众所周知，在美国纳税，养房都不是一件简单的事，但其实，美国税收并没有想像中那么可怕。了解最新政策并合理利用，可以灵活运用自住房每年产生的各项费用成本项来抵税，这是买房的好处之一，就看你会不会巧妙利用。
为什么我买房后可以抵税？主要原因是？
住500万美金豪宅和住30万美金房屋的业主，对税收的承受力肯定不一样，抵税就是尽可能减缓这种不平衡感。
1. 公平要求：
公平合理，税法只对财富的增值部分征税，也就是会从收入中扣除成本后再进行征税。
比如扣除房屋每年的折旧、买房时的房产税、出租房屋产生的各类费用等。
2. 政治考量：
政策层面的考量，放宽买房和换房的口径。
比如给予自住房屋在买进卖出差价和按揭利息方面的税收减免。
“听说在美国可以房贷抵税，是真的吗？具体哪些项目可以这样操作呢？”
贷款购房可用于抵税的项目是：
这个也不算什么武林秘籍，有不少人就是冲着这一点选择贷款购房的。就不长篇大论，简单提几个大家可能会错过的小细节。
1. 房屋贷款利息：
每个月还的房贷，利息部分可作为分项抵扣额，刚买房的前几年，支付的房贷里绝大部分都是利息，所以能扣税的金额数目能带给你一个惊喜。补充说明的是房屋贷款按揭利息和房产税可以选择性地冲抵收入。
为了理解这一概念，先来看一下联邦个人所得税的计算过程。
第一步：总收入扣除各项费用后，得到调整收入。
第二步：从调整收入中扣除免征额 (Exemptions)和减税(Deductions)。
减税额有两种方式可选：标准减税法(Standard Deductions)和分类扣税额(Itemized Deductions)。
标准减税额：
无论纳税人实际支出多少，扣除的都是一个定额，但扣税额度因申报人身份不同会有区别，同时每年会根据通货膨胀指数和国家经济发展形势做出调整。
分类扣税额：
分项扣除中允许扣除的项目有医疗费用、税款、房贷利息等。按照政策规定的百分比计算税费进行逐项扣税，对每个扣除项目都有限制性规定，同时要注意保存好各项支出凭证。
一般来说，纳税人根据自身情况选择这两种中扣除数额较多的作为扣除项。
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第三步：应纳税收入根据对应的税率进行计算，再减去税收补贴 (Tax Credit)，就得到实际应付的税款。
自住房按揭利息和房产税都属于第二步中分类减税法下的项目。如果买了自住房，因为按揭利息和房产税通常较高的缘故，选用分类减税法往往更合算。
举例：
假设有李先生夫妇二人，扣除社保税、医保税、医疗费、退休金提留等项后的调整年收入为10万美元。夫妻俩买了一栋别墅自住，每年要付按揭利息9000美元，房产税6000美元（假设无其他经济活动）。2016年IRS公布的免税额为4050美元/人，标准减税额为夫妇二人1.26万美元。
根据标准减税法，应纳税收入=10 –0.405*2 –1.26 = 7.93万；
根据税率表，应纳税11413美元。
根据分类减税法，应纳税收入=10 –0.405*2 –(0.9 0.6) =7.69万；
根据税率表，应纳税10813美元。
可以看到，由于按揭利息和房产税，选用分类减税法比标准减税法节约税款600美元。
这是一个小诀窍，同时也提醒大家涉及到税务问题，多研究如何合法避税，这里面弯弯绕绕有不少。
2. 贷款银行收取的点数：
在美贷款购房的时候贷款银行通常会收取一定的费用，叫“点数” (points)。每一个点数相当于贷款金额的1%。贷方收取点数作为赚取利润的一种方式，而借款人一般支付点数来换取更低的贷款利率。同时，借款人支付的点数费用是可以用来抵税的。
如果借款人贷款是为了购买或建造借款人的主要住宅，点数的费用可在支付的当年全额抵税。而在其它情况下，点数的费用会在贷款期间内摊销抵税。
美国国税局在公告936及相关补充信息指出，房屋贷款利息抵税的多少取决于抵押日期，抵押金额以及贷款人如何使用贷款所得。在大多数情况下，贷款人的房屋贷款利息可以全额抵税。
该政策从横纵向都对抵税项目做了规定：
横向：
纳税人的第一抵押房和第二抵押房，
纵向：
涵盖多样借贷方式：例如“购房贷款”、“房屋净值贷款”和“信用贷款” 。
纳税人可通过“法定扣减项目”享受相应减免的满足条件：
1.贷款项目是担保性贷款
2.所贷房屋用于自住
注意点：
贷款购房总额≤100万美元，其他两种借贷方式总额≤10万美元。除此之外，国税局还针对首次贷款购房者提供相应的“抵税额”。
3. 房贷保险费用也可抵税
房贷保险是购房者向银行申请贷款时，银行为防范房贷风险要求贷款人必须购买的保险。
既然说为了防止房贷风险，那适用人群收入肯定不会特别高，事实上受益最多的是低收入屋主，因为他们往往无力承担高额的头期款，必须在房屋净值增至20%准备好个人房贷保险，而这部分费用可用于抵税。
不适用范围：家庭年净收入≥109,000美元或个人净收入≥54,500美元。
“关于贷款抵税部分了解了，那么之前提到的只对增值部分征税又应该如何操作呢？”
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房屋成本费用可抵税的部分有哪些呢?
1. 房屋折旧费用也可以用来抵税。
举例：花40万美元买下一幢房屋，其中土地价值10万，房屋30万。折旧年限与房屋实际使用年限无关。美国国税局规定房屋的折旧年限为27.5年。根据这个年限计算，每年报税时，折旧可以抵扣30/27.5万元的应纳税收入。按15%的税率计算，每年大约能少纳税1636美元。
2. 房屋税亦可用来抵税
简单来说，业主支付的州府与地方房屋税金，可以用来抵扣联邦所得税，减少重复缴税。同时，各州或地方政府还规定，收入低至一定标准的屋主（当然这个标准各州不同），可能还有特殊房屋税的抵税优惠，而这一抵税优惠经常被忽略。
3. 节能装修费用可以抵税
这一点也很好理解，政府希望大家向着正能量进发嘛，所以提升居家节能效益的装修工程大概率能取得优惠，譬如安装新的太阳能板或节能的新款热水器等。部分抵税优惠则针对住宅办公室，或是基于医疗需求的改装工程，如在家门口装设坡道，或是方便残障人士使用的浴缸。
4. 意外损失可以抵税
人有不测风云，房子也一样，以美国最常见的飓风灾害为例。如果飓风损毁了价值50万的房屋，保险补偿了40万，那余下10万就会算入意外损失项，并把这项费用放入Sch A分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以得到抵扣。
5. 买卖房屋时的相关费用可以抵税
房屋交易费用中除了贷款利息和某些地产税可以用来抵税，其余都不能用来扣除税收。虽然不能抵税，但可以附加在房屋成本上，将来出售房屋时用于降低纳税额度。
6. 房屋装修及改造费用
装修改装费用：大多数居家装修工程不能马上获得税务抵扣优惠，但可以在将来房产出售时减轻房主的纳税负担，特别是在房产增值幅度较大时效用会非常明显。
因为根据美国国税局规定，卖出房屋获利前25万元不在纳税额度内。所以此前装修的费用可通过增加成本缩减获利的方式，“隐形抵税“。而且装修也是卖房中不可或缺的一环，大家都知道门面工程多重要。
“有不少朋友问我， 他们买房不是用于自住， 而是投资出租， 这样还能获得抵税优惠吗？”
出租房屋的减税措施：
还是第一点提到的税法只对扣除成本后的“净收入”进行征税，出租房屋产生的费用也能从应税收入中扣除。
注意点：
如果一栋房屋属于半自住半出租性质，只有出租部分的费用才能抵扣。具体金额由出租和自住天数的比例决定。
出租房屋可能产生以下可扣除的费用：
1. 维修/养护费：
这些工程的材料和人工都可以扣除。
维修费：修理电器、修补墙面、通下水道等。
养护费：修建草坪、清理游泳池、防虫处理等。
2. 付给中介的佣金/服务费
房屋委托给房产中介出租管理，或者房子在Airbnb上短租。中介的佣金和付给Airbnb的服务费可以扣除。
3. 差旅费：
房东若远程打理房屋，管理房屋产生的差旅费用（机票、汽油费等）可以扣除。
4. 广告费：
为出租房屋，登报的广告费
5. 水电费：
租客使用的水电费
6. 房屋保险费
以上各项在申报时，必须保留好原始凭证，以应对税务局的抽查审计。希望每位购房者都能合理运用好抵税额度，减轻养房的负担。
看完这些干货你都学会了吗？年底到了，安居地产为方便广大客户准备报税，特邀专业房产会计师讲解买房后如何抵税
分享会时间
2017年12月16日（星期六）下午2pm~3:30pm
地点
纽约安居地产办公室 142A Middle Neck Rd, Great Neck, NY11021
报名方式
1:此次活动免费
2:活动报名链接 https://www.eventbrite.com/e/39665911810或点击下方原文链接Read More
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