引子：据说大风来了的时候，连凤凰和猪都会飞，但是会不会飞，飞的高度还是有差别的。
总体来说，中国经济发展下一步面临三个大风口，分别是城市升级、产业升级、消费升级，并且存在窗口期，这三大窗口期将为城市和园区开发运营带来巨大的机会。
城市升级的机会，改革开放40年，中国城市建设发展手忙脚乱的迅速实现了城镇化，目前城镇化率近60%，城市建设水平参差不齐，千城一面在所难免。
截至2016年末，中国城市数量达到657个，常住人口城镇化率达到57.4%。一线大型城市都在发展卫星城、进行城市更新发展，二线城市都在建设新城新核心，这些发展需求带来所谓的城市发展窗口期。
城市群的发展将形成三个全新格局：一、全新空间格局：城市群大区域层面体现廊道性聚集态势，小区域尺度的“中心-边缘-外围”都市体系，多中心发展趋势增强；二、全新人口及产业格局：由多个人口与经济高度密集都市圈组成，并形成不同类型的产业集群；三、全新交通格局：城市群内部形成紧密、高效的交通格局，都市区之间互联互通的快速交通网络支撑。
具体来说，北上广深等一线城市人口与资源环境的矛盾凸显，交通拥挤、空气污染、公共服务不足等“大城市病”日益突出。疏解核心区压力的有效模式就是多中心发展：在郊区建设城市“副中心”或”卫星城”，分担中心城市的一部分功能。因此，一线城市将产生更多旧城改造、边缘新城建设需求。
二线城市主要为各区域发达城市群的中心城市，GDP总量一般在4000-8000亿元之间，常住人口在500-1000万人左右。因经济基础较强，商业活跃度相对强，对高净值人群和优秀人才有较强的吸引力，未来将是城镇化发展的主要战场。二线城市对周边人口的吸引力更像是一个“中心点”的概念，在中心区域规模、房价、地价达到一定程度之前，外围城市将更多的服务于中心城市的发展，所以核心区域对周边资源具有较强吸引。同时，目前我国二线城市进入城市轨道交通建设高潮期，对城市新城副中心建设的需求日益高涨，因此将产生TOD新城、城市副中心、产业新城建设等需求。
产业升级的机会，现在经济新常态了，传统产业产能过剩、发展趋缓，新产业发展方兴未艾，新技术层出不穷，我国进入产业升级窗口期，向后工业化阶段发展。
城市与产业发展，如同夫妻共同支撑家庭，呈现互促推动的紧耦合发展关系。中小城市的发展带动第二产业集聚效益增强，农村及小城镇剩余劳动力大量进入第二产业；随着第二产业专业化分工增加，催生服务需求，垂直升级衍生出2.5产业。2.5产业的发展与兴盛进一步推动中小城市向大型城市进化。
大型城市的发展则直接推动2.5产和第3产业高度发展，提升对高素质劳动力的吸纳能力。在城市与产业耦合发展的过程中，产业结构的升级促进城市人口结构、生产要素的变化。部分城市会以第三产业为主导产业，成为城市发展的主要驱动力，主要包括商务服务业、生产性服务业、消费型产业等。
因此，从产业升级的窗口期来看，城市开发和运营要重点关注的区域，包括国内跨区域产业转移、国际产业转移热点地区；重点关注行业包括节能环保、新兴信息产业、生物产业、新能源、新能源汽车、高端装备制造业和新材料等产业升级热点领域。
消费升级的机会，大妈从追求食品保质期改为关注更短的保鲜期，新生代消费“惜命”“爱美”，只买对的，关注个性，“我就是我，不一样的烟火”。消费升级存在巨大潜力，带来升级发展机遇的窗口期。
从数据来看，目前我国人均GDP已超过8000美元，人均可支配收入年增速两位数，按照国际经验，已进入了消费加速转型阶段。未来，居民消费将产生一系列全新的特点。消费方式转变，居民将更加注重互动式和体验式的消费方式；消费结构转变，商品性消费向服务型消费转变、节能环保及绿色消费持续升温；消费能力也逐年提高，消费逐渐趋于高端化。
城市开发和运营可以重点关注两大类机会：一，重点关注国家大力倡导的服务消费、信息消费、绿色消费、时尚消费、品质消费领域机会；二、重点关注居民和家庭健康、养老、旅游、体育、文化、住宿餐饮、教育培训等需求潜力大、带动作用强的生活型服务领域消费升级机会。
城市开发和运营的风口来了，要用什么姿势起飞？市场上常见四种典型模式：基建驱动模式、消费驱动模式、产业驱动模式、城市更新模式。
基建驱动的企业，过去都是修路架桥盖楼的。模式的本质是以“投资 施工”或“投资 施工 运营”的模式切入城市轨道交通建设、城市基础设施建设领域，进而开展城市开发和运营；主要特征一方面是基础设施建设项目本身建设运营会产生盈利，另一方面是轨道交通沿线物业及上盖物业增值是重要赢利点；典型代表是绿地集团、中建集团等。
消费驱动的企业，徘徊在重资产运营和轻资产运营中，模式的本质是瞄准商业、文旅、养老地产等消费升级热点领域；一方面是重点项目可带来直接盈利，另一方面是带动周边物业升值和区域升值；典型代表是保利集团、万达集团等。
产业驱动的企业，关注产业发展，长短结合发展。模式的本质是以“产业 地产”做为城市开发运营的盈利模式；主要赢利点为产业发展服务盈利、建设费用加成、以及政府吸引投资和税收的分成；典型代表是华夏幸福、亿达集团等。
城市更新是传统房地产商更多参与的市场，模式的本质是以区域整体更新及单个物业拆建进入城市更新领域；主要特征是城市更新后的住宅、商业及其他业态带来的增值收入；典型代表是佳兆业集团。
归纳起来，传统房地产商或建筑企业转型城市开发运营，都需要根据自身优势，完善可形成核心优势的价值链环节，补足和提升关键能力环节，产业发展与地产开发并驾齐驱、融合发展。
作者 | 谢鹏
招商蛇口产业研究院
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