【置业解读】投资美国房产，如何真实计算租金收益？

对美国房产感兴趣的人可能会发现，一些美国房产的广告中，多多少少会提到购买房产后的年租金回报率。保守一些的数字多为5%、6%等，而夸张一些的则达到8%-10%。那么，这些数字是否是真实的？又是如何计算出来的？

今天，我们就来详细算一算美国房产真实的租金回报率。

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预估租金的真实性

 

很多美国的开发商，会对自己的项目给出“预估租金”或者“保守租金”的数据。其实，针对美国投资型房产的租金预估，比较简单准确的方式就是查询该房屋历史租金记录或是周边同等类型房屋的租金水平。

实例分析

该房屋建筑年代比较新，建于2007年，售价38万美元，室内装修精致，周边一居室的房屋租金区间为$1400-$2138。

Zillow网站对此房屋的预估出租租金：$1885。

由此我们可以估算出，购买这套房产后，保守租金收益为$1900/月。

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房屋的空置周期

 

美国房屋出租规律一般为：公寓空置周期在2周以内，别墅空置周期在1个月左右。由于此房屋在亚马逊总部旁边，出租需求旺盛，在房租价格合理的情况下，空置时间一般不会超过一周。综上，则此房屋出租后可收到年租金为$1900*11.75=$22,325。

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房屋每年开销

 

持有房产的成本一般有房产税、物业费、维修费、房屋保险、租房佣金（美国大部分地区收取）、房屋管理费等。

以上述房产为例

房产税

Zillow.com可以为每处房产提供较为精准的房产税信息，示例中房屋2015年的房产税为$2104。

物业费

部分房源会提供准确的物业费信息（HOA），一般美国公寓类房产的物业费区间为200-500/月美金之间，而别墅的物业费则较低，一般是在50-200/月美金之间。示例中房屋物业费为$411/月，$4932/年。

维修费、房屋保险

维修费和房屋保险要根据房屋具体的新旧情况和年代来判断，较新的公寓则维修费和房屋保险费用都相对较低。示例中房屋年维修费和保险费用预估为$800/年。

 

租房佣金

租房佣金是支付给帮业主出租房屋的经纪人的费用，在美国除了波士顿剑桥地区和纽约曼哈顿地区等高出租需求地区外，通常佣金费用由业主支付。费用比例一般为半个月或一个月的房租。此示例中需要支付给经纪人的佣金则为$1900。

 

房屋管理费

房屋管理费和租房佣金是分开支付。房屋管理公司对出租中的房屋会进行定期检查、维修和收租金的工作，费用为年租金的8%-10%。示例中的房屋管理费为年租金的8%，$22325*8%=$1786。

综上所述，购买此房屋后出租的年花费为：2104 4932 800 1900 1786=$11522。

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真实的租金回报率

 

租金回报率=年净租金剩余/房屋购买支出

美国购买二手房，房屋交易产生的额外税费为房价的0.8%左右。因此，购买此房屋用于出租投资，每年的租金净收益比例为：

净租金回报率=（22325-11522）/（380000*1.08）=2.63%

然而，美国不同地区的租金净回报率也有差异，例如波士顿地区的回报率就会高于其他大城市。不过，美国整体净租金回报率虽然会略高于国内一线城市，但是也会略低于国内理财产品的年化收益。如果您看到某些所谓净租金收益超过10%的房产，就要慎重考虑了。

西雅图、波士顿置业顾问

吴志龙(Joshua Wu)，19岁赴美留学，主修心理学辅修工商管理专业。2014年毕业于美国俄勒冈大学（University of Oregon）并取得心理学学士学位。

从事海外房产行业超过一年的时间，熟知美国、加拿大等其他国家房产交易流程、贷款办理和房产投资分析等相关知识。其在美国多年的学习和工作的经验，可以帮您从最专业的角度选择合适的投资或自住型的海外房产。

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