“房利美”圆了穷人住房梦

来源： 《中国财富》杂志社 　　　发表日期：2008-06-02

    作为一家“国有企业”，“房利美”基本兑现了成立之初的政策目标，即帮助中低收入人群拥有住房，而殃及全球的次贷危机又使它成为了舆论批评的焦点

    自2007年下半年美国次贷危机爆发以来，它对全球经济的冲击波目前正在逐渐显现。当全球媒体争相报道美国次贷危机和反思美国的金融体制之时，“房利美公司”的名字不断被提及，而且谈论的焦点指向了它在次贷危机中所起的危害性作用。

    然而，很多人或许还不知道，房利美公司并不是真正意义上的公司，它在很大程度上是为政府政策服务的机构。换句话说，它在某种意义上就是一家国有企业，而且曾经在解决美国普通国民的住房问题上起到了很大的作用。

    全球最大的“国有企业”

    房利美（Fannie Mae）的全称是“联邦国民抵押贷款协会”，虽然大家习惯上都称它为公司，但它实际上并不是普通意义上的公司。房利美的宗旨就是要帮助广大美国人实现他们的“美国梦”，即通过抵押贷款的方式拥有自己的住房，在美国“安居乐业”。跟一般公司不同的是，房利美在贷款业务操作上，并非完全采用商业化的操作方式，而是注重向中低收入人群提供服务，落实政府相关的民生福利政策，帮助实现社会的公平。从这种意义上看，房利美其实是政策性国有企业。由于它的资产及规模极其庞大，因而常被称作全球最大的国有企业。作为回报，房利美与房地美（Freddie Mac，联邦住房抵押贷款公司）一道，垄断了美国房地产贷款的所有相关业务。

    房利美公司1938年2月10日成立，是美国联邦住宅管理局得到政府授权而设的一个下属单位。成立这样一家公司的起因是，上世纪30年代的经济大萧条中，很多国民受到激烈冲击，基本生活得不到保障，因此，罗斯福政府决定通过成立一个公司来保障公民的基本住房问题，使他们不至于流离失所。房利美公司的业务范围主要是为全国的住房提供担保，保证财务状况不佳的国民也能够得到贷款。由此可以看出，从房利美成立之日起，就深深地打上了政府的烙印，包括它成立时的资金也是由联邦政府从财政中抽取的。从管理上看，房利美公司有一个专门的“婆婆”——美国住房和城市发展部下设的一个专门机构。当然，作为一个和政府关系密切的企业，房利美在税收方面享受了很大的优惠，其经营上也得到了政府的特别照顾。例如，美国银行系统所发行的7万亿美元房地产贷款中，绝大部分都卖给了房利美和房地美两家公司。

    因为政府的特别照顾，房利美公司的规模不断扩大。据有关人士计算，2002年房利美拥有的资产达到了8000亿美元左右，每年的资金流量为1万亿美元左右。房利美公司是全球最大的非银行金融机构，在美国的金融市场中起到了巨大作用，其债券的发行规模和信用等级，仅次于美国联邦政府所发行的国债，因而常被称为“第二美联储”。

    穷人房贷“银行”

    房利美的宗旨是要帮助更多人实现“美国梦”，现实中，它的确为解决美国人的住房问题发挥了巨大作用。相关统计表明，房利美从1968年以来，已经为5800万个家庭提供了贷款，让他们拥有了自己的住房。

    更为重要的是，房利美公司提供这些贷款并非按照市场化方式运作。尽管它已经是上市公司并进行了私有化改革，但它依然受到政府控制，要为政府的政策服务。美国国会预算办公室2003年的报告指出，当年美国1%的最富有的人拥有的财富超过占人口总数40%的贫困人口所拥有的财富的总和。同时，美国一家名为全国无家可归和贫困法律中心所提供的数据表明，美国2002年共有超过300万人无家可归。正是由于美国国内贫富分化仍然比较严重，贷款资金必须向低收入人群倾斜，才能保证这部分人群能够买得起房。而房利美公司作为一家政策性公司，很好地执行了这一原则。例如2001年，房利美公司超过50%的资金提供给了低收入人群，而对少数民族提供的资金额也大幅提高了86%，达到8700亿美元（在美国的少数民族基本上都是收入比较低的人群）。与此同时，为了保证穷人能够买得起房，不至于因为现金不足而“望房兴叹”，美国政府还对中等收入家庭的住房贷款问题实行了很多优惠，如房利美的上级主管机构——联邦住宅管理局就为这些群体提供全额担保，他们的还款期限最高为30年，首付比例最低仅为5%，在这些政策的实施过程中，房利美发挥了重要作用。例如，考虑到少数民族的收入水平很低，房利美公司对30年和15年固定利率抵押贷款的定金额由通用的5%降低到3%，其余则由亲属、政府机构或雇主暂付，同时首付款的金额也予以降低。

    当然，这些措施仅能保证低收入人群以较低的门槛完成买房的前期过程，而且这种提前消费的方式，必然会增加这些人群日后的支出，因此，还必须考虑这些人群的还款成本。1968年，美国国会专门通过了一个《住房和都市发展法》解决这一问题，该法规定，政府必须为低收入人群购买住房提供补贴。为此，法案将年收入3000～6500美元的家庭的抵押贷款利息降到了1%，使其购房费用大大减少，同时联邦政府还对这些低收入人群的利息支出进行补贴。当然，这些措施的实施也缺不了房利美的配合。

    次贷危机替罪羊

    房利美公司作为一家与政府有着千丝万缕联系的企业，多年来一直面临着对它国有企业性质和垄断企业特征的激烈批评。在崇尚私有经济和市场竞争理念的美国，有这样的批评声音并不奇怪。同时，随着次贷危机的爆发，很多人对房利美公司在其中扮演的角色提出了批评。批评的焦点便是，房利美公司在1982年进行了业务转型，在买入房产抵押合约后，打包出售给投资者，这样就相当于把利率的风险转嫁给了投资者，而这正是次级债的初级形态。另外，由于房利美公司降低了贷款门槛，将很多“不合格”的购房者引入到市场之中，无疑对次贷危机的形成起到了推波助澜的作用。

    尽管如此，不可否认的是，房利美公司自成立之后，还是较好地完成了罗斯福政府当年成立这一机构的宗旨，为广大国民购买属于自己的房产立下了汗马功劳。当然，作为一家有专业定位的“国有企业”，它很难控制在其自身使命和能力之外的因素。毕竟，它只负责房地产抵押贷款业务，而房地产的价格是它操控不了的。次贷危机的产生，与持续高涨的房价是息息相关的，在不对房价进行合理干预的情况下，即使没有房利美，类似的危机也会发生。同时，有人还对房利美公司的宗旨提出了质疑，认为没有必要鼓励“人人购买住房”，购房对很多低收入人群而言会增加其经济压力，并会导致宏观经济风险加大。然而，应该看到，购房还是租房的问题，更多的是社会问题和国民心理问题，这与房利美公司没有关系。