引言
这一节讲有票成本,和上一节“交易对价的构成”属于姐妹篇。
这两节搞清楚了，之后讲税费计算就非常容易了。
有票成本是土地收并购最最核心的概念，一定要搞清楚。
需要注意的是：本节只是从投资实操角度讲解有票成本，和会计口径上的概念和科目有区别，特此提示。
01
很简单，就是“有发票的成本”
比如项目公司通过招拍挂买地，交纳土地款10亿元，开出了土地发票，这10亿就是有票成本。
有些人没见过土地票长啥样，就是这样的
除了土地款，还有契税、建安成本、管理成本等等只要开出了发票的，都叫有票成本。
2
有票成本主要是用来抵税的，有票成本不同，项目开发后要交的税费差别很大，从而影响到项目利润。
举个例子，同一个项目，收购项目公司的总对价，折合到楼面单价都是3000元/平，盖好后售价都可以卖到9000元/平。其他条件都完全一样，唯一不同的是：
A项目土地有票成本是3000元/平，B项目土地有票成本只有1000元/平；那么收益情况会有怎样的差别呢？
(折合到楼面单价的意思就是，总金额 除以 计容建筑面积)
初算结果大致如下，由于税费不同，A项目是盈利的，B项目是亏损的！：
由此可见，同一个项目，交易报价一样，有票成本越少，项目利润越少。当有票成本少到一定程度，项目有可能就亏损了。
因此，我们在初次接触土地方时就必须问清楚有票成本有多少！
3
我们在谈判的时候不仅要问有票成本有多少，还要问都是哪种有票成本？是土地款呢？还是财务成本？
（土地款抵税特别好！财务成本嘛就作用有限了。）
不同的票在开发阶段抵不同的税，大概如下：
（房地产税费抵扣非常复杂，我记得有个公众号光是总结房地产财税分析的帖子标题都整理了几大页，这里只是一个大概的情况，适用于初学者）
（这三大税具体计算方法我们下面几节会专门来讲）
4
这两者的关系，其实是没关系。
但是在很多情况下，有票成本和项目公司（注册资本+资本公积+负债）金额大概是接近的。
如果项目公司没有实缴注册资本，那么有票成本就和项目公司负债的金额大概接近。
逻辑是这样的：
股东投入的钱：注册资本+资本公积+股东借款，以及其他方投入的钱：其它负债。
这些钱加起来投入到了项目上，用来买地、建设、管理，花出去的钱又开了发票，形成了有票成本。
理解这个逻辑的作用是，在我们初次接洽土地方时，土地方一般会告诉你有票成本是多少，但是很少人会把项目公司的资产负债情况告诉你。
你就只能根据有票成本来大概推断项目公司资产负债情况，从而计算股权转让的所得税。（下一节我们会详细说明如何计算）
小结：
1、有票成本就是有发票的成本；
2、有票成本能够用来抵税；
3、同样报价的项目，有票成本越低，要交的税越高，项目利润越小；
4、不同的有票成本抵不同的税；
5、在第一次见土地方时就应该问清楚，有票成本有多少，而且大概都是些什么有票成本，是土地款，还是建安，还是财务成本等等。不谈有票成本的报价都是耍流氓。
6、如果项目公司投入的钱全部用在了项目开发建设上，并且都开了发票，在这种情况下，有票成本和项目公司注册资本+资本公积+负债的金额会比较接近。理解这件事的作用是，当对方只告诉你了有票成本，而没有给你看资产负债表的时候，你可以根据有票成本大概推算股权转让所产生的所得税。
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