近期郑州楼盘维权事件频发，处于传统弱势地位的业主后期总是举步维艰，维权效果也微乎其微。而一些购房者买房之前却连五证两书三表都不知道，购房以后才后悔莫及。
针对这种现象，现在为大家科普一番的知识，让大家买房不吃明亏。同时，也提醒大家，多看几个楼盘比较一下，买房才能更安心！
一、五证到底是哪五证？代表了什么？
第一证《国有土地使用证》
开发土地使用权是由政府对外挂牌出让，开发商摘牌取得的。且是一次性支付的。这个价就能把一些资金没保证的开发商给踢出局，所以《国有土地使用证》您是不得不查的！其主要内容包括：土地使用者名称、地址、图号、地号、用途、批准使用期限、四至（四周的界限）、填发机关签章、年、月、日。最近闹的沸沸扬扬的产权到期问题，就跟这个证的获得时间相关。
重要提醒：
40年，50年，70年的产权说的就是这个证。缺少《国有土地使用证》，不动产的“物权”不完整。签订不了正式合同，房屋就是小产权，业主不拥有法律意义上的房屋所有权。不受国家保护。
如果开发商未取得《国有土地使用证》是拿不到后面的其他四个证的，这个证的重要性你可想而知！
第二证《建设用地规划许可证》
开发商在竞得土地使用权后签订土地出让合同，开发商凭土地出让合同向市规划局申请办理《建设用地规划许可证》，该证是确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证。确保土地利用符合城市规划，简单来说就是容积率、绿化、楼间距和日照等符合国家规范。
重要提醒：
此证就就保护你的居住品质的，例如同样大小的地块住多少人，景观绿化有多大，日照时间是否充足。小产权房是没有此证的，房子越多卖的钱也多，所以居住品质你可以想象。
第三证《建设规划工程许可证》
开发商凭上述两证及建设工程方案图纸，向市规划局提出办理该证申请，经市规划委员会研究通过后，由市规划局颁发此证。此证涉及房屋建设的结构、美观、材料等符合国家规范要求。
重要提醒：
没有此证的建设单位，相关监督部门是不对其进行监管的，其工程建筑是违章建筑。
第四证《建筑工程施工许可证》
在取得上述三证后，开发商通过招投标确定有资质与资金实力的建筑公司。建筑公司再向市住建委提出办理施工许可证，该证是建设单位进行工程施工的法律凭证。在取得该证后，市住建委将其建设项目纳入监管范围，对建设工程质量与安全进行全程监管。
重要提醒：
小产权房是没有纳入住建委监管的，你的房屋质量没有保障。郑州南区某一楼盘，之前也是因为没能拿到此证，施工进度只得延后。
第五证《商品房销售（预售）许可》
该证办理条件是开发商凭上述四证及房屋建设到规定层数后，经市房管局核实后办理的，该证是房屋面积、位置、价格等签订购房合同的凭证。也是办理房屋产权证的依据。
重点提醒：
其实该证就是项目在建到了一定程度以后，政府部门一看开发商投进去的钱差不多了，预售一开，让开放商再收拢一部分资金，房子封顶也就保证了，这时才敢颁发预售证。所以不是现房，卖房子没有预售证，价格多低，咱都得留个心眼，守住底线。切记切记！
看完这些，你明白这五证的重要性了吗？我们再次告诫购房者，买房一定要选择五证齐全的房子。购房要看五证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证），不要轻信企业口头宣传及承诺。
此外购房者应尽可能在售楼中心抄录开发商的五证编号，登陆当地的查询网站并输入编号即可验明“正身”，进而判断该楼盘有无销售资格。一旦发现有证件编号与该楼盘存在不符，那么，就要提高警惕了。
二、五证的重要程度
“五证”中最重要的是“国有土地使用证”和“商品房销售(预售)许可证”，两者表明所购房屋属合法交易范畴。“商品房销售(预售)许可证”的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
三、怎么看“五证”？
看你手中购买的房子是否合法，最关键是看“商品房销售(预售)许可证”，一般来说，有这个证，表示其他手续均已齐备。但是售楼部所摆放的通常是复印件，需要仔细查看证件的原件。如何查看呢?主要概括为以下几个方面：
1、看内容：“商品房销售(预售)许可证”内主要标明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。
2、看售房单位：主要摸清现在接触的售楼单位是否合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门；一类是开发商委托的销售代表。如是后者，应当要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限。
3、看项目名称：因为一个项目在开发过程中会有很多名字，起施工号、正式地名，有时出于销售原因还起个别号，购房者要搞清楚几个名词说的是不是一回事。
4、看用途：这决定了物业类型。从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使用年限如何定。从消费者角度看，直接影响了将来物业收费标准的允许范围，如果是普通住宅就不能按公寓收费。
5、看销售范围：这是最核心的问题。一个项目的销售(预售)许可证既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发，同一项目的不同楼座办证先后有别，购房者需要留意。
6、发证机关及其公章必须清楚，必须是有权机构。而且许可证本身的年限也是个需要留心的地方。
四、开发商宣传“学区房”和“学位房”是否可信？
在这里给大家解释一下，想要知道开发商宣传“学区房”和“学位房”是否可信，您可以直接问开放商两条：
1、“和XX中学签订的有相关协议没有？”
2、“关于上学的承诺是否能签订到正式购房合同里？”
如果这两条都能圆满解决，就能保证孩子上学了，其他说得天花乱坠也不行，没有协议没有证，肯定是在骗！
买房子是大事，五证齐全才是保证，一个都不能少，并且一定要认真查看证件真假，万不可掉以轻心！
五、房产两书
两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
六、房产三表
1.竣工验收备案表。
2.住宅面积实测表。
3.住宅工程质量分户验收表。
买房和交房时必须认真核对开发商的证书文件，如果文件和事实不符，购房者是有权利申请退房或者拒收的。因此，购房者在买房时一定要认真查看文件和合同内容，切不可马虎大意。
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