案外人执行异议之诉，是为了排除对特定标的物的执行为目的，是法律赋予案外人的一种实体救济制度。在提起案外人执行异议之诉中，我们常常会引用执行异议与复议规定的第28条与第29条作为请求排除执行的依据。其中，第28条与第29条第一项均为：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。九民纪要中对该两条其他项规定均有详细解释，但对这一项，并没有过多描述。虽然，这项看来是一个很容易判断的事实，对合同的签订时间可通过合同落款的时间、合同履行的时间判断，但在实际审理过程中，如何认定人民法院查封的时间，在司法实践中却存在争议。由于法院作出协助执行通知书的时间与不动产登记中心登记的时间不完全同步，因此在认定法院查封时间时存在不同理解。查封时间应当以不动产登记簿登记的时间为准还是法院作出并送达协助执行通知书的时间为准？以首次查封时间为准还是现行生效的查封时间为准？本文将结合司法审判案例与相关法律规定对此进行分析。
查封时间以不动产登记簿为准的时间为准还是以法院送达协助执行通知书的时间为准？——通常以法院送达协助执行通知书时间为准
民法典第二百一十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二百一十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
从以上两条来看，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应以不动产登记簿上的为准。不难理解，物权的对世性，也是基于其公示效力，而对于不动产公示的形式，多是通过不动产登记簿的形式体现。而对于案外人来说，其能掌握的仅是通过不动产登记簿来获取不动产的产权情况。一旦存在法院有查封情况，但由于不动产登记中心原因未能及时登记在不动产登记簿上登记，案外人能否以不动产登记簿上登记的信息，来主张人民法院未登记在不动产登记簿上的查封对其不发生效力呢？
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》（以下简称查冻扣规定）第二十四条第三款规定：人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。那么，法院的查封、扣押、冻结对第三人不发生效力，需要满足两个要件，一是法院要公示，二是第三人必须是善意。对于第三人善意的判断本文不再展开，对法院的公示情况，何种情况即视为法院已经公示？回到问题本身，法院作出了协助执行通知书即视为已经公示？还是由不动产登记中心将查封信息登记在不动产登记簿上才被认定为公示？
在实务操作中，法院并不能控制不动产登记中心何时将查封信息进行登记，法院能控制的，仅是法院作出协助执行通知书并送达到不动产登记中心。如果法院将查封的效力、公示的效力取决于不动产登记中心的登记，那显然是不符合立法本意的，在事实认定中也将出现众多不确定性。
此刻，我们再回到查冻扣规定对查封的效力的规定。第一条规定：人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。/采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。
因此，查冻扣规定第一条明确，法院自送达裁定书和执行通知书时即发生法律效力，裁定书送达给被执行人和申请执行人，执行通知书送达至有关单位或个人。
查封时间以首封为准还是以现行有效的查封为准？
——通常以首封时间为准
在司法实践中，常常会遇到现行有效的法院查封时间与首封时间不一致，对此问题，司法裁判中并没有形成统一意见，但裁判认定以首封时间为准的裁判数量居多。本文选取一个历时长达十余年的案例，其经过北京第二中级人民法院一审、北京高院二审、最高院指令再审、北京高院再审、北京二中院发回重审（通过中国审判信息网查询暂未查到二审相关裁决），我们可以通过这个案例，来初步探寻司法实践对于查封时间的意见。
案件基本信息：2004年3月4日，诉争房屋被首次查封。2007年4月，A与B公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于诉争房屋，并支付了全部购房款。2010年6月8日法院发出公告，告知诉争在2010年3月24日已因另案作为B公司财产被北京市第二中级人民法院查封。A立即提出执行异议，被驳回后，提起了案外人执行异议之诉，但因审理过程中涉及B公司的法定代表人涉嫌刑事犯罪，与本案存在必要关联关系，故北京市第二中级人民法院于2013年作出民事裁定书驳回了A的起诉，待刑事案件审查部门作出结论后再行确定。现上述刑事案件已经审结。A再次向二中院提出案外人执行异议之诉。
一审，二中院认为：诉争房屋于2004年3月4日首次查封，2007年12月14日解除查封，2008年11月7日再次被本院查封。针对诉争房屋所采取的有效执行行为是2008年11月7日开始的查封措施，此前的执行行为已经于2007年12月14日解除。据此，本院认定A所提执行异议具体指向的执行措施为本院2008年11月7日采取的查封措施。一审判决支持了A的诉讼请求，排除了对诉争房屋的执行。
二审，北京高院认为：诉争房屋于2004年3月4日首次查封，2007年12月14日解除查封，2008年11月7日再次被一审法院查封。故而，针对诉争房屋所采取的有效执行行为应是2008年11月7日开始的查封措施，在此之前的2007年4月，A即与B公司就诉争房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，上诉人关于该合同无效的意见缺乏法律依据，本院不予采信。二审维持了一审判决。
再审，最高院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定系在买受人对所买受的不动产权利保护与基于普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在参照适用该条规定认定案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。本案中，涉案商品房买卖交易金额较大，又涉及申请执行人的利益，仅凭当事人提交的证据和自认，尚不足以证明A已经支付全部购房款的事实。因此，申请执行人关于二审判决认定A已支付购房款缺乏证据证明的再审申请理由成立，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。最高院指令了北京高院再审本案。
再审，北京高院认为：本院再审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，系在买受人对所买受的不动产权利保护与基于普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价对正当买受人合法权利的特别保护，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在参照适用该条规定认定案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。本案中，A与B公司签订《商品房买卖合同》时案涉房屋处于被法院查封状态。B公司非法销售的行为，严重干扰了人民法院的执行行为。生效刑事判决认定，B公司法定代表人构成非法处置查封的财产罪，被依法追究刑事责任。故本案中需查明案涉房屋买卖行为与刑事案件犯罪行为是否存在关联，以及A支付购房款的具体情况，以确定A能否享有足以排除强制执行的民事权益。北京高院撤销了一、二审判决，并发回二中院重审。
发回重审，二中院认为：本案的争议焦点为A就争议房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项之规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。本案中，争议房屋自2004年3月4日开始即被本院依法查封，属于被司法机关依法裁定限制房地产权利的情形。B公司作为争议房屋的被查封人、抵押人，其在房屋查封期间擅自出售已查封财产的行为，违反了法律规定，影响了法院生效判决的执行，扰乱了人民法院的司法秩序。另，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，购房人均应在人民法院查封前购买争议房屋，根据查明的事实，A的购买行为发生在查封期间，不符合上述规定，其对争议房屋不享有足以排除人民法院强制执行的权利，故A以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定为依据，提出停止执行的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。
（注：以上案例为中国裁判文书网公开的裁决。为了避免给当事人带来困扰，以上引用已隐去当事人名称。如想交流案件相关情况，可联系作者获取相关判决。）
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刘晓亮
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