营改增后不动产销售与租赁的增值税计算归纳与总结

　　 2016年4月30日“营改增”后，变动比较大的是不动产税收政策，由于不动产增值税计算按照不同的分类方式有着不同的计算规定，而涉及不动产纳税分类也是纷繁复杂的。比如按照纳税人类别不同，可以分成：一般纳税人与小规模纳税人，单位与个人，房地产企业与非房地产企业；按照计税方式分类，又可以分为：简易计税方式与一般计税方式；按照不动产取得时间，又可分：2016年4月30日前，2016年5月30日后；按照不动产类别又可以分成：住房与非住房；按照建造方式不同又可以分为：自建与非自建。总之如果没有仔细认真地研究好每个政策，是比较难以把握好不动产增值税的计算方式的。本平台的税务师经过对“营改增”后所有不动产税收政策的研究，总结出来关于不动产销售与租赁增值税的计算方式方法，整理如下图所示，供各位财税人员参考，不足之处请指正：

相关参考政策：

1、国家税务总局公告2016年第14号 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告；

2、财税〔2016〕36号，附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》；

3、国家税务总局公告2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告；

4、国家税务总局公告2016年第73号《关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》；

5、国家税务总局公告2016年第86号 《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》；

6、财税〔2016〕140号 《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》。