人们在计划购房及贷款的时候，通常会听到一种保险叫做贷方抵押贷款保险（LMI）。通过支付这种保险费，可以帮助贷款申请人在自有资金不充足的情况下取得更高贷款比例（LVR）的贷款。这篇文章将为您全面解读有关贷方抵押贷款保险（LMI）的信息。
什么是贷方抵押贷款保险（LMI）
贷方抵押贷款保险（LMI）是指贷款机构向被视为高风险的贷款申请人收取的费用。一般来讲，当贷款申请人的贷款比例超过80%的时候会被收取这笔费用。
这是一种在房产交割时需要一次性付清的费用。当贷款申请人无法偿还房屋贷款的时候，这笔保险可以减少贷款机构的损失。
因此LMI是一种用来保护贷款机构而不是贷款申请人的保险。
LMI是如何工作的？
从理论上讲，LMI是贷款申请人在结算时一次性支付的款项。但是，许多贷款机构会建议将LMI融资到您的住房贷款中，这意味着您不需要提前支付这笔资金，但这也意味着您需要支付更多的贷款利息，这也导致了每月还款额的增加。
当贷款申请人准备的首付较少时（通常是低于购房合同价格的20％），贷款机构需要贷款申请人缴纳这种类型的保险- 因为在这种情况下的贷款违约的风险会远远高于那些首付比例较高的贷款，因为前者的每月还款额比后者要高得多。
如果贷款申请人违约，并且出售所抵押房产的成交价格低于抵押贷款的价值，贷款机构将向保险公司提出保险索赔，来弥补抵押房产销售价格与抵押贷款价值之间的差额。
然而，即使贷款机构通过保险补偿成功地弥补了这一缺口，提供LMI的保险公司仍可能寻求从贷款申请人那里收回亏空。这就是为什么，如果您想在由于失业，受伤或死亡而失去收入的情况下获得补偿，您需要购买抵押贷款保护保险（MortgageProtection Insurance），而这是一种跟LMI不同的产品。
LMI需要多少钱？
这个问题没有简单的答案，因为每个提供LMI的公司计算LMI的成本略有不同。
但是贷款经纪人可以通过使用专业的抵押贷款计算器来估算您需要支付多少LMI。以下是一个影响LMI成本的主要因素列表：
1.贷款金额
贷款申请人借的钱越多，需要支付的LMI的金额就越高。这是因为金融机构借出的钱越多，他们在发生违约时就会面临更大的损失。
2.首付比例
一旦贷款申请人的首付比例低于房产购买价格的20％，就需要支付LMI。首付比例越低，需要支付的LMI就越多。这是因为当贷款与房产价值比率（LVR）非常高时，贷款违约的风险就越高。
3.投资物业还是自住物业
一些贷款机构会根据贷款申请人购买的房产是用来出租还是自住来收取不同金额的LMI。
4.贷款申请人的就业状况
贷款机构倾向于向非全职工作的贷款申请人收取更高LMI，因为全职工作通常被认为有更高的稳定性和更低的风险。以Commonwealth Bank的自住房为例，我们来看一下根据不同的贷款金额和贷款比例计算出的LMI金额：
可以避免支付LMI吗？
是的，有很多方法可以避免LMI。
1.增加首付比例
首先，您可以在申请贷款时增加首付比例来避免支付LMI。当首付比例等于或者高于20%的时候，大多数贷款机构就不需要收取LMI。
2.请求父母提供资金支持
如果自己没有足够的存款储蓄，可以请求你的父母能够提供经济支持来降低贷款比例至80%。
3.请求家人作为担保人
这是向父母请求帮助的另一种方式。父母作为担保人可以通过将其房产中的部分净值作为担保来承担部分贷款风险。通过这种方式将贷款申请人的LVR降低到80％或以下，从而避免支付LMI。
4.几种可以免除LMI的职业
医生，牙医和律师等专业人士通常被贷款机构视为低风险贷款申请人，并享受贷款90%免除LMI的优惠。
支付LMI还是增加首付比例？
这里没有正确或错误的答案，因为每个人的情况都是独一无二的。但最终，在确定适合您的方式之前，您需要评估自己的财务状况和房地产市场表现。
延迟购买以便您可以积累更多的存款意味着您可能无需支付LMI。但这也可能意味着您会面临房价上涨的风险。在您积攒存款的过程中，房价如果上涨，购房成本也将增加。
另一方面，通过高贷款比例的贷款可以帮助您更快地买入房产，但这也很可能意味着在还款过程中支付更多的利息。
这就是为什么您需要考虑市场会如何发展以确定哪种策略最适合您的原因。
如果房地产价格停滞不前或下降，那么推迟购买并节省更多存款更有意义。但如果市场强劲，价格可能会在相对较短的时间内上涨，尽管在今天由于首付不足而额外支付了一笔LMI保险费，但是跟因为房产价格上涨而需要多支付的房款相比要划算的多。
*以上整理自realestate.com.au
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