成品住宅开发技术解析、管理要点及工艺工法
一、住宅成品化趋势分析
及现有问题解析
1、住宅产业化与工业化是住宅发展的必然趋势
近两年，在我国推行了多年并长期处于徘徊期的住宅产业化实现了“逆袭”，认识住宅产业化的重要意义。不论是从经济、社会价值看，还是从国内外的发展经验看，推进住宅产业化是建筑行业发展的必然趋势，也是提高新一轮城镇化建设水平、促进资源环境协调发展的必然要求。......
什么是住宅产业化和工业化？
住宅产业化的标准又是什么？
——住宅产业化的概念
住宅产业化是指用工业化生产方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动效率，提高住宅的整体质量，并且降低成本、物耗、能耗。
住宅产业化包括四个方面的涵义：
住宅建筑的标准化
住宅建筑的工业化
住宅生产经营的一体化
住宅协作服务的社会化
房地产暴利时代已经一去不复返了，房地产行业的优胜劣汰和大规模重组已经拉开序幕，开发商要在激烈的市场竞争中继续生存和发展，就必须提升产品品质。而最近几年，随着劳动力价格直线上升，传统的作业方法质量粗糙，成本昂贵，在这种情况下，提高住宅产业化水平就是企业的最佳选择。
2、住宅产业化的优势分析
①节约资源
②更高的房屋品质
③更高的施工效率
④可以推动住宅产业健康发展
3、成品化住宅的技术特征
①适用性
适用性是一个动态的概念。成品住宅在符合购房者当前居住要求的同时，还应兼顾其未来随着生活水平的提高而对住宅发展和改造的要求，与所生活的时代和所接受的生活方式相适应。
②耐久性
成品化住宅一次施工成型，避免二次装修破坏主体结构，因此，更能保证其经久耐用。
③安全性
将建筑装修设计、施工、材料采购纳入统一监管，提高住宅的工程质量与住宅性能，保证住宅结构，确保居住安全。
④环保性
成品化住宅采用一体化设计、一体化施工，有效减少了建筑垃圾，减少了环境污染，采用环保型建筑材料，对室内空气环境质量进行科学检测，确保其符合要求。
⑤经济性
批量设计，批量施工，提高了效率，减少了人工，减少了材料损耗，具有良好的经济性。
⑥标准性
通过标准化，模块化生产，着手解决建筑规划设计中的复杂问题，使得部品部件可以在工厂大量生产，从而提高生产效率。
二、成品化住宅管理的
标准化、精细化经验分享
1、万科为什么选择住宅产业化之路？
万科如果不做改变，
万科将面临效率、
质量和专业能力稀释等问题 ，
核心问题仍是效率问题。
①效率问题
②客户满意度
——维修费用
③专业能力稀释
2、万科对住宅产业化的认识
3、万科住宅产业化之路
万科住宅产业化实践过程——标准化
第一阶段：快速复制和产品创新
2004年，集团规划设计系统中，38人参与东北版、华北版、华中版共3个版本，9个城市，9个项目的标准化设计，标准化实施项目占有集团总体的36%。
标准化应用项目人均施工图12.9万m2(非标项目1.30万m2)
标准化应用项目设计周期2.86月（非标项目11月）
标准化研究项目设计失误率1.56%（非标项目4.7%）
第二阶段：建筑部品集约化和通用化
第三阶段：以市场细分为基础的模块化设计和制作
4、万科的住宅产业化发展目标
三、成品住宅采购管控要点
及实操方法分享
1、全装修项目与毛坯房项目的差异分析
施工内容及项目繁多，
分判单位数量增多和合约工作内容增加；
穿插施工及交接面增加，
导致容易出现合约漏项，
合约内容划分不清晰，
责任不明确及施工双方的相互索赔等纠纷扯皮现象；
涉及的甲供材料更多更细，
要求在合约上对精装修材料的了解更全面、更深入。
（1）土建总承包工程范围变动
保留卧室地面20mm厚1:2水泥沙浆找平项目（木地板）。
应减少客厅、厨房、阳台、过道等地面找平项目（地砖地面）。
应减少厨房、卫生间等吊顶位置的天面抹灰项目。
卫生间地面视毛坯房交楼标准而定，通常情况应在防水层之上再增加保护层（大降板）及回填层。
厨房、卫生间墙面直接打底扫毛即可，但要求保证墙面的平整度。
厨房墙面因贴砖，厨柜背板位置因可不贴砖（节约成本考虑）而需增加找平压光至贴砖面厚度，此部分容易遗漏需注意。
卫生间浴缸位置可能涉及增加砖砌体（垫浴缸下部及浴缸侧面）。
增加对装饰工程的协调配合内容及相应增加的总包管理内容。
（2）机电工程范围变动
如毛坯交楼为所有管线均到位（包括强弱电）、灯具为裸灯头加灯座、洁具和龙头不安装、卫生间和厨房预留给水和排水管口、煤气管道预留到厨房及生活阳台处（不提供热水器）。配电箱、开关和插座（强电和弱电类）仍须安装、有线电视及电话和网络线材和面板仍须安装。因此，如为精装修交楼，实际也就是增加了灯具、洁具、龙头等的安装工作而已。
毛坯房标准中仍然包括了弱电系统的安装和配置，如提供可视对讲分机、电视插座（由有限电视公司提供）、电信网络插座（由电信提供）。如未包括此部分，实际精装修交楼应增加上述内容。
（3）增加室内装饰工程
室内装饰工程内容主要为室内湿作业工程及部分木作业等工作。
（4）增加厨柜工程
包括：包括吊柜、地柜、台面板制作、安装等。
（5）增加室内木门工程
（6）增加木地板工程
包括地面木龙骨的铺贴、木地板的供应与安装及木质踢脚线的供应与安装。
2、全装修项目精装修管理模式分析
模式一：由装饰公司总包的模式
模式二：装饰总包+数个独立专业分包
模式三：装饰包清工+大量甲供材+数个独立专业分包
（1）室内装饰工程
通常室内与公共部分装饰工程一同分判有利于现场施工管理及成品保护。
包括：室内墙地砖铺贴、石材铺贴、室内墙面及天花乳胶漆、天花脚线、厨房卫生间及其他部位的天花吊顶、卫生间洗手台及镜子、窗台板（石材或砖）、木饰面背景墙、各类鞋柜、衣柜(如有家私厂可以承建，尽可能成品采购以保证工程质量)等。另还包括毛巾架、浴帘杆、厕纸盒（甲供）的安装。
（2）厨柜工程
单独分判。
包括：吊柜、地柜、台面板制作、安装。含抽油烟管安装、台面开孔等；抽油烟机、煤气煮食炉及消毒碗柜的安装（抽油烟机、煮食炉与消毒碗柜甲供）；洗涤盆及整项去水设施的供应与安装、水龙头的开孔（包括自来水与直饮水龙头）；橱柜与墙、地面连接处之打胶；吊柜下方的照明系统及其配件的供应与安装等。
（3）木门工程
与户门一同分判
工作内容为：室内门的供应与安装、木门小五金（甲供）的安装、所有门洞、墙体与安装门框之间空隙的填充等。
（4）木地板工程
单独分判。
工作内容包括地面木龙骨的铺贴、木地板的供应与安装及木质踢脚线的供应与安装、木地板与周边墙面、洞口、脚线、门槛石及地砖等的收边收口（包括打胶及铺装塑料或金属收口条）。
（5）室内灯具
甲供，安装由机电单位完成。
包括供应吸顶灯、筒灯、光管、射灯等；要注意光源的品牌范围。
（6）洁具
甲供，安装由机电单位完成，
包括与周围墙地面的收口打胶等。
包括洗手盆、座厕、浴缸等。
3、精装修单位与土建总包的合同关系及相互协调内容
土建单位承担总承包单位的角色，而室内装饰工程与其他专业专业分包单位及物资供货单位直接分判并签订分包合同，但各自的合同中规定了相应的总包管理及协调服务内容，以规避容易出现的各类合约纠纷。总承包单位负责安全、专业分包由室内装饰单位统一负责与总包及相互间的协调工作，工程进度及质量仍然业主直接控制。但值得注意的是其他分判商的分判及付款仍然必须由业主直接控制，否则容易产生质量无法控制及总包单位挪用分包资金的问题，将严重影响项目进度。文明安全施工保证金仍总包统管，管理费由业主按规定直接支付总包。
（1）总包工程
①增加的总包工程内容
在毛坯房交楼模式中，总包单位实际同样存在对其他分包的协调服务配合工作（如机电、铝窗、栏杆等单位），如按照室内装饰分判模式，实际只是增加的四个装饰专业分包单位（室内装饰、室内木门、厨柜、木地板）与总包单位一起共同施工，另机电单位增加了较多甲供材料的安装（如洁具、水暖件等）。
②增加的协调服务内容
增加了部分精装修工种的协调服务配合工作，相应其协调服务报价列项中应增加室内装饰工程、厨柜工程、木门工程（主要指室内木门部分）、木地板工程四项报价，另机电工程由于增加较多甲供材料的安装，其所报的协调服务价格与毛坯模式相比应有增加。具体协调服务内容如下：
提供现场内的道路和走道；
提供在现场内的脚手架、支撑、爬梯、工作台；
提供照明；
提供现场用水；
提供现场施工用电；提供其他承包人试验、系统调试所需负荷。
在建筑物内提供合理施工所需的水电管线接驳点，并负责维修使其处于良好的使用状态。
提供临时厕所、其他卫生设施。
对工程现场作全面的看管以防盗窃。
③增加的总包管理内容
设立总包管理费用的目的就是通过计取此部分费用与其相应承担的名义上的总包管理责任相匹配，另在施工现场也确实起到一定的总包管理效果。
4、精装修采购的注意事项
（1）主承包工程分判注意事项
①总工期有所增加；
②大型机械及设备（如塔吊，井架等）的数量要求应由业主根据后期施工的实际情况提出，应作为强制性要求在招标中明确；
③明确合同总价中已包括在施工过程中清除所有垃圾的费用（包括其他分包单位正常施工、设计变更等产生的垃圾）；
④明确其须为其它承包人免费提供临水、临电，每隔一层至少应有一个水龙头及一个电源箱，且无论所需的电源及其线路为何种形式，其费用都已包括在总价内；
（2）室内装饰工程
①单位的考察、选择：
应抽选其普通的、大货量的住宅工程进行考察而不是公共部分装饰甚至样板房装饰，后者无法看到其在大批量装饰工程施工过程中的真正手工质量。
不一定非要选择大型的装饰企业承建，具有相应资质的单位即可。
在考察其现场手工质量的同时，应了解该单位在该项目上合同签约情况。
考察其施工现场质量应注意细节问题，不能以偏概全，应多看几套房间。
②分判的时间
装饰工程的分判插入时间应在首个装饰流水段结构封顶前一个半月至二个月开展较为合适，具体进场时间视砌筑抹灰工程的进度而定。整个装饰工程的分判持续时间大约为一个月（从收到招标图纸开始计算到定标，预计两到三次的议标次数，如果需做竞标样板则需再提前一个月启动招标，并在砌筑样板上一层进行装修样板层施工）。
③合约条款及议标注意事项
明确合约的包干原则：为按装饰图纸包干。
分判时要求所有投标单位应报乙供材料的样板供业主审核，业主将按确认之样板验收。
须提醒装饰单位不得因发现自己对招标文件及招标图纸的理解有误或与投标时的理解存在任何差异而向业主提出任何索赔。
明确其与其他工种交接面的划分界限。
装饰单位提供的材料环保检测必须符合当地政府部门的要求，且由装饰单位负责送检并取得合格证书，所有费用已包括在合同总价中。
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