案情简介
2018年5月26日晚，张先生在小区散步，当步行到小区23栋楼东侧的时候，头部被一块外墙瓷砖砸伤。小区物业和路过业主发现后报警并及时送医治疗，共计花去医疗费2万多元。出院后张先生找到小区物业公司要求其承担责任，但物业公司称，物业公司不存在过错，应找业主赔偿。张先生找到23栋楼的业主，业主们认为物业公司没有尽到维修、养护的义务，应由其承担赔偿责任。那么，对于小区外墙墙砖脱落砸伤人到底应由谁来承担责任？
笔者认为：
一、外墙保质期内建造者应承担相关责任
外墙是归公共使用的，首先要看外墙保质期是多久，如果外墙砖仍在保修期内，施工单位和开发商应当承担相关责任。《建设工程质量管理条例》第四十条设定了保修期限，同时第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
二、超过外墙保质期，全体业主委托的物业公司负责赔偿
物业公司作为公共外墙的管理方，有责任保证外墙及附属物的安全。外墙瓷砖脱落的原因是由于雨雪水浸入缝隙及砖坯中，经年温差的热胀冷缩和冻融循环，瓷砖便开始脱落，一旦边缘开始脱落，便会大面积发展。对于房屋外墙容易发现脱落的部位应该时时检查，尽量早发现问题，早排除隐患。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，外墙应认定为业主共有部分。业主与物业服务企业存在内部物业管理服务法律关系，物业服务企业是管理人对建筑物共有部分有审慎管理义务，如因年久失修等原因未及时发现问题并及时处理导致建筑物共有部分脱落致人损害，应当承担民事责任。
三、没有委托物业公司的，由全体业主承担赔偿责任
根据《物权法》及相关法律法规规定，房子外墙属于公共部位，由该栋楼的业主全体共同拥有。同时根据《侵权责任法》第85条之规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”没有委托物业公司的，由全体业主承担赔偿责任。如果业主们都不愿承担维修义务，或因部分业主不同意出钱而使得外墙维修提议不能通过，一旦发生外墙瓷砖脱落伤人事件，全体业主也要共同承担赔偿责任。
四、本案适用过错推定原则，责任人对其不存在过错应承担举证责任
本案是一起建筑物脱落致人伤害的物件致人损害纠纷，依照法律的规定适用过错推定原则。责任人的免责事由有三：一是无过错，二是不可抗力，三是受害人过错，并且应当由责任人承担举证责任。在本案中，由于物业公司建筑物的管理上存在瑕疵，具有过错，才导致了本案损害的发生，而不是由于遇到了地震、台风等不可抗力所导致，并且受害人张先生无过错，因此，物业公司无免责事由，应承担赔偿责任。
作者：纪传波，江苏景来律师事务所律师，电话13921763316
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