昨天早上，去外面吃早点，看到水池平台有人在整理桌凳，以为是物业员工，没在意；吃完进来，发现那人还在整理（似乎在擦抹），再仔细一看，好像是1-1801的业主龙（？）老师。
这是龙（？）老师整理过的平台桌椅，显得非常有条理。可惜没拍到他整理时的样子。近一年来，小区闹得沸沸扬扬，似乎没了方向、没了信心。昨天看到这一幕，感觉情况还没有那么糟，业主仍然是好业主，只是前段走了弯路，及时纠正还来得及。
小区硬件环境仍然是娄底首屈一指的，不接受反驳，更不接受自己故意抹黑自己。我注意到，关心小区的人不少，但真正了解小区情况和熟悉小区管理的人不多。因此，十分有必要先了解一些基本的东西。1.小区管理模式有哪些：总体上，按现行法律法规和政策，小区普遍采取自治方式，基本上没有托管一说，因此，不要寄希望于有社区代管，社区可以提供指导，但绝无可能代为管理。自治方式中，又主要有两种模式，一是业主自管，二是聘请物业公司实施专业化管理。从娄底的现状看，自管基本上不靠谱，还是聘请一个专业的物业公司比较合适。2.小区管理主要管什么：主要是对房屋及其配套设施设备进行养护、维修、管理（这是主要的，按物业收费标准，一般在1块以上），同时维护小区秩序和环境卫生（这是次要的，按物业收费标准，大约3毛钱）。目前，部分业主对这两个方面的主次是分不清的，以为保安保洁是主要的，其他是次要的，有些业主觉得请几个保安保洁就足够了，这是不了解新老小区的差异，老旧小区非高层、无电梯、无加压水泵、无双电源、无全方位监控、无消防控制室、无防震防雷设施甚至无地下排水设施等，这样的老旧小区，确实只需要几个保安、几个保洁就够了。3.物业管理的范围有多宽：小区的物业分为共有部分和专有部分，专有部分指产权证书所载的室内部分（包括室内各种设施设备），除专有部分外，基本上可以归结为共有部分。这里有个共同的疑问，就是架空层的下水管道是共有还是专有？按照建筑常识，下水管道是从地面开始算起，水是往下走的，因此，下层的落水管出问题，大概率是上层使用不当造成。在实际管理中，架空层下水管道责任的划分是垂直的归专有，垂直转入横向或转入大管道后，归共有。还有，顶楼屋面的地漏孔及顶层落水管道归共有，也就是说，最顶上一层如果有落水管渗漏，由物业负责（业主刻意破坏的除外）。4.我们小区共有部位和设施设备包括哪些：除了地面看得见的以外，地下主要有给、排水设施和供电、发电设施以及弱电、消防、人防等设施。目前，地下共有48个设备房、6处防空设施、1处临时性的充电设施。在所有设施设备中，涵盖最广的是消防设施，其中救援通道是从公园入口至2、3栋之间的入口，疏散通道除普通的楼梯、走道和室外道路外，地上、地下各个出入口都是，有个别业主不懂这些，在通道里乱堆乱放，这是要特别注意的。总之，凡是不属于专有的，都是共有，比如一些业主提到的亮化灯。开发商交房以后，小区内一切设施设备都归共有。个别业主说到，亮化灯是开发商为促销搞出来的，我不要。如果这句话是2016年8月25日（验收备案日）前说的，就是一个好提议，只要大多数业主认同，开发商就应该撤走。这是地下设备房及房内的一些设备情况，由于有些房间不能随便进去，故未进去拍照
5.业委会、业主、物业是什么关系：业委会是业主大会的执行机构，首先是代表业主大会，其主要职责是执行业主大会的决定，因此，不能简单地说业委会是代表业主，准确地说，是代表多数业主的共同利益。在小区管理中，对于业主的建议和意见，对的要采纳，但不是不经程序就改变业主大会的决定，而是应当在业主大会决定的框架下改进完善。总的来说，业主大会的决定大致有九个方面，其中最重要、最常用的是三项：一是管理规约；二是业主大会议事规则；三是聘用物业公司、制定物业管理服务标准并商定收费标准。这三项，是小区管理的基本框架、根本制度、主要事务，不能说变就变，说废就废，离开了这三项，小区管理就没了规矩，没了方向。
业委会和物业之间是聘用方与被聘用方的关系，业委会有权提请业主大会决定聘用谁。在合同存续期内，业委会有权监督物业公司履行合同，有权根据履约情况提出续聘或者另聘的提议。业主可以针对物业在管理服务中存在的问题向业委会提出续聘或者另聘的建议，还可以对业委会的履职情况进行监督，对不称职的委员提出罢免意见。一个小区，业主大会权力很大，但有点虚，其权力的运行，很大程度上取决于业委会的德操和能力，一定程度上取决于多数业主的素质和水平。一般情况下，业委会品德好、能力强，业主就要少操心，另一方面，业主素质高、水平高，业委会也要少操心。怡河园不缺能人、好人，也不缺担当和勇气，稍微欠缺的是耐心。
这一年来，小区有很多变化，必须感谢第二届业委会的努力与付出认真梳理一年来的情况，从物业公司年初提出要多收一个月的物业费，业委会不肯，业主不交，到增选业委会成员，新业委力促转供水改直供水，少数业主迫不及待私改水表、部分业主一哄而起拒交物业费，闹来闹去，没有抓住主要矛盾，所以一直没有解决问题。有业主说，转供水是更大的问题，其实，转供水本身一点问题也没有，只要物业不加价、不无缘无故卡水，对业主一点影响也没有。还有业主说，我家的这个那个问题一直没有解决，而细究起来，这问题，那问题，千千万万的个性问题，很大一部分都不属于物业管理服务范围内的问题（大部分是和开发商的矛盾），而目前我们要解决的，不是这些个性问题，而是共性的、属于物业管理服务方面的问题。大家想趁此机会闹一闹，未尝不可，而要想一股脑解决所有的个性问题，不要寄予任何希望，既不要指望换个业委会能解决，也不要指望换个物业能解决。2018年，第一次签订的合同载明，小区的物业收费标准是2.15元/平，按时交费的，依十个月抵十二个月收取，即实际1.8元/平。2020年初，合同到期，因疫情影响，业委会决定原合同延期一年有效。2021年初，物业公司提出，员工工资上调幅度超过10%，入不敷出，请业委会准许从2021年起多收一个月，即从实际1.8提高到1.97。上半年，业委会与物业正式商谈了两次未果。袁主任因工作过于忙碌，不得不恳请增选委员并辞去主任一职。在增选过程中，业主对新成员寄予厚望。据了解，寄予的厚望主要是两个，一是换物业，二是换水表。而这两个厚望确实有点太厚了，任何一个新成员都难以在短时间内完成。新的业委会班子也尽了最大的努力，花自己的钱，办大家的事，用私人的时间，为业主们服务。为了改水的事，曾主任跑这跑那，跑了三个月，才排了个号，但是，市委书记一换，又不晓得要何年何月才有消息。而实际上，这只是开了个头，真的要改，还得百分之百业主签字，百分之百业主交钱，这个才是真有难度。至于换物业，怎么换？是交了钱（欠费）再换，还是换了再交钱（欠费）？物业就像我们请的保姆，现在要打发她走，工资得结一结吧？怎么结？也许，业主们会说，先换了再收欠费不一样吗？想一想，也没有不可以的。而实际上不是那么简单的。打个比方，不针对任何人，假如有20户近十年内不打算装修入住的，欠费每户5万（这是从2016年算起，到2021年止），你敢垫付他们的100万元欠费吗？事实上，有心的业主去11、12栋和洋房区数一数就知道了，目前整个小区的入住率虽然达到了90%，但毕竟还有近50户没有准备装修入住，这笔欠费是个不小的数目。
但是，并不是说物业就不能换了。可以肯定地说，完全可以换，但不是万不得已，还是不频繁更换为妥。下面就说说下一步到底怎么做比较好。第一步，换或者不换，只取决于一件事，就是找个人帮物业算算账，把2021年的账务清理一下，看看到底是赚了还是亏了。这是我们做决定的前提。如果心中无数，账算不清，就是磨破嘴皮，也全部是做无用功。只有把数算清了，用数据说话，才能谈下一步。第二步，尽快把业委会的架子搭起来，不要再内卷了。从前段的运作情况看，适合当业委会主任的大有人在，比如一栋的戴望、二栋的袁文彬、三栋的段玉、十栋的曾纯、四栋的朱新华，他们都在业委会里面熬过一段时间了，充个头头脑脑还是胜任的，何况背后还有那么多能人、高人可以作依靠。需要强调一点的是，再也不要给业委会过多的压力，尤其不要动不动就提议换物业、换水表，该怎么做，怎么决策，交给业委会好了。还有一点，必须提请筹备组注意，就是要修改业主大会议事规则，改两条：一条是业委会人数，原来是固定为9人，现在可以修改为5-11人，即5个人也可以成立业委会；另一条是增加的，就是要把动用维修资金的表决方式确定为异议表决，避免每次维修都要召开业主大会。改了以后，业委会做事效率就会高很多。第三步，业委会做决定，交业主大会表决。决定无非是二选一，一是换物业，二是续聘。换物业的话，一定要把欠账算清楚，要求那些欠费的业主限期交清，做到不欠一分钱打发他走。不换的话，也要把账算清，收费标准该调则调，不要犹豫，能降下来固然好，该稍微提上去一点，只要把账算在明处，相信业主们也能理解。一句话，只要决策是公开的，经得起拷问的，业主就应当感谢业委会，而对于那些这也不满意、那也不满意的业主，我们可以暂时容忍，如果一直不满意，我们还可以当做没看见。洋房靠河的一面丑得象70年代的破旧小区了。小区的任何事情，一旦没人管了，就乱套了。与别的小区一对比，怡河园的档次就上去了
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