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郑州城改用地一直备受关注，涉及焦点不仅在土地出让结果，还有幕后操作过程。
近日，有郑州市民向中国房地产报记者反映：郑州国基路、渠东路区域有一宗用地，地块是上个月刚刚经过招拍挂出让，开发商项目的售楼部去年七八月份就已经建成了。“这还是‘净地’出让吗？这么大的售楼部当地政府有关部门难道就看不到？是不是已经提前‘内定’了？”该市民质疑。
郑州市国土资源局网站显示：10月26日，郑州国土局共竞拍出让6宗地块，分别为郑政出（2017）65，66，67，68，69，70号地，其中最为关注的莫过于65和69两宗住宅用地。65地块位于高皇路西、国基路北，地块面积58621.56平方米，约合83.932亩。该地块最终为郑州市瑞景置业有限公司（以下简称瑞景置业）以底价摘得，总价74771万元。资料显示，当日底价成交的地块不止65号地。
当地业内人士分析，地块应为此前宣传、目前仍在继续的美景美境项目地块。
“非净地”底价出让
10月26日，郑州市国土资源局公开出让土地，资料显示，当天共竞拍出让6宗地块，分别为郑政出（2017）65，66，67，68，69，70号地，其中最为关注的莫过于65和69两宗住宅用地。不出所料，本次土地出让和此前多次的城改用地情况大同小异，网拍的几宗土地土地块多在无竞争的情况下底价成交。其中65号地为郑州市瑞景置业有限公司底价取得。
土地出让材料显示，65地块位于郑州高皇路西、国基路北，地块面积58621.56平方米，约合83.932亩，土地用途为城镇住宅用地，容积率在1.1到4.8之间，出让年限为70年。该地块最终为瑞景置业以底价摘得，总价74771万元，每亩单价891.1万元，折合楼面价2657元/平方米。当地业内人士分析，地块应为美景美境项目地块。
据介绍，郑州城中村改造地块摘牌一般都是起始价成交，这也被当地一些业界人士称为“潜规则”。其中鲜有“意外”发生。但也出现过多轮竞拍土地“被抢”的情况。如2016年6月，郑东杨金片区杨槐城中村改造地块97.85亩网上摘牌，历经47轮竞争才最终成交，成交价比起始价高了9200万元；当天摘牌的管城区小姚庄村46.69亩城中村改造地块，也经过了5轮竞争才成交。郑州惠济区东赵城改地块103.3亩网上挂牌，经过4轮竞争后，最终由郑州天伦万科房地产开发有限公司竞得，成交价41990万元，比起始价高出了2400万元。
事实上，随着郑州城区的扩展和全国性房企的纷纷进驻，郑州土地市场的发展和竞争日益激烈，土地资源越来越成为太多开发商关注的焦点。去年以来，郑州推行必须持有“复垦券”方可进入公开市场拿地，有开发商组织旗下多个公司参与，出现十几家甚至几十家竞买人的情况。
需要指出的是，复垦券作为郑州开发商拿地必须有的入场券，城改项目却成为例外，参与竞买的开发商不需要持有复垦券。
“一场看似平静的土地拍卖，背后或可暗流涌动。”当地业内人士表示，郑州城中村改造地块的“定向”规则，也使得郑州城改土地供地模式受到考验，其过程的是否透明、公开，是否合规受到质疑。
值得一提的是，此前，郑州市公开出让城中村改造地块，来自北京的房企K2多次参与竞买，使得原本可以“底价、无竞争”“定向”的地块有了竞争，致使原开发商多出了几千万上亿的“额外地钱”，K2也在这些“公开、公平”竞争中有地块收获。
据介绍，为当地质疑的美境项目为郑州城中村改造项目，有市民反映，土地出让之前，售楼部已经建成开放迎客。
“土地出让之前，售楼部已经建成了。这还是净地出让吗？”当地业内人士质疑。其中的“净地”指在土地出让中，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。在此基础上完成的土地出让就是净地出让。
据介绍，按照《土地管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）有关规定，实行建设用地使用权“净地”出让。
当地多位不愿具名的业内人士表示：土地出让前，可能出现多种不确定性，而郑州瑞景置业能够提前在地块区域建好售楼部，怎么就能保证自己一定可以拿到地？在动不动数十轮甚至上百轮激烈竞争的郑州土地市场，可以做到地块没有竞争者低价拿地，背后的过程和操作枝节不能不让人质疑。
需要指出的是，按照郑州市103号文规定，所有郑州市城中村改造项目都必须经过正规的招拍挂程序。也就是说，企业进入土地市场通过公开拍卖的手段获得土地，企业在缴纳土地出让金后获得的应该是可以立即进行开发的“净地”。
“都必须经过正规的招拍挂程序，招拍挂程序是有，其间运作是否规范不敢苟同。”当地一位涉及城中村改造项目的开发公司有关负责人如是称。
值得一提的是，此前，中国房地产报记者走访的多宗郑州城中村土地，均发现有土地出让前售楼部已建成或施工或出现人为干预土地出让的情况，本报也曾多次进行相关报道。
售楼部一年前已建成
附近一些市民介绍，美境项目售楼部去年就已经建好了，应该不晚于去年8月份。他们也是得知前些日的郑州土地拍卖信息后，才知道原来这些地块此前还没有取得土地手续，但在他们的印象里，这些项目早前就已经进行多种形式的“宣传销售”了。
中国房地产报记者来到郑州北区国基路与东风渠交叉口，现场看到路口东北角区域有一处售楼部，位置突兀，格外显眼。售楼部临近地块周围建有围栏，围栏上印有项目名字和联系电话，此外，售楼部及项目附近多处显示有“美境”字样。
附近一位商户也向中国房地产报记者介绍，售楼部应该是去年七八月份建成的。
多位郑州业内人士也向记者表达了这样的话题：项目售楼部一般建造工期加上装修，最快也要三五个月甚至更长，其中单单装修到使用也要花费两三个月。目前土地才出让不到一个月，显而易见，售楼部早就建成了的。
中国房地产报记者现场看到，地块周边圈起了高高围栏，临近国基路的一侧留有工地进出口，门口显示有建筑公司名字，已显示有进驻施工了。当地市民介绍，围栏至少两个月前就有了，里面也早已开始施工了。
其间，中国房地产报记者以市民身份到过访售楼部，一位出面接待的销售员向记者介绍项目户型及相关情况。
此外，多种渠道显示，2016年5月份该项目售楼部开放，当地一些平台也在播送项目的广告宣传。
在建设用地日益紧缺的郑州土地市场，出现多家开发商几十轮甚至上百轮竞买的激烈场景并不鲜见，为何该地块“静悄悄”的无竞争底价出让？地块出让前售楼部和工地在就已经建成并“施工”了呢？
“我们不参与城改竞争项目。”当地一位与城中村改造有干系的开发商相关负责人如是称，其他开发商提前进入了，大家抬头不见低头见，人太熟了，不好下手。如此“谦让”理由也被有些开发商称为“企业伦理道德”。
面对记者的追问，当地一位不希望具名的房地产企业负责人反问：“人家（开发商）把售楼部都已经建好了，都已经圈地施工了，你还怎么去争（地块）？”
据介绍，郑州城中村改造的“行业规则”被归纳为“提前进场，定向拿地，返还地款，底价成交”。有业内人士称，不排除这种可能，本应公平公正的土地拍卖，变成了地方政府私下对开发商的承诺。此前，郑州城改项目用地多只有一位竞买人报价，多以底价成交，即被已预定的开发商顺利收入囊中。
对此，中国房地产报记者按照郑州市国土资源局公开的土地出让材料上的联系电话进行求证，一位工作人员只是反复强调，公开招拍挂，符合条件的都可以报名。对于记者提出的土地没有出让之前售楼部已经建好、地块建围墙开始施工等问题，对方表示，他只负责材料报名咨询。随后，中国房地产报记者按照郑州市国土资源局提供的土地出让资料上标注的另一处联系电话，进行多次拨打，一直无人接听。
值得一提的是，中国房地产报记者走访中发现这样一个情况：被访问的郑州城改项目的开发商，公开里多对城改项目土地持“理解”态度，私下里却颇具微词，并不是心里都“认同”“郑州城改模式”。
“即便是‘潜规则’，即便是‘内定’，但在土地出让之前就公开招摇建售楼部，拿地之前就圈地施工，是不是有点太过分？！”当地一位业内人士如是质疑。
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