大家都知道，房地产开发企业要进行房地产的开发，首先要取得土地，而按《宪法》规定，我国城镇土地属于国家所有。也就是说房企要取得土地，必须从政府手中取得。取得土地的过程中需要向政府支付土地价款。这里的土地价款不仅包括地价，还包括房企向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。由于政府不属于增值税的纳税义务人，因此房企所支付的给政府的土地出让款，无法取得增值税专用发票，换句话说，其购进的土所支付的土地价款无法抵扣税款。这对房企显然是不公平的，基于此，营改增对房企一般计税项目采取差额征税。其计算公式如下：
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)
但 对《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，选择简易计税方法的，则不能选择差额计税。
政策法律依据：1、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第三款；
2、《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条。
3、《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)
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