡镇村办企业用地
明确以上两个问题后，我们再来结合案例说说集体建设用地有效利用的路径之“上市”：如何上市、如何销售、如何收益等。
集体建设用地入市也不是一蹴而就的，先是部分区域的实践，到国家层面试点单位的实践，以及到即将推广的发展历程。如下图：
《土地管理法（修正案）》六十三条：
“国家建立城乡统一的建设用地市场。符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用，并签订书面合同。
按照前款规定取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押。
集体经营性建设用地出让转让的办法，由国务院另行制定。”
看完之后，大家可能比较关注的是那试点项目到底是怎么干的，可不可以复制？那我就选取成都多利农庄案例及北京西红门进行案例分享——信息来源于实地调研、资料及网络。
案例一：成都郫都区多利有机小镇案例
2015年初，农村集体土地改革上市，多利拿下郫都区108.38亩集体土地，由多利、平安、绿城三方合作开发，多利绿城桃花源由此入市，绿城也通过与多利的合作，实现了进入成都的首次布局。
绿城是多利绿城桃花源的代建方和销售方，带来了其运作成熟的“桃花源”高端住宅品牌。
1.入市历程
2.拿地情况
全村集体建设用地436亩，规划新型社区用地94亩，自留产业发展用地12亩，可入市集体经营性建设用地330亩。项目建设用地在土地整理之前为农村宅基地，从拿下的地块示意图也可以看到，这一百多亩地块并不集中，呈现零散布局，为后期打造农庄产品提供了地形肌理上的保障，即可以实现“宅院+农庄”的产品形态。
采用多利公司垫资，宅基地有偿腾退，建设用地入市的方式，筹集农民房屋拆旧建新、环境改善筹集资金，解决农村建设钱从哪里来的问题。
3.入市路径
4.购买方式
如下图，销售方式为“创客招募”，购买方需要以注册一家公司的形式购买项目，理论上认为这个房子将成为农业公司运作的场所，而且只接受全款购买，不能按揭贷款。本项目以非常规性销售方式和居住形态建筑配备农业院子入市，游走在“合理”与“不合理”的边界。
2016年9月8日，郫都区颁出全省首个农村集体经营性建设用地“不动产权证”，保证了购买公司（业主）的权益。
5.项目规划
多利绿城桃花源的产品为全精装，交付标准包括空调地暖。户型从88㎡两房两厅两卫到188㎡四房两厅四卫，除188㎡为两层，其余均为一层。每户配一块地，形式上保存了项目的农业生产功能。
项目规划了健康、教育、农业服务等配套，包括酒店、诊所、幼儿园、居家农艺服务、邻里中心、业主餐厅、慢生活街区等，田园式的生活方式，并且享受如城市般的便捷配套。
6.产业模式
通过农户确权后的城堡地经营权入股成立土地股份合作社，与多利合作共建万亩有机生态农业产业园，组织农户参与园区生产、建设管理，建立“龙头企业+农民合作社+农户”的农业产业链机制和“土地租金保底+产品保底收购+销售利润返还”的农民利益保障机制。
案例二：北京西红门绿隔产业用地入市
大兴区成为北京市唯一获批的试点区，这是北京首宗农村集体建设用地入市。
1、交易方式
项目位于西红门镇第四村新村，根据规划该用地东西北三面临路，交通条件较好。于2015年12月31日9时始进行挂牌竞价工作， 2016年1月15日下午3时，通过竞价方式确定最终竞得人。
根据挂牌文件，该宗地竞买保证金为9000万元，交易起始价为45428万元（折合楼面约为8500元/平方米），67轮竞拍后，北京赞比西房地产开发公司以80500万元成交，楼面价15075元／平米，溢价率77.2%。
2.出让宗地政策条件
· 根据挂牌文件，宗地有以下使用设置以下条件。
· 要求有限安置西红门镇劳动力就业；
· 要求项目投资强度不低于人民币1.2亿元/公顷（12000元/平方米土地）；
· 要求年纳税额不低于400万元/公顷（400元/平方米土地）；
· 建设期间，建设税需在本地缴纳，经营公司在本地注册；
· 为保障以上条件顺利落实，土地所有权人在用地内选取位置相对集中的3400平方米经营性用房（地上）作为上述要求的履约保证。履约用房（3400平方米）5年内不得以任何形式出售和转让。
· 房屋应严格按规划用途使用，严禁“商改住”，同多利农庄项目一样，购房者身份须限制，必须具有工商营业执照。
3.建设情况
该项目企业的经营方向是青年众创基地，主要聚集小微创业企业，为大型产业园产业链提供补充和服务。
4.模式关系
本项目土地所有权人为北京市大兴区西红门镇第四经济合作社，土地使用权人为北京市盛世宏祥资产管理有限公司。通过集体土地经济组织经民主程序，“一次授权、全权委托”北京盛世宏祥咨询管理有限公司作为该地块入市实施主体，代表集体经济组织行使所有权。
2016年9月21日，国土资源部部署进一步统筹协调推进农村土地制度改革三项试点任务，要求大兴区统筹协调推进农村集体经营性建设用地入市与土地正式制度改革试点。具体想了解，建议参考大兴集体经营性建设用地入市试点领导办公室小组编制的《大兴区农村土地制度改革试点工作报告说明》。
根据新的土地法，如果集体建设用地获得入市审批，结合到当下较热特色小镇开发建设、三权分离及鼓励集体建设用地建设租赁性住房相关政策，集体建设用地潜力巨大，大有可为。
作者：奥伦达研究院／梅娟
本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请
点击举报。
