这是一个千篇一律的世界。
裙楼、街区、超市、购物中心……
无论在哪座城市，走到哪个角落，
所有的建筑和空间全都大同小异
……
但总有一些存在，能让你耳目一新！
精装工程运营管理
来自品牌的杰作
一、都市综合体精装项目特点分析
二、项目管理组织架构
三、施工前的准备工作
四、工程实施控制与管理
五、竣工验收及保修
六、施工重点难点控制
No.1
都市综合体精装项目特点分析
— 室内精装修工程，主要表现出如下特点：—
1、装修类型多，风格多样
u装修类型不仅涵盖了大部分城市功能，如住宅、酒店、商场等，各个城市功能的装修风格也分门别类，如意大利餐厅、日本料理馆等，这就要求装修施工技术管理人员必须有丰富的阅历和经验。
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各种城市功能
各类装修风格
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2、工程量大、难度高
酒店、商场的室内往往表现为高空间、大跨度，这给装修施工带来不少困难，而且天花、墙面复杂多变，节点大样多。
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3、新材料、新技术、新工艺使用率高
都市综合体的成功往往体现在时尚与潮流的领先，对于室内设计，往往表现在新材料的使用上，新材料的使用又带来新技术、新工艺。
No.2
项目管理组织结构
— 项目管理组织结构 —
多标段项目管理组织结构
单标段项目管理组织结构
No.3
施工前准备工作
— 准备工作很关键 —
1、图纸深化
图纸深化工作按下图流程进行：
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(2)项目室内深化设计的工作介绍
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结合以往的商业设计的经验，进行了一些专题性考察和研究工作，在与业主及国外设计公司和国内设计院的配合设计工作中获取了宝贵经验。
在商业规划、动线组织、招商工作和商业运营等多个方面都是比较成功的
提供了专业的照明深化设计服务，对全场的照明设计进行调整，根据实际经营需要指导了照明控制系统的设计。并在原有灯光效果的基础上，部分空间增加了造型灯箱，活跃了整体气氛，成为整个空间照明效果中的亮点。
综合专业材料人员及施工团队的实际经验和建议，对原方案地面使用大量天然石材的可控性提出疑问，在得到发展商和方案设计方的认可后调整为人造石，并考虑了石材的损耗问题对铺地石材规格进行了较合理的调整，为后期施工及运营后的地面保养节约了成本。
根据项目的工作经验，对檐口及立挺的样式设计合理性提供多个调整方案。
在项目的基础上对项目的消防门的设计应用进行更细致合理的调整。从项目运营需求的角度考虑，建议增加了母婴室等配套功能设施。
借鉴了项目消防帘的经验，提出较合理的建议，最大的保证了公共空间整体的装饰效果。
整合了项目的机电设计成果及沈阳业主的经营需求，对空间照明及动力配电供应进行了更合理的分配，提高后期项目运营的适应性。
吸取了项目招标工作中的经验，积极改进深化设计工作标准，提供了更完整、细致的招标图纸。
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中庭拦河及檐口的设计及装饰的预埋件设置，根据方案设计要求，就不同位置、不同款式及尺寸的拦河、檐口提前进行设计及归纳工作，参考了深圳万象城的部分节点做法，为方案的确定和设计研讨提供了最有力的技术支持；在土建尚未进行到中庭部位之初，设计好中庭拦河及檐口并精确设置结构预埋件为将来的装饰施工提供了便利，为成本控制及结构保护提供了条件。
根据对设计效果以及实施难度评估，提取部分设计进行现场模拟实验。
依据深圳标杆项目运营中的实际要求，在新的项目中对中庭舞台灯光设备、冰场音响及灯光设备、广告吊钩设备、特殊用途的配电插座等，提出了建议及巧妙的设计方案，保证了空间效果及运营要求。
为实现方案设想，在可实施性、材料、技术细节上进行了大量的研究论证和实践，如天河方案的设计、庆典大道及电梯厅的发光天花设计。
关于消防卷帘的设置，在实现大跨度无柱店面设计、在控制成本和效果，针对具体空间选择合适卷帘类型的工作中，进行了大量的计算、研究与考察。
在确定天花及店面高度中，对天花综合各专业管道的设置做了大量的组织、排列与计算工作，并绘制了大量的结构剖面图供业主、设计单位进行研究与探讨。
天花灯具的布置综合了空调、消防排烟、消防喷淋、烟感、温感、喇叭等设备末端，在严格遵循各专业规范的情况下，精确的计算了各专业末端的位置，使其与照明灯具有序的呈现于天花上。
为消防门的分区归类与设计、消防栓设计、连桥的设计、卫生间设计、扶梯、电梯轿厢的设计的提供了多种意见与参考，针对扶梯、特别是跨层扶梯的安全性与厂商进行了大量的研究与努力，并与开发商及设计方进行了多次考察，最终确定了设计方案。
为车库的收银位置、ATM取款机的位置、服务台位置的设置提供了多种意见和实施办法，尽最大可能人性化，方便未来运营管理。
对公共空间的广告位置进行了研究与控制，对商场标识系统提供了参考意见并及时的在图纸中进行综合与论证；因总体造价的控制，在控制成本的问题上也做了大量的努力与配合，对设计方案进行删减、简化，在材料运用上综合调整，并配合业主进行了大量的材料产地考察，材料选型与替换工作。
在施工单位对现场进行测量和核对后，及时对方案进行更新与调整；
根据实地样板效果，提出实际问题，并提供改进或调整意见；
2、材料计划
（1）材料分类与统计
装修材料种类繁多，为有效管理各种材料，对材料分为以下几类:
a.金属类：不锈钢、各种钢板、轻钢龙骨、铝合金、铜 和铜合金等
b.木材类：木地板、纤维板、刨花板、细木工板、胶合板、木龙骨、木皮等
c.石材类：天然大理石、天然花岗石、人造石 、装饰水磨石等
d.陶瓷类：釉面砖、玻化砖、麻面砖、陶瓷锦砖（马赛克）、琉璃制品等
e.玻璃类：钢化玻璃、变色玻璃、镀膜玻璃、夹布玻璃、魔术玻璃等
f.涂料类：乳胶漆、聚酯漆、硝基漆、防火涂料、防腐涂料等
g.饰面板类：纸面石膏板、矿棉吸声板、铝塑板、塑料装饰板等
h.织物及塑料类：地毯、窗帘、壁纸、墙布、ＰＶＣ壁纸和地板等
（2）材料样板提交确认
对已分好类的材料逐一寻找样板，并分批提交样板予设计师审批，做好样板送审记录。
（3）询价
对符合要求的供应商进行价格、供货能力、供货周期、供货质量等实质性内容谈判。
（4）合同签订
综合评价各个供应商，选择最能满足采购计划需要（而不是最低价格）的供应商，与之签订合同。
（5）材料加工及运输
（6）材料的存储及保管
（7）材料的使用
3、施工队伍的选择
建立劳务分包评价体系，对于现有施工队伍各个方面进行评价、筛选，确保施工队伍的能力能够优质高效的完成项目。评价内容包括：
（1）施工队伍的人员储备及调配能力
施工队伍的人员数量是否满足项目工期需要，是否能够随时调配人员以保证工期不受工程变更、不可抗力等风险因素影响。
（2）施工队伍的素质
施工队伍是否服从管理人员安排，是否具备精品意识等。
（3）类似工程的施工经验
施工队伍是否做过类似工程。
除从已有施工队伍选外，还要时时关注劳务市场，努力寻找优秀施工队伍。
4、临时设施搭建
ａ．工地办公室
各项规章制度上墙，平面布置图、甘特图上墙，设宣传栏。
ｂ．现场临时用电
临时用电严格按照《施工现场临时用电安全技术规程》布置。
ｃ．现场消防设施
施工现场火灾危险等级为严重危险级，灭火器在整个平面内以１５Ｍ间距布置。
ｄ．其它临时设施
每层垃圾堆放点、临时取水点、厕所、吸烟区等。
No.4
工程实施控制与管理
— 实施管控是关键 —
1、职业健康安全与环境管理
建立工程职业健康安全与环境管理目标
安全目标、文明施工目标、环境管理目标
建立施工安全管理体系
建立安全管理组织结构、落实安全生产责任制、制定安全管理各项制度及安全文明施工措施、编制专项安全施工组织设计、建立事故处理机制等，定期进行安全检查。
加强施工现场消防安全管理
动火作业管理、现场灭火器配备、易燃易爆物品存储等。
环境管理
施工现场水污染、噪声污染、空气污染、固体废弃物的处理。
2、进度控制
编制施工进度计划及相关的资源需求计划
编制控制性和指导性施工进度计划（甘特图），以及季度、月度、周等不同周期进度计划，还有劳动力需求计划、物料需求计划和资金需求计划。
组织施工进度计划的实施
a.跟踪检查，收集实际进度数据 ；
b.将实际数据与进度计划对比；
c.分析计划执行的情况；
d.对产生的进度变化，采取措施予以纠正或调整计划；
e.检查措施的落实情况；
f.如有需要，进行计划变更。
施工进度计划的检查与调整
a.施工进度计划周期性进行检查，检查内容包括：工程量完成百分比、工作时间、资源使用及与进度保证的情况、前一次进度计划检查提出问题的整改情况。
b.进度计划检查后编制进度报告，包括：进度计划实施情况综合描述、实际进度与计划进度比较情况、实施过程存在的问题及原因分析、对工程质量、安全和成本的影响、采取的措施和进度的预测。
c.施工进度计划的调整，内容 包括：工程量、工作（工序）起止时间、资源提供条件、必要目标。
3、成本控制
编制实施性施工成本计划
根据工程进度计划编制成本计划，绘制最早开始和最迟开始时间成本累积曲线（“香蕉图”）。
采用“挣值”法控制成本
a.确定三个基本参数：已完工作预算费用（BCWP）
计划工作预算费用（BCWS）
已完工作实际费用（ACWP）
b.计算四个评价指标：费用偏差（CV）
进度偏差（SV）
费用绩效指数（CPI）
进度绩效指数（SPI）
c. 偏差分析
利用横道图法、表格法、曲线法对上述四个指标进行分析，找出偏差原因。
d. 偏差原因分析与纠偏
成本分析
分部分项工程成本分析
月（季）度成本分析 形成成本报表
竣工成本综合分析
4、质量控制
施工准备的质量控制
a.工程项目划分：逐级划分精装工程项目为分部工程、分项工程和检验批，使之具有实际可控单元。
b.现场施工准备的质量控制
轴线、标高线等测量控制点的复核，现场平面布置保证道路畅通、材料合理堆放等，制定现场质量管理制度。
c.材料的质量控制
把好三关：“采购订货关、进场检验关、存储使用关”。
d.施工机械设备的质量控制
三方面：机械设备选型、主要性能参数指标的确定、使用操作要求。
施工过程的质量控制
a.质量技术交底
每个分项工程开始前，对作业班组进行施
工方法、质量标准和验收标准、施工中注意 的问题等内容的会议交底。
b.质量检查、跟踪及改进
每周定期对工程质量检查，并采用直方图 等现代质量控制手段对各分项工程质量进行跟踪、改进，例如涂膜防水工程可按右图方
法跟踪分析，提出改进措施。
c.成品保护控制
５、合同管理
涉及到的合同主要为施工合同、劳务分包合同和采购合同。
合同的跟踪与控制
熟悉合同内容，对合同执行者的履行情况进行跟踪、监督和检查，对合同实施偏差进行分析，找出原因，采取措施调整处理。
合同变更管理
分析变更原因，确定变更范围和内容，采用约定的变更估价原则计算变更价款。
合同的索赔
索赔起因分析、索赔依据和证据收集、索赔通知、索赔文件编制等。
6、信息管理
工程施工技术管理资料
图纸会审记录、技术和安全交底记录、施工组织设计、施工日志、设计变更记录、工程洽商记录、施工记录、工程质量事故记录、工程竣工文件等。
工程质量控制资料
材料、构配件和设备出厂合格证及进场检（试）验报告、施工试验记录和见证检验报告、隐蔽工程验收记录等。
工程施工质量验收记录
质量管理检查记录、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、分部工程质量验收记录、分项工程质量验收记录、检验批质量验收记录。
竣工图
No.5
竣工验收及保修
— 维保是最后一道屏障 —
１、竣工验收
a.检验批质量验收：质量验收的最小单元
b.分项工程质量验收：一个或若干个检验批组成
c.分部工程质量验收：一个或若干个分项工程组成
d.室内环境质量验收：室内环境污染物氡、游离甲醛、苯、氨、TVOC等浓度限量达到国家规范要求
e.节能工程质量验收：墙体节能、地面节能、空调与采暖系统的冷热源及管网节能
f.消防验收：建筑内部装修防火材料的防火等级检测
g.竣工验收：编制竣工资料
2、工程保修
根据《建筑工程质量管理条例》，实行质量保修制度。向建设单位出具质量保修书，明确保修范围、保修期限、保修责任等。
保修期限可与建设单位约定，但以下工程设置最低保修期限：
有防水要求的各种房间，为5年；
电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；
供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；
装修工程 ，为2年。
保修期自竣工验收合格之日起计算。
No.6 施工重点难点控制
— 难点许多，只讲石材 —
１、石材采购加工安装
装饰装修对石材的需求种类多，数量大，质量高，要保证石材的供应稳定。
首先应确定各种石材的需用量（此数量往往很大，需多家石材厂同时供应才能保证稳定供应）；
然后寻找和选择多家石材供应商，为防止同一品种的石材出现过大色差、花纹变化大，同一品种石材应由同一石材供应商提供；石材加工厂应尽量在项目工地附近选择，以缩短成品石材的运输时间，减少在运输过程中受损的风险；石材运抵工地应进行质量检查，达到要求才可进行铺装。
在石材采购加工安装整个过程中，实施全过程质量控制，每个过程都派专人跟踪监控，确保所交付的石材装饰工程达到“精品工程”要求。石材流转及监控图如下：
石材采购 石材稳定供应的保证
（1）供应商的生产能力和储备能力是稳定供应的重要保证
选择石材供应商，首先该供应商提供的石材样品必须得到设计师和业主的确认，然后才遵守以下原则进行选择：
a.具有良好的信誉和知名度；
b.具备丰富的矿产资源、充足的荒料现货，足够大荒料堆场和大板车间；
c.拥有先进的石材开采及加工机械设备；
d.实地考察。
（2）设驻地石材采购兼质检员
实时监控供应商的供应能力是否满足项目施工需要。
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石材采购阶段的质量控制
石材开采：石材的开采方法与所开采石材的硬度、内部结构是否适用；同种石材应尽可能采自同一地段岩石。
荒料加工：保证荒料的尺寸能够满足加工成成品后试拼通纹的要求，并且荒料内部质地均匀，无缺陷。为避免大型工程开料的盲目性，应在开料之前先从每一块荒料上在同一锯切面上敲取样品将其磨光，相互对比，并编号。按颜色过渡的原则区分浓、中、淡三色。如料的颜色种类较多时，则用英语字母A、B、C、D、E……区分。所取的样品在工程结束后还保存一段时间以便于客户补料时用。
大板：样品确定后由开料工段的负责人根据生产加工但得技术质量要求，依据客户所提供的平面布置图制定详细的开料计划。开料计划必须经过车间负责人，车间质检，业务跟单员确认签字后生效。大板规格、厚度应达到要求，并且无通长裂纹、大面积锈斑等，存放应做好保护。
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石材加工
石材加工阶段也会严重影响石材的稳定供应，此过程是成品石材质量的主要形成过程，所以选择石材加工厂必须慎重，应主要从加工能力和加工质量两方面考虑，应对加工厂以下几方面考察：
a. 加工 厂的信誉和知名度；
b. 加工厂的加工机械设备的完善性和先进性；
c. 加工厂的仓储能力；
d. 加工厂与项目工地的距离。
此阶段派驻地监控员，负责成品石材的供应量保证和质量监控。
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