（图片来源：MagicBricks）
在购房贷款过程中，许多客户会听到银行或贷款经纪人提到一个单词就是「Funds to complete」。
往常贷款中银行不会作为一个关键审批因素，但因为越来越规范加上负责任借款（responsible lending），越来越多银行要求贷款正式批款前需要客户确认有足够的 funds to complete。
简单的理解就是客户的资金状况，写全了就是 funds to complete the property transaction 房子成交需要的资金。
当然因为抵押贷款，所以这个数字通常要在贷款确定后可以得到更准确的数字。
为了避免在最后成交前遇到意外，我们做一些科普知识。让大家更加准确的了解它。
什么是 “Funds to complete”
简单来说， 在您申请贷款时，贷款方会要求您提供资金证明，以确认您有足够的资金来支付房子购买价格与贷款金额之间的差额，以及一些其他费用。
即：
Funds to complete = Difference between the purchase price and loan amount The costs
My Home Loan
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房子Settle时有哪些费用？
除了首付外，还有很多“隐形”费用。
假设现在您在新洲买了个 $500,000 的房子，交了 10% 的首付。我们一起来看下除此之外，您还需要交哪些费用：
律师费用 （大约 $800 GST – $1,000 GST 澳币，另外 disbursement fees）
银行的年费（package fee）$395
政府过户登记费用包含：卖方政府退出非 $142 卖房贷款退出费 $142 买家贷款登记费用 $142 买家政府过户费用 $142 这里通常会发生 4 笔，但根据情况会有不同（举例为 NSW 不同州也会不同）
房贷顾问做贷款的费用 （$0 澳币，信贷经纪人是由银行支付佣金）
房屋结构检查的费用 （大约 $300 澳币）
房东保险费 （大约 $350 澳币）如果你是投资房，可能需要考虑购买此保险（landlord insurance）。
印花税 （大约 $18,300 澳币，以 NSW 州为例）
房屋及财产保险费 （大约 $500 澳币）现在许多此类保险是和房东保险一起购买，放在房贷合同中可以拿到折扣。
市容建设费用 council rate （大约 $800 -$1,200 澳币 一个季度）
水费 water rate 和 council rate 类似会在成交时根据卖家已交费用做调整（rate adjustment）
搬家费用 （大约 $300 澳币）
其中绿色标记的费用都会在成交房产时计算在 funds to complete 中要提前准备好的资金。
总而言之，简单的算法就是：
房价- 已交付的首付资金-银行贷款
= 尾款 3-5 千澳币杂费备用
以上是以 St George 银行为案例做一个参考
我能以哪些形式体现“Funds to Complete”给银行？
银行存款截图
Gift letter 赠与
境外汇款
Refinance 的 cash out
记住存款各方面的名字要在申请人名下。
如果是亲属父母，就以 gift letter 赠与信来证明就好。
一些案例
有些客户会认为账户里存款越多越好。
事实上未必，有客户首次置业收入金额 6 万澳币，贷款比例很低借款 35 万澳币，工作开始了 2 年不到时间。
当提供 funds to complete 的时候体现出来 40万澳币。
此时银行会觉得不是很一致，因为按照目前工作的时间和存款根本不可能有 40万存款。所以与其这样不如真实体现出来 5 万存款 35 万父母赠与更加合理。
类似的还有很多案例，可能不会被大家所注意到。
我们都会在 4 月 11 日讲座为大家分享。
方便大家阅读 我们做了一个简单的思维导图
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