新筑时代和你一起学习的第1880天
当前形势下，批量精装修成品房犹如雨后春笋般，发展前景广阔，但行业中仍存在一些不足和挑战。而精装修属于精雕细琢、慢工出细活的专业，现实却往往是被迫兜底、工期压缩、管理粗放和重视度不足的分项工程。
为了全面提高装修工程质量，有效地进行成本控制，规范精装修管理流程，减少返修率，提高公司产品的竞争力，就必须加强精装修项目的管理及控制要点。
总体思路△
- 项目管控过程中5大关键节点 -
01
重难点分析总结
1.1
重难点分析
● 墙面防开裂措施：
● 防空鼓：
① 施工前先检查原墙面是否存在空鼓、脱落等隐患切不可盲目动工；若存在相应情况，需及时反馈敲除；重新粉刷；
② 为防止玻化砖空鼓和脱落，玻化砖在铺贴前先对其进行满背胶处理；所以背胶工艺尤为重要，重点检查（检查重点：背胶到边均匀不露底），施工使用专用瓷砖粘接剂施工。
● 地砖铺贴工艺要求：
① 厨卫地面标高与室内标高必须符合设计要求，且地面应清理干净。
② 瓷砖纹路一致，不得出现划痕、色差、裂纹、污染、缺棱掉角等现象。
③ 地砖铺贴前，必须进行图纸深化排版，确定损耗。
● 防漏水：
● 防水工序要求：
① 基层清理；浮尘、泥结块、管壁周围杂质等。
② 阴角需先做圆弧处理后，用水不漏封堵。
③ 新老墙体缝贴钢丝网。
● 防水控制点：
① 门槛采用止水带刷防水，防水需刷至干区（走道）并上翻30mm。
② 地漏位置处理成漏斗状。
③ 淋浴房止水带。
02
成本控制
2.1
成本管理
● 制定项目管控动态表：
① 对工艺不了解导致测算错误，此项工作一定要有施工员、预算员、带班结合交底图纸共同参与测算，并让带班签字确认。
② 过程中要由预算员、施工员对现场做法要检查、核对、及时调整预警线量。
③ 针对户型统一、批量作业的特点，基层材料需定尺加工，减少损耗，但要注意交底和统一配料、检查、避免长的切成短的，短的扔掉现象。
● 仓库管理：项目进场之前需先考察项目地理位置（繁华地段、郊区地段、周边配套设施等）， 影响材料的运输、人员住宿等。
● 材料采购：
03
进度总结
3.1
总进度计划
● 关键线路确定：
总进度计划△
关键线路分析及把控△
● 关键线路分析（卫生间为例）：项目进场之前需先考察项目地理位置（繁华地段、郊区地段、周边配套设施等）， 影响材料的运输、人员住宿等。
3.2
进度控制
● 逻辑策划：
● 施工策划：
● 相关计划表：
劳动力计划△
可视化进度控制△
04
质量控制
4.1
石膏板吊顶
● 工艺要求：
①石膏板转角封板必须切割L型，且第一层石膏板两边宽距不低于600mm，第二层石膏板两边宽距不低于1000mm。
② 板边不得有损坏严重，切割面粗糙未修边；面层材料不得使用废料封板情况。
③ 轻钢龙骨及石膏板在集中加工区统一切割加工，现场不允许切割及二次深加工。
④ 吊杆间距<900mm；距墙边<300mm；主龙骨间距<1000mm，距墙边<300mm；副龙骨间距<400mm，距墙边<200mm。第一次石膏板螺丝间距<600mm,第二层石膏板螺丝间距<200mm。
4.2
墙面瓷砖铺贴
● 工艺要求：
① 墙砖铺贴前应进行深化排版，形成排版图确定瓷砖损耗率。
② 湿贴高于1200mm应增加挂网防止脱落，瓷砖铺贴前应浸泡完全。
③ 湿贴于混凝土墙面或水泥板墙面时，应进行水泥胶浆对墙面进行拉毛处理。
④ 阴阳角贴砖时必须控制好阴阳角垂直度及阴阳角砖缝大小一致。
4.3
墙面粉刷石膏
● 工艺要求：
① 阴角、阳角接缝处应使用石膏勾缝；且应配合护角条、绷带纸使用。
② 抹灰石膏大于35mm时，需分层增挂钢丝网或玻纤网加固，防止开裂。
③ 基层石膏上墙，不同材质间需挂网（玻纤网）加固，且上下搭接宽度不少于100mm。
4.4
地面找平
● 工艺要求：
① 地面不得有污染，裂纹、脱皮、麻面和起砂等现象。
② 地漏和有坡度要求的地面，坡度不符合设计要求，出现泛水，渗漏，积水。
4.5
木地板安装
● 工艺要求：
① 铺装前应先检查找平层标高及地面平整度符合要求，且地面应清理干净。
② 单面墙长度≥3米，应做整根踢脚板，不得采用短条拼接，且踢脚线未加防尘条。
③ 木地板铺装应按分隔3-6-9铺设，且四周应预留8-10mm的伸缩缝隙，不得出现短板直拼。
4.6
地砖铺贴
● 工艺要求：
① 厨卫地面标高与室内标高必须符合设计要求，且地面应清理干净。
② 瓷砖纹路一致，不得出现划痕、色差、裂纹、污染、缺棱掉角等现象。
③ 地砖铺贴前，必须进行图纸深化排版，确定损耗。
4.7
窗台板石材铺贴
● 工艺要求：
① 窗台石四周与墙接缝严密，石材下口与墙面接缝密实、平整。
② 湿贴不得出现空鼓现象；不得有划痕、色差、污染、变形、翘曲、反碱、磕碰、裂纹等现象。
4.8
铝扣板吊顶
● 工艺要求：
① 饰面材料的材质、品种、规格、图案和颜色应符合设计要求。
② 板面平整度不能存在凹凸，板与板之间有缝隙，且存在高低错台和错位等问题。
③ 板面不得少于整板1/3，放置在阴面；收边条≥3米要做整条，边条材料拼接长度不低于200mm。
④ 安装铝板时必须按照铝扣板纹路方向统一安装。
4.9
电气安装
● 注意事项：
① 电器、电料的规格、型号应符合设计及国家现行电器产品标准的规定；
② 灯具的规格、型号符合设计要求，应有品牌、标识、说明书、质保书等；
③ 天花吊顶内严禁使用PVC线管代替镀锌钢管，吊顶内灯头线需用金属软管保护，长度不超过1.2m；
④ 通讯系统使用的终端盒，接线盒与配电系统的开关，插座宜选用同一系列产品；
⑤ 配电箱户表后应根据室内用电设备的不同功率分别配成供电，大功率家用设备应独立配线安装插座。
05
安全管理
5.1
成品保护
● 电梯保护：
① 电梯门槛处用15mm细木工板做方盒子，保护电梯轿厢底槛，采用细木工板/九厘板将电梯的轿箱的壁面、地面、顶面进行保护，设置小翻板。移交后配备一名专业电梯司机，配置对讲机。非专业人员不得私自在施工电梯，电梯司机每天随时对电梯的轿厢、地面和电梯轿门的凹槽进行清理，保持电梯轿厢的整洁和正常使用。
② 地面瓷砖：完成后，随时进行保护。地面用成品保护膜进行满铺保护。
③ 瓷砖阳角：使用中装专用护角条防护边角，在地面以上1.2米高度进行防护。
④ 墙面：竣备前完成一遍腻子，峻备后，精装交付前完成二、三遍腻子、打磨与面漆。
电梯轿厢保护/电梯门洞口保护/门槛石保护△
● 门套、阳角、楼梯保护：
9厘木夹板根据门套尺寸制作U型保护套，牢固固定于门套周边，高度不低于1.2米，U型翻边宽度需覆盖门套。
成品阳角护角实施阳角护角，护角高度不低于1.2米，两翼宽度不低于30mm ，安装应牢固。
用9厘夹板制作和成品阳角护角实施保护，或使用9厘板制作L型保护套，安装应牢固。
- 项目施工流程 -
01
前期准备
1.1
施工部署
● 现场道路及周围环境：施工不能对周围绿化带来影响，对距离不远的居民施工注意生产噪音、运输。
● 垂直运输：精装进场时，施工电梯已拆除，室内正式电梯已完成验收，精装单位做电梯轿厢成品保护，由精装单位派专人开电梯，作为垂直运输工具。
● 施工组织：依据现场实际情况编制切实可行的施工组织设计。
● 协调管理：与建设单位、监理单位、总包单位、设计单位的协调。
● 交底学习：投标交底、成本交底、合约交底、施工技术交底、施工界面交底、安全交底、安全教育培训、工艺培训与学习。
1.2
施工组织
● 项目组织架构：
● 班组组织架构：
1.3
材料封样
● 材料封样：
● 时间节点：封样起始时间为精装总包进场后1个月内完成所有材料封样工作；此部分封样工作作为精装实体样板和批量精装实施的依据。
1.4
设计交底
● 图纸会审：
1.5
放线点评
● 施工放线：
第一步：各层总平面图主控制线、轴线、完成面控制线(轴距减1m)、墙面四周顶面完成面向上250mm为机电标高线、地面0.000水平线、各层1米水平线，为第一步放线。
第二步：各层总平面图主控制线、轴线、完成面控制线(轴距减1m)、墙面四周顶面完成面向上250mm为机电标高线、地面0.000水平线、各层1米水平线，为第二步放线。
第三步：根据草测线的结果，供深化设计师局部调整平面图后，放造型线，称为第三步放线。
第四步：以走道中间控制线为基准线，调整与走道有关的门套内、外侧的墙面完成面线定门套，此种放线方法称为平行放线法为第四步放线，在施工中也叫走道施工法，门套成品化施工法。
第五步：在生产过程中，一些原有的定位线会被施工作业覆盖，此时施工单位根据原有尺寸在相同位置重新放线，因此被称为第五步放线，又称为二次放线。
为确保尺寸准确性，现场标高控制尺寸，均由我方提供一米线、控制线。
检测方法：使用两米靠尺进行地毯式测量，同一位置至少进行交叉测量，如果在靠尺下方出现大于3mm甚至5mm的缝隙，说明地面不平整。
感应器、喷淋头与灯具的间距不得小于300mm△
● 放线管理：
1、施工要点： 施工人员于施工前，由施工技术人员现场进行技术交底，依据施工蓝图设计图纸用墨线弹出基层、完成面线，经项目施工技术负责人勘查无误后，方可进行施工，一切尺寸准确性以施工蓝图图纸设计文件为准。
2、放线项目：
① 各层总平面主控线、轴线
② 楼层建筑标高及面层完成面线
③ 天花综合布点
④ 龙骨隔墙定位线
⑤ 门位置线
⑥ 顶面材质分割线
3、放线要求：各层总平面图主控线、轴线、完成面控制线(轴距减1米)、墙面四周顶面完成面向上吊顶标高线、地面±0.000水平线、各层1米水平线。
4、分工种放线：瓦工粉刷完成面线(卫生间、厨房、服务间、乳胶漆、窗套线基层)，油工粉刷完成面线(粉刷石膏)，木工弹完成面线(软包、硬包、木饰面)。
● 放线设备：
02
深化设计
2.1
深化台账
精装项目主要优化区域为客厅、卫生间及公区暗门收口节点等，如项目甲方及业主要求节点需送审确认后，才能大面积施工，必须梳理出优化节点清单项。
深化设计台账△
2.2
节点深化
根据设计交底、图纸会审、放线问题汇总后深化施工图。
● 踢脚线：
图 ①：木踢脚线阴角/阳角均采用45度拼接，避免造型处有缝隙△
图 ②：木踢脚线直线拼接处采用45度拼接，避免缝隙过大及开裂等问题△
● 门槛石收口：
门套线落在门槛石上，增强防水性△
● 灯带优化：
灯槽过低，能够看见灯带△
图 ①：阴角处用绷带加固△
图 ②：灯槽凹槽加深防止看见灯带△
● 窗台板优化：
铲除背网，同时两侧延长1公分，推进式安装△
2.3
排版深化
● 石材排版：窗台板及门槛石量比较大，因此对石材的加工、产品化后场加工、进场计划要求更大，项目部审核石材厂家深化后的图纸后，对石材厂家提出加工要求、进场时间；并要求石材厂家写承诺书，严格按照项目提出的供货计划供货。
石材深化排版△
● 瓷砖深化排版：根据户型设计方案设置相应的铺贴参照点。① 设置主控线；② 明确铺贴控制尺寸；③ 规划铺贴顺序。
客厅地面铺贴顺序△
卫生间墙面排版△
△瓷砖深化排版下单图（示例）△
窗台板、门槛石等下单图△
通过实际测量的地面排版图，将地砖的主要控制线反映到现场当中，为地砖铺贴做好前期准备，其中包含地砖下单、水泥砂浆是否有足够的储存、地面灰渣的去除。
地砖铺贴技术交底△
检查砖的质量：在现场找出一块区域试铺地砖，我部安排班组在该位置进行铺贴，将规范、要求、注意事项一一交底。
地砖铺贴技术交底△
墙砖铺贴（样板展示）△
03
产品化施工
3.1
集中加工
● 场地要求：场地需硬质场地，所有场地经现场踏勘后，原场地为土质地面的，精装单位需自行硬化，撤场后进行拆除清理，移交所占场地的下游单位。
● 材料种类要求：切割电焊、基层类、饰面材料类、安装机电类、搅拌类。
● 加工管理要求：为提高加工效率，同种规格的材料集中加工；但同时需要兼顾操作面按套施工的需要。可以根据批量大小，将楼栋划分为若干批次，同批相同规格批量制作加工。
● 加工要求：
设置集中加工区△
3.2
模数化加工
● 管理要求：为了加快施工速度、提高施工质量与降低施工成本，成立半成品及成品场外加工区是大势所趋。可数模化加工的“产品”如：
① 吊顶丝杆，后场切割成标准长度；
② 预制龙骨可在后场进行切割拼装；
③ 挂板可以在后场加工，施工现场进行安装；
④ 木门及门套可以统一尺寸后场加工制作，现场安装；
⑤ 卫生间洗手台与镜箱柜可同一尺寸，现场拼装；
⑥ 卫生间成批隔断统一规格尺寸，一次下单；
⑦ 卫生间台盆钢架在后场进行预拼装，焊接成型；
⑧ 瓷砖/石材等面层可以统一尺寸加工下单；
上拆分吊顶单元成品化下单△
动图展示△
04
样板先行
4.1
工艺交底
● 卫生间门槛止水带构造示意图 ：
重点说明：
① 卫生间（设计有高差要求）门槛石基层应设止水带（先在结构板上凿毛套浆处理，再采用细石砼浇筑成形），并与地面做统一防水。
② 止水带应高于防水区域结合层5mm以上。
③ 门框木质基层应进行三防处理（防火、防腐、防潮）。
● 浴缸防水节点构造示意图：
重点说明：
① 浴缸底部应增设结构地漏，便于排放积水。
② 浴缸底部四周应设置≥地面完成面100mm的C20细石混凝土反梁。单组份聚氨酯施工完成后应抹1 ：2 水泥砂浆防水保护层一道。浴缸侧面应设置检修暗门。
● 墙面瓷砖阴阳角收口示意图：
重点说明：
① 墙面瓷砖有横缝（如 V 字缝、凹槽）时，采用图示阴角1做法，阴角收口均应45°拼接对角处理（角度稍小于45°，以利于拼接），阴角切口应在工厂内加工完成（釉面砖可在现场加工）；无横缝时，可采用图示阴角2做法。
② 墙砖阳角收口均应45°拼接对角处理（角度稍小于 45°，以利于拼接），阳角切口。
③ 应在工厂内加工完成（釉面砖可在现场加工）。阳角收口对拼时应离缝1mm，用填缝剂填缝，以防崩边、开裂。详见图示阳角1做法。
● 成品门套构造示意图：
重点说明：
① 砌筑门洞时，应在门洞两侧垂直方向上下不小于 150mm，中间不小于500mm，预埋一块120mm宽的砼块，门框基层应固定在砼块上。
② 门框基层采用18mm多层板，并作三防处理。
③ 木基层板与门套侧面空隙应采用发泡剂填堵密实。
卫生间门扇底部离门槛石完成面8～12mm，房间门扇底部门槛石完成面5～8mm。房门均需配置门吸或门阻，安装位置根据现场实际位置确定。
4.2
工艺样板
粉刷石膏工艺/实测实量△
天花龙骨工艺/窗台石工艺/窗台石收口工艺△
天花乳胶漆工艺/墙面乳胶漆工艺/墙砖工艺△
地面找平工艺/地砖工艺/木地板工艺△
实体样板间△
05
收尾销项
5.1
收尾销项
●在图纸上明确量化，具体到每一个楼层、每一个区域、每一个房间：
影响施工进度推进表△
影响施工进度推进表与各区域关系△
●根据问题汇总清单，编制机电专项消项表格，安排专人每天清查完成情况，并把结果上报甲方现场最高领导：
现场机电未完成工程清单△
●整理出机电影响装饰进度的重点难点问题推进表，项目经理负责推进，逐条销项：
影响施工进度推进表-机电项△
●在封板前，重点盯防机电施工的进度，编制专项表格专人每天检查现场实际进展情况，并把电子版上报甲方现场最高领导：
隐蔽回签单（顶面封板）流转情况△
●在封板施工前，完善自己承包范围内的龙骨编制情况，并编制专项表格，每天落实进度，根据总进度计划要求，进行有目的性的进度管理。
隐蔽回签单（顶面封板）流转情况△
06
集中交付
6.1
强制精修
● 整理精修问题清单（销项清单）：配合项目工程部整理出待移交区域的所有问题，编制成问题清单，由甲方出面，针对项目的特殊性，进行专项澄清，将维修责任方明确。
● 在图纸上量化，具体到每一个楼层、每一个区域、每一个房间：将现场存在的质量问题落实到图纸上，并形成文字记录，配上实物照片。项目经理组织人员进行点对点的维修。
● 专人负责销项推进：每天和甲方、总包进行预验收销项签字确认。
● 整理精修重点难点，项目经理负责推进，逐条销项：针对维修销项内容中的重点难点，项目经理定点跟踪，落实人力物力，定点解决。
● 整体验收移交：当维修消项清单表格内的维修内容全部消项后，项目部组织甲方、监理、酒店管理使用方进行现场移交，分楼层或者区域，进行竣工验收合格移交。
6.2
分户查验
● 时间节点：
● 注意事项：
装修公司自检：
① 由装修公司项目经理组织，技术负责人及质检员为主导的验收团队；
② 准备A3平面图纸进行验收问题标注；
③ 同时填写验收问题汇总表进行销项维修；
④ 准备醒目贴条，盒尺、卡尺、2米靠尺、测距仪、塞尺、红外线水平仪。空鼓捶、数码相机等全套验收工具；
⑤ 每天验收四-八套；
⑥ 消项维修在验收的第二天进行，5-7天维修完成前一天的问题。
四方联合验收：
① 由地产精装组、物业工程部、监理公司、装修公司组成；
② 先检查装修公司销项验收总表；
③ 按照装修公司验收的方法进行验收（图纸标注法、墙面粘贴醒目即时贴、验收总表）
④ 验收包括试车（机电系统整体调试）。
业主预验收：
① 由营销给业主下发通知单；
② 确定业主预验收日；
③ 形成业主验收单，并签字；
④ 下发维修单，销项维修
⑤ 深度保洁（包括洁晶）。
交房前竣工验收：
① 最后一次四方联合验收；
② 局部整改；
③ 与物业交接；
④ 营销通知业主收房；
⑤ 整改、维保；
⑥ 工程部保驾护航3个月。
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