我有一个朋友，单身高收入IT从业人士，攒了15万的首付，想给自己买个一房的单公寓来提升生活品质，在客厅里面弄一台属于自己的游戏竞技电脑。以他的收入，加上首次置业者补贴和印花税减免，买个65万以下的房产特别轻松。
后来他选中了一间公寓，一房的，地理位置和价格都绝佳。他就准备签合同了，可是，当他签合同前去找贷款经纪咨询的时候， 却被告知，他这房子无法贷款，原因竟然是因为这个房子的面积小于50平方米。而本地大多数银行是不愿意贷款给小于50平米以下的房子的。还好，他没有签合同，就换了一个52平的公寓顺利贷到款，不然现在的资金压力就会大很多。
那究竟是怎么回事呢？所以50平以下的房子就不能买了？
首先要明确，购买小面积公寓不代表一定不能贷款！如果是在40-50平米之间的物业，容易被银行认为是风险比较高的房产。而比如40平以下特别小的房子，未来转卖时可能比较少买家愿意接手这样的房产，所以银行可能要先确定你的情况，有的银行是可以接受愿意贷款的。而且在楼花购房合同里，通常允许房屋交割时面积上下有5%-10%的浮动。
毕竟从银行的角度来说，最大的风险就是如果借贷人不能继续负担贷款，在这种情况下，银行则需要被迫卖掉物业来偿还贷款。所以，在原有的借贷成本上，银行还是要考虑未来的市场变化，拍卖产生的中介费、律师费以及其他政府费用、人力成本。
虽然很少银行解受室内居住面积小于50平米的物业贷款，银行政策上来说，小于 50 平米的物业，但通常就是 CBA、Westpac 和 ANZ 还能够接受。其中 ANZ 可能按照 60% 比例，CBA 可以考虑最高到 90% 以上的批款。但面积一旦小于 40 平米，基本上只有 CBA 和 ANZ 还能考虑了。至于其他基金和小银行，几乎都是按个别案例来说不能一概而论。
而且就算银行批准了贷款，而且经常很多银行初期给的是有条件批款（conditional offer）,这样的情况在交割日期是一定会按时放款吗？答案也是不一定。
客户一定要拿到正式的银行无条件批准（unconditional offer）后并签署文件接受银行的放贷，银行收到签字文件也确认没有问题，并和律师约定了成交时间，才算是妥当。
所以，在贷款前，审核个人的贷款偿还能力和对房产的评估是非常重要的。购房是绝大多数家庭一生中最大的经济决定。所以，根据自己的财务状况来分析自己适合的投资区域，而不是一味的跟着市场产升负面情绪和无意义的跟风买入，找到专业人士来为你分析制定投资计划才能规避掉大量的潜在风险。
我们为大家总结了房产贷款雷区主要有以下三个：
小面积公寓
农业用地
公司股份购买房产
就农业用地来说酒庄、种菜的农场或者农场主自住房，相当于住宅类的物业，这类房产的潜在买家会少很多，所以再次出售时会比较麻烦，如出售时间会增加。这样一来，就会增加物业的借贷风险，贷款比例就会降低。而公司股份是一样的情况，存才很大的不稳定性。
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