进阶篇（四）：一秒钟做敏感性分析

先回复一下上一节的几个问题：

1、“专票比例50%、80%是怎么算的？”

答复：这个比例是预测的，不是计算出来的，是个经验值。不同公司的经验值也不一样：）

2、“计算土地增值税时增值税附加分摊有误，导致土地增值税计算金额有误吧？企业所得税金额也有误？”

答复：

我是按照销售收入分摊的，是不太准，只是增值税附加总计才500万，怎么分摊对最终结果差别不大，我就用了个偷懒的办法。

3、“我想问一下为什么在投资收益的时候收入和其他的不一样呢？”

前一个是不含增值税的，后一个是含增值税的。

具体怎么算，我在入门篇（十）讲了。

特别说明:  

因为平时工作确实特别忙，基本连轴转，很多留言问题我都没有办法回复。在职期间也不打算以此牟利，暂不会开群。加我私信的朋友，不好意思了。

以后如果不这么忙了，我再来建个交流群，大家线上线下可以多交流一下。

前两节我们把静态测算的一个招拍挂实例讲完了，但光算完是不够的。

领导经常会问你“那如果售价下降300元/平，收益率会怎么样？”“如果摘牌价高了200元/平，收益率会怎么样？”这时我们就需要做敏感性分析，也就是当假设条件发生变化时，收益水平会怎样变化？

这一节我们就来说一个“一秒钟做敏感性分析”的方法。

比如我们现在想知道，不同的地价、不同的售价假设下，销售净利率分别是多少？

先要设计一个敏感性分析表。两个变量：地价、售价，分别为行和列，中间放销售净利率。

地价起拍价是4000元/平，那么最低就是4000，往上假设每次涨200

售价变化：因为我们这个表只能做两个变量，售价就只考虑住宅售价变化。

表格如下：

【我这个敏感性分析表只能做2个变量，多了做不了。】

大家可以发现，地价变化10次，售价变化10次，如果全部手动做，需要做100次！就算一次只需要10秒钟，也要做1000秒，也就是十几分钟，而且变来变去，非常容易出错！

现在，是时候展示真正的技术了！“一秒做敏感性分析”

我们先来讲一下这个方法的大逻辑。

首先我们有两个变量：住宅售价、土地价格。

我们想要求的是销售净利率。

1、我们会先新建一个sheet叫“敏感性分析”，在这张表里设定两个变量的初始值

2、我们让测算表里有关这两个变量的地方都链接到“敏感性分析”里的这两个初始值；

3、然后让“敏感性分析”里的销售净利率，链接到测算表“利润表”中计算出来的销售净利率。

结果：敏感性分析表里两个变量数值变化-->带动测算表里的变量数值变化-->测算出的销售净利率变化-->反映到敏感性分析表里的销售净利率变化

【是不是很绕，以上看不懂就算了，有时候我也会晕，继续看怎么操作就行了：）】

下面我们一步步的讲具体如何操作：

第一步

先在你的测算表里新开一个“sheet”,叫敏感性分析，

把敏感性分析的表格设计好。

【注意：敏感性分析的sheet和整个测算表最好是同一个excel文件，如果另外用一个文件做，我没试过，不知道行不行。】

第二步

在“敏感性分析”的sheet里随便找个地方，写变量“参数”。

变量参数包含：住宅售价、楼面地价。

设定基础值：就是你之前做静态测算时假设的那个基础值，楼面地价=4000元/平，售价=10830元/平。

数字都必须手填！【切记！！不能链接】

第三步

把测算表的售价和楼面地价链接到这个参数 【切记！！一定要链接，不能手填】

住宅售价链接到“敏感性分析”sheet里的住宅售价参数值：

楼面地价链接到“敏感性分析”sheet里的楼面地价参数值：

这里要特别注意：测算表里所有关于售价、地价的变量都要和这两个数有链接关系。

啥意思呢？举个例子，土地出让金4亿元，不能是直接手填40000，得是=楼面地价*计容建面。

如果土地出让金是直接手填的40000，那楼面地价上涨到4500元/平了，这个土地出让金也还是4亿，不会动，测算结果就不会发生变化。

这是经常容易出错的地方。

第四步

让敏感性分析sheet里的销售净利率=测算表里的销售净利率

特别注意：这里必须是楼面地价列和住宅售价行刚好交叉的那个空格！【切记，必须是那个空格，否则算不出来】

第五步

一秒算结果

选中如下区域：

点击“数据”-“模拟分析”-“模拟运算表”

出来一个对话框，点击标红的地方“输入引入行的单元格”

点了之后，“输入引入行的单元格”选住宅售价的参数值那个空格

10830，回车。

再点击地方“输入引入列的单元格”，点了之后，选楼面地价的参数值那个空格4000

回车，点击确定，结果直接就出来了，中间那些都是销售净利率：）

特别注意，这里“输入引入行的单元格”、“输入引入列的单元格”容易搞反，反了以后结果就会很奇怪。

我一般这样记忆：

引入行：这一行从9600到11500都是售价，所以就引用住宅售价

引入列：这一列从4000到5800都是楼面地价，所以就引用楼面地价。

我们再检查一下，当楼面地价4000，售价10823的时候，销售净利率是13.8%，和我们之前做的测算一样。没有什么错误。

再分析一下，如果保持这个售价10823元/平，如果公司要求6%的净利率，那么地价大概可以拍到5200元/平，此时销售净利率6.1%。

这个方法就讲完了，还有一些excel常用快捷键，都是特别基础的，不会的赶紧百度下：

鼠标放在单元格的右下角，鼠标指针变为加号，复制公式

$锁定行或列

双击单元格，看公式

Alt+Tab，在两个表间切换

视图-拆分冻结【固定首行或首列】

数据-创建组

以上就是今天的内容，接下来分享个小八卦。

我的朋友告诉我，有一次他去找一位mm办事，这位mm正在用

excel表计算绩效，一共有上百行吧，这位mm就一行一行的手动计算。

他在背后默默看了很久，心里想的是“你怎能不加班？。。。”

是的，明明2秒钟可以完成的事，要做半个小时，你怎能不加班？

我们工作逐渐被机器取代，这是趋势，比如扫地机器人，比如银行柜台。【我自己还有一个自动炒菜锅，做的菜还是很不错的，至少比我的手艺强。

】

像我们房地产投资领域，可能不远的将来，也有不少工作要被机器取代或改变，比如：

1、 投资测算：大概率将来要被软件取代

2、 强排：机器一键生成N种方案？

3、 合同撰写：填入商务条件，由机器转化为合同应该也可以实现

4、 看地：刚入行的时候，师傅对我的要求是“看地绕一圈”，但是现在这个要求正在被无人机改变，有了无人机，比你绕三圈都管用。

5、 会议纪要：根据录音自动生成会议纪要，听说已经实现并且被应用了。我觉得挺牛逼的，写会议纪要其实很费时间。

最近我们部门还有个同事提出，我们每改一次测算，报告就要做相应调整，有没有可能想一个办法，让报告里的数据自动链接到测算里，测算一改，报告自动就改好了。

这是一个极好的构想，延展开来，还可以把合同里的数据链接到某个excel里，底稿数据一改，合同数字自动调整好。

我最近在做一个工作，需要多个部门协调，我们部门是最后一环，一个部门数据一改，我们部门就要整个修改。如果还要做汇报PPT，那就要再把PPT再更新一次，这些如果能够实现链接和自动化，少加多少班！又快又不容易出错。

大牛们可以研究下。我认为这个如果发明出来，需求量会很大。

时代在改变，想要不被机器淘汰，那就一定要做驾驭机器的人。

不只是技术层面，包括流程制度, 包括组织结构。所有一切，终极目标都是为了两个字“更快”或者“更好”。

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