党的二十大报告在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下阐述了房地产发展方向，具体提出：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。可见国家始终给予房地产高度重视，并且始终坚持推动房地产市场健康平稳运行，房地产行业复苏值得期待。尤其是党的二十大召开之后，随着各种政策红利的释放，房地产业将进入一个健康发展的新阶段，稳健发展未来可期。 另一方面，房地产开发属于比较复杂的社会经济活动，存在诸多的法律风险点，有丰富实战经验的律师参与房地产项目开发，对开发中的风险防范有着非常重要的作用。让律师参与项目融资、获取土地、建设开发、开盘销售、物业交接、售后服务等全过程，已经成为越来越多的成熟房地产公司的共识。房地产调控政策没有松动迹象，很多房地产开发企业对房地产项目开发面临的风险并没有做好充分准备，那么，如何防范风险、化解危机？如何架构房地产开发企业法律风险防御体系？笔者团队将20余年房地产、建设工程、公司商务等领域法律服务经验，结合我国现行法律法规规定，从宏观角度就开发房地产过程中常见的风险进行梳理并提出防范建议。该系列总共分为五篇，第一篇是关于房地产企业设立、土地取得阶段的风险防控，第二篇是关于逾期用地（土地闲置）和房地产融资的法律风险与防范，第三篇是关于房地产开发建设施工过程中的法律风险与防范，第四篇是关于销售阶段、房屋交付阶段、产权办理、售后管理及质量保修的风险及防范，第五篇系关于股权并购、项目清算的法律风险及防范。此为该系列的第五篇，也是最终篇，感谢您和我们一起读到这里，期待与您一起学习、交流、合作。
八、股权并购中的法律风险与防范
1.项目公司或有债务控制风险
项目公司或有债务、是否对外提供过担保、是否对外签订已经构成违约合同的风险等等，股权转让方向受让方提供的陈述或企业资产评估报告的可信度、是否存在隐瞒或虚假。
2.转让股权本身属性确定风险
股权是否存在质押担保等第三方权利，是否存在隐名持股，是否存在对项目公司享有表决权、分红权、委派董事和管理人的权利、清算剩余财产分配权等各项权能的限制，股权转让方是否缴足出资。是否具有完整的股东权利等等。
3.项目原有权属、性质及其权利瑕疵评估风险
项目原有土地使用权出让合同是否对投资人有限制条款，土地使用权是否存在法律瑕疵，项目公司是否已经足额缴纳土地出让金，项目是否存在抵押、租赁权、地役权等权利瑕疵，项目规划是否存在风险，是否存在土地闲置、建筑施工款拖欠、税费负担等瑕疵，后续开发和盈利模式是否存在政府限制等潜在风险。
4.股权转让交易过程控制风险
股权转让合同签订过程中，股权转让方对未转让股权的权利是否受到其他限制，股权转让行为是否经过项目公司其他股东同意，是否违背相关法律法规的规定（如国有企业股权转让是否需要经过批准、是否进场交易；外商企业是否需要批准）。
5.收购后手续办理风险
在股权转让协议生效后，双方还应及时到工商部门办理工商变更登记，如不及时办理工商变更登记或不办理工商变更登记，则可能会对收购方的利益造成损害。此外，在全资收购目标公司股权后，还应及时作出股东会决议，对目标公司的法定代表人、董事、公司章程等做出变更、改选、修改，并及时办理工商变更登记或备案手续，以避免目标公司的原法定代表人、董事等在收购后，作出有损目标公司利益的行为。
6.收购完成后对目标公司实际控制和管理风险
全资收购或控股型收购，收购后收购方在目标公司处于绝对控股的地位，收购方应及时通过改选目标公司董事会和高管人员，并修订目标公司章程，规定目标公司的所有重大事项，须经董事会或股东会决议通过，以实现对目标公司的有效控制和管理。参股型收购，由于收购后收购方不处于控股地位，为维护收购方在目标公司的利益，需要在收购时，与目标公司的原股东就收购后目标公司的董事会成员人数和委任、目标公司重大事务的管理等，作出明确约定。
防范措施建议：
1.收购前进行项目财务尽职调查。可委托审计等中介机构清查公司资产和负债。如土地使用权或项目在建工程的价值作为项目公司收购价格的计算基础，则务必约定项目公司在收购前的一切债权债务均由原股东负责清理、承担、并应提供相应的有效担保或留下一定比例股权转让价款作为保证金。
2.委托专业机构进行法律尽职调查。对项目公司股权自身及项目公司所拥有的房地产项目的权属瑕疵风险，项目公司股权转让的合法性、合规性等相关问题，股权收购方应当在股权收购前委托律所等中介机构进行调查，确认问题及处理方案，办理项目转让手续的方式和期限等。并应当在股权转让协议中予以明确。
3.对项目公司股权转让后面临项目公司潜在债权人的权利主张等对受让方的巨大风险，可考虑在公众媒体上公告通知不特定债权人，要求其在一定期限内申报债权的方式以期查清确认。同时要求项目公司原股东提供有效担保或留存一定比例的转让款作为保证金等。
4.股权转让合同需协商一致，书面签订合同（应包括项目公司概况、房地产项目概况、项目立项规划文件、股权转让比例、股权转让价款、支付方式和期限、股权交割时间、现有资产的认定、转让方保证和声明、项目公司原股东同意转让并放弃优先购买权的决议或承诺、约定合适的违约责任方便退出特别是合同解除权、设置合理的履约担保形式等），必须依据公司法（外商投资企业、国有企业等还有其他规定）等规定办理工商变更登记手续，并同时办理必要的房地产项目的变更登记手续。
5.如项目公司未办理土地出让手续或已办理出让手续但转让时未缴清土地出让金的，应当明确约定办理相关手续的责任方及费用承担方式。
6.若需调整项目开发条件的，股权转让合同还需要约定补办政府主管部门许可的手续及负责方。
7.资金支付控制。可以考虑转让方和受让方给共同选定第三方作为资金托管、合同履行监督方并托管股权转让款；对于付款安排，可以适当拉长付款期限、与潜在债务的担保相互衔接。
8.及时办理股权交割。股权交割应当限期尽快办理，必要时可考虑在股权变更登记手续完成前由受让方控制，以便进行前期开发，避免土地长期闲置或项目长期停工。
9.获得对项目公司控制和管理权。并购协议中明确约定收购后收购方在目标公司董事会占一定席位，收购方或其委派董事对目标公司的某些重大事项具有一票否决权等。通过该等制度安排，尽量避免目标公司原股东做出有损目标公司利益的行为，从而保护收购方在目标公司中的利益。
九、项目清算过程中的法律风险及防范
项目开发完毕，开发企业需进行所得税清算、土地增值税清算、项目公司清算与注销。鉴于所得税清算和土地增值税清算需要财税专业人员进行合理规划和设计，因专业限制，本文不对此进行详细阐述。但律师提醒开发公司需注意按照法律规定及税收征管要求申报、缴纳和清算相关税款，切记不要偷税漏税，以免遭受罚款，严重的情况甚至构成刑事犯罪。
关于项目公司清算和注销的法律风险：
1.清算未按照法律规定程序进行的风险，如未履行通知和公告义务，可能导致债权人未及时申报债权而未获得清偿，作为清算组成员可能会承担赔偿责任。
2.未在法定期限内及时清算的法律风险，按照法律规定或章程约定，出现公司解散时候应当及时成立清算组开始清算程序，否则因此导致的公司财产贬值、流失、毁损或灭失，债权人有权主张股东或董事在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任。
3.执行未经合法确认的清算方案的法律风险。《公司法解释二》第十五条第二款，未经确认的清算方案不得执行，否则给公司或债权人造成损失的，公司、股东或债权人有权主张清算组成员承担赔偿责任。
4.恶意处置财产的法律风险。作为清算组成员的股东，在清算过程中恶意处置公司财产的，可能会承担相应民事赔偿责任（《公司法解释二》19条）;还可能因为构成“妨害清算罪”受到刑事处罚。
5.提供虚假清算报告的法律风险。作为清算组成员的股东，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记的，债权人有权主张清算组成员对公司债务承担相应赔偿责任。
防范措施建议：
公司注销需要经过清算程序；公司清算需依法进行，无论是清算主体，还是清算程序均应在法律的框架内进行。
每个项目公司的实际情况不同，所在的项目开发环境（包括政策环境、自然条件等）各异，因此其面临的风险与问题也不能在本系列文中逐一表述。此时加强公司与律师之间的沟通交流，利用律师在多年项目开发过程中积累的发现问题、解决问题的经验和能力，能成功为房地产开发企业防范和化解各类法律风险和危机。
（完结）
作者：黄成荣律师团队
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