案情简介
涉案18套房屋并取得独立产权，至执行异议诉讼中仍登记在中坤锦绣（卖方、债务人、抵押人）名下。涉案18套房屋自2012年10月23日至2014年5月6日被抵押于案外人东方资产，自2014年1月10日被抵押于华融公司（抵押权人），自2014年7月23日被查封，并于2016年5月13日查封涉案18套房屋后，续行查封至2022年4月28日。
2012年11月5日，案外人东方资产向房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣将由其开发并抵押给东方资产的在建工程和现房全部进行销售，涉案18套房屋包含在内。
2014年5月12日，华融公司向房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣将其抵押给华融公司的抵押范围内房屋全部销售，涉案18套房屋包含在内。北下关街道办（买方）亦称其在北京市海淀区房屋管理局调取证据时并未在档案中发现该证明。
北下关街道办因华融公司提起强制执行，提出执行异议。
法院观点
北下关街道办就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
经查明中坤锦绣与北下关街道办在涉案房屋被查封前即已签订合法有效的房屋买卖合同并合法占有使用，对此事实，各方均无异议。
关于购房款支付情况。本案中，北下关街道办一审提交了案涉房屋付款凭证和发票的复印件，中坤锦绣二审均提交了相关证据的原件，华融公司认可上述证据的真实性。结合案涉房屋购买当时的实际情况，可以认定北下关街道办已经支付了相应购房款。
关于北下关街道办的权利能否对抗华融公司的抵押权。《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。可见，该条对抵押权人的权益已予以充分保障，并给予交易各方以明确的行为指引。
本案中，华融公司的主债权来源于东方资产，而东方资产曾出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，其中包括案涉的18套房屋。债权转让给华融公司后，华融公司也曾出具过同意出售抵押物的证明，该证明中更明确包括案涉房屋。华融公司对东方资产曾出具过同意销售的证明亦应是知悉并认可的。华融公司完全有权采取监管收款等必要措施予以保障，事实上，双方在抵押合同也已经进行了明确约定，但华融公司并未采取相应的监管保障措施，明显具有过错，应自行承担因其过错而产生的不利后果。
北下关街道办与中坤锦绣系合法房屋买卖关系，已经全额支付购房款并已经占有使用案涉房屋多年，华融公司在设立抵押权时对此是知悉的，且未表示过反对，其怠于行使相关权利却转而继续要求对案涉房屋行使抵押权，势必影响已经支付价款的无过错购房者的合法权益，有失公平。
综合本案实际情况，法院认定北下关街道办就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
法律评述
依一般之观念，抵押权属于物权范畴，权利位阶大于本质属于债权之列的“物权期待权”，但不含法律应考虑基本民生之保障的特别优先的情况。本案中北下关街道办坚持主张适用《执行异议复议规定》第28条的规定，认为其享有物权期待之权利，且不能办理过户非己之过。一审法院不予支持的理由在于两点，一是认为北下关街道不能证明全款支付，因部分款项涉及第三方的代付行为；二是认为北下关街道未积极办理过户，或未能过户存在过错，故不可适用第28条的规定，但最高法院对此均予以了纠正。
最高法院在本案中引用的《物权法》规定，已经《民法典》修改，且对于抵押权“禁锢”更为放开，依据《民法典》第406条的规定，明确抵押人可以转让抵押财产，无需抵押权人同意，而且抵押权具有追及力，无论抵押财产历经多少次转让，抵押权人都有权行使抵押权。限制性措施有两项：1、抵押人与抵押权人可以在抵押合同中通过约定禁止抵押财产转让；2、抵押权人可以通过证明抵押财产转让可能损害抵押权，而请求抵押人将转让所得的价款提前清偿债务或者提存而维护自己的权益。也即抵押财产的转让并不必然要求提前清偿或者提存。即无论依据前《物权法》之规定，亦或依据后《民法典》之规定，均不影响财产流转，及流转后权属的分配。这里需要注意，虽后《民法典》规定流转不影响抵押权人的权利行使，但还需要个案分析，原则上在明知有不动产附有抵押权还全款支付至出卖方，是以甘冒风险之举，主观存有过错，应承担相应后果。涉案之情况，是抵押权人甘愿放弃抵押权原有的法定监管功能，故其应自行承担因其过错而产生的不利后果。
相关法律规定
民法典
第406条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
案例:(2020)最高法民终500号
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