差额征税与发票开具（8）一般纳税人转让不动产

纳税人转让不动产在增值税的规定上稍微复杂了一点。房企还是非房企，一般纳税人还是小规模纳税人，转让的是2016年4月30号以前的，还是2016年4月30号以后的是自建的，还是非自建的规定。都不尽相同。

一，非房企的一般纳税人转让2016年4月30日以前取得的不动产。分为两种情况，一种情况是转让购买的不动产。另一种情况是转让自建的不动产。

一是转让其2016年4月30日 前取得非自建的不动产。

此种情况，按规定可以选择适用简易计税方法计税。即以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。用个简单的计算公式来表示就是：

应纳税额=（卖价-买价）×5%

不动产转让以后，转让方向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

二是转让其2016年4月30日以前自建的不动产。

1、纳税人可以选择简易计税。以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。用一个简单的公式来表示就是：

应纳税额=卖价x5%。

纳税人转让不动产以后，应向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

2、纳税人也可以选择一般计税方法。若选择适用一般计税方法计税的，则应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

同时纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

二，非房企的一般纳税人转让2016年5月1日以前取得的不动产。也分为两种情况，一种情况是转让购买的不动产。另一种情况是转让自建的不动产。

一是转让取得的不动产。

适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

二是转让自建的不动产。适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

政策法律依据：国家税务总局公告2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》

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