在墨尔本从事房地产行业以来，经常遇到客户咨询一些别墅方面的常见问题。现在就来总结一下，希望对大家有所帮助。
怎么看买一套别墅是否划算？
看银行估价，这是关系到贷款的真金白银的事情，最权威。银行会在估计和合同价中选一个较低的作为房产价值基准提供贷款。如果估计比合同价高，那就划算。
其它各种标准都有各自局限：
看土地大小的话，建筑这个重要估计因素被忽略了。尤其是旧房，内部那是真正的“看不见摸不着”。即便请了验房师，也不可能破墙查看内部，内部的隔热材料缺失，影响健康的霉菌或石棉等都是看不到的。外表粉饰翻新则已经是一条非常成熟的产业链了。
看杀了多少价的话，不知道别人当初多少钱买的，也不知道别人报价留了多大的降价空间。只有买错的没有卖错的，因为卖家在当初定价时必然会充分参考周边房价，如果感觉市场对自己不利可以选择不卖。“急于用钱赶快卖出”这种事情可遇而不可求，抱着捡漏心态去找即所谓守株待兔了。
看周边市场情况的话，需要找到“足够的”“条件相近的”“近期成交”的别墅，条件不够的话判断很容易出现偏差。有的会上房地产网站查看该区走势的买家容易自以为是，其实，该区走势根据不同网站统计口径的不同，区别会很大。再譬如贷款收紧导致有的不卖有的不买，成交量减少，统计误差也会明显增加。
以上不考虑“我就是喜欢”除了自己感受什么都不管的情况，只要开心就好。
经常在建筑商展房门口看见很诱人的低价,
他们是怎么做到的？
他们把毛坯房价格摆出来了，如此而已。
也就是说，他们说的价格没错，就是按那个价格建成后是无装修无庭院无电器的裸房。没有的这些东西呢？要么也找建筑商自选加钱，要么自己另找别人安装处理。这些没有的部分，要自选，地板地砖地毯、窗帘纱网墙面、水池浴缸挂钩、水龙头莲蓬头、餐台炉灶油烟、衣柜衣镜空调、草皮灌木邮箱，一大堆东西都要自己选，买哪个，买多少，放哪里，从哪里到哪里，都要自己操心。
别墅建筑一般分两种渠道：打包（Package）和零售（Retail），类似于餐厅里常见的套餐和单点的区别。以上所述的模式就是零售，单点的主菜肯定比套餐便宜，合起来就未必。个人对比同一建筑商的两类合同发现，零售各种东西加起来往往是比打包贵的。
尽管不乏认为我自己挑自己能把关/我自己能控制/我自己装省钱/我自己选便宜的的买家，最后都超出预算。还不用说装修单独一部分不能贷款，只能现金支付。挑挑拣拣讨价还价间的时间和精力成本更是无法估算。
这就是打包的意义，合同上土地建筑装修合起来便于贷款，内容上集合建筑商经验之选水平有保障，经济上一口价能够控制。
我想自己设计/修改别墅的结构,
为什么建筑商往往不肯？
有多种可能性，主要是以下三种：
地方政府和开发商不允许。地方政府（council）和开发商对别墅有各种各样的要求。既有室内噪音要低于规定标准这样对买家有利的要求，也有不能挡住邻居光线/建筑不能把土地占满这样约束买家的要求，还有车库门要和隔壁区分开/风格要和整条街配套/外观要有一定档次好凸显小区高大上等从全局出发以至于买家觉得莫名其妙的要求。
个人身边的例子：夫妻二人是新南威尔士大学建筑系的高材生，自己设计的房型被各方面一再打回，最后除了加了个天窗所有设计都被推翻
建的房型是Project Home。Project home是建筑商预设计好的批量房型，特点是经济适用，户型泛用性强。相应就难以更改，主要是因为成熟的户型设计的建材数量是容易预估的，通过工期安排、库存控制、批量预订等方法能够显著地控制成本。一旦有变，人工原料开支就会出现显著地增长。
钱没给够。买家对于户型的修改一般是出于使用方面的目的，而建筑商会考虑更多的因素，譬如改建对外型、使用感受、走线等方面的影响，会出于对品牌声誉的考虑予以拒绝（往往出现在大建筑商上）。买家需要增加额外的设计费用来让建筑商满足自己特定的使用要求，这就是为什么专门设计的别墅往往比户型预先设计好的Project home价格高出一倍乃至以上。
别墅的持有成本主要有哪些？
贷款本金和利息：贷款买房的需要根据贷款情况还贷款本金和利息。一般情况下，别墅的租金是不足以全还贷款本金和利息的，需要持有者自己额外出钱。
土地税：非自住用途的房产会被收取土地税，税率按照个人名下的土地估价呈阶梯型累积上升。按照当前墨尔本土地估值情况，任何投资别墅持有者都会被征收土地税，不过额度不多，一般是几百。
维修维护费用：对于较有历史的别墅，需要进行维修维护。具体费用取决于人工和材料情况，在澳大利亚较高的人工成本背景下，费用不容低估，尤其是自己动手难以解决的问题。
物业费：部分小区也有物业费，用于小区内设施的维护。即便选择了不收物业费的地方，相关费用还是存在，就是政府出面以市政费名义征收了。
市政费和污水处理费：地方政府征收的费用，用于维持公共服务，市政费一定程度上和政府对房产估价挂钩。这些属于任何澳大利亚房产持有者都要缴纳的费用。
买大地破房拆了建新的是否划算？
这个想法很流行，要具体算账，总得来说是没有预期划算。因为过高估计了土地的价值而低估了建筑等其它的部分。
如果是自住，自然不太讲划不划算，拆旧建新毕竟比直接建新多了笔拆除费用，为免扰民手续和流程上也会复杂些。值得注意的是，地方政府对建房的监管限制仍然存在。
如果是拆了分割建联排别墅，花费要比预期的多得多。以下是一个例子，108万买的大地破房，建成2套120万的联排别墅卖出，仍然是赔本的。
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