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欢迎大家收看强哥聊房产，我是建筑师高强。
自从2000年大学毕业之后，我工作的一半时间都在和各种各样的开发商打交道，参与了很多居住区的规划和设计，正是因为这个原因，我身边的很多朋友在买房或者装修的时候经常会来找我咨询，虽然我不是什么房产专家，更不是装修专家，但是作为一个建筑师，对于每一个小区的判断，在规划，户型和立面上来说，我们比大多数的销售要强的多，毕竟销售给大家讲的那些内容，其中关于技术那部分的东西其实都是从我们这来的。
所以就萌生了做这个节目的想法，想和大家分享一下关于房产的一些基本知识，同时给广大要买房的朋友，或者要装修的朋友当个参谋，大家可以把你们的问题发送我们的公共邮箱里。公共邮箱：qiangchat@163.com
什么小区规划图啦，户型图啦都可以，我们会在每周的周末给大家做一个集中的解答。
好了，废话不多说了，今天是这个节目的第一期，我给大家聊几个房产中的重要概念，如果你打算买房子，你可以听一下，也许对你会有一些帮助。
我们在买房的时候，一般我们都会先看看小区整体的规划，就是售楼处里的那个大沙盘，售楼小姐在介绍的时候偶尔会说到一些指标，但是大多数的朋友都不太在意，因为大家往往更关注户型，外立面和景观园林，今天我就给大家讲几个很多人都会忽略，但其实很重要的房产指标。
第一个是小区最为重要的指标，大家注意啊，没有之一，就是最重要的。我把它称为最靠谱的指标——容积率。
这个容积率对于开发商来说就是命，就是钱，大家都说时间就是金钱，对于房产来说，是容积率就是黄金。为什么这么说呢，因为首先这个容积率不是开发商自己定的，而是政府定的，更直接点是做城市规划的时候定的，每一块土地都有一个容积率的限制，这个限制是上限，当开发商拿到地的时候，由于有这个容积率，所以就限定了开发商开发小区的总面积数的最大值，而这个面积数不就是钱么？容积率哪怕是下降一个小数点，对于开发商来说都跟挖肉一样，所以一个限定为3以下容积率的小区，最后的上报容积率往往要做到2.99，而我们这些做设计的建筑师往往因为一两个小数点而绞尽脑汁，把自己折磨的死去活来，所以那个时候，很多建筑师都觉得自己压根不是在做设计，而是变成了会计，整天弄个excll表格跟那算账。不知道大家有没有注意到，现在很多土地拍卖，拍地的时候经常会有一句话，就说某某公司花了多少个亿拍的这块地多大，最后核算楼面价已经到了多少钱一个平方，那这个钱怎么算出来，因为拍地的时候规划还没做，怎么就能算楼面价呢？就是因为有这个容积率，通过容积率可以直接推算出这块地最多能建多少房子，这样就可以很准确的计算所谓的楼面价了。
当然，小区的品质的因素还有很多其他内容，包括开发商的品牌，房屋品质，户型设计，景观绿化品质等等，但容积率毫无疑问是其中的一个很重要的内容，而且是特别实在的。大家经常听到的一个广告词，说某某小区是低密度小区，大家注意，这个低密度指的不是建筑的密度，而是低的容积率。
一般来说，容积率低于1的小区往往都是别墅区，因为别墅区都是有钱人住的地方，单位土地上的居住人群数量最少，所以从土地价值的角度来说就特别浪费，因为我们总说土地资源不可再生么，所以国家在很久以前就出台了一个政策，不再审批容积率小于1的居住项目，自打这个政策出来之后，纯粹的别墅区就变得非常少了，除了一些地区通过特殊关系批掉的项目以外，再做别墅区都要配点高层住宅，用来把容积率提高上去。那么这是低于1的容积率，而高于1，低于1.2的容积率，往往是以多层住宅为主的小区，就是7层以下的住宅，而1.2到2.0之间往往是以小高层为主的小区，这个小高层一般是指十一层以下，2以上就肯定是高层住宅小区了。
这就是最为靠谱的指标，容积率，下面我们再来说一个最不靠谱的指标，绿地率。
说起绿地率，这个是我们现在很多人买房比较关注的内容，因为现在越来越多的人在意自己的小区景观怎么样，环境如何，绿化面积够不够大，所以这个绿地率也成为很多人关注的指标。
那么什么叫绿地率呢？技术上来理解就是一个小区的绿化面积，注意啊，那些道路，铺装什么的那都是不算的，只算有土有草的地方，这个面积除以整个小区的用地面积，这个结果就是绿地率。
我们国家对于小区的绿地率国家控制的是下限，这个和容积率不同。因此就是要求每一个小区的绿化面积至少要做到多少多少，一般比较常见的要求是30%的绿地率，也就是说一万平米的小区面积，要求至少要有3000平米的绿化面积。
那为什么我说这个绿地率是最不靠谱的指标呢？那是因为咱们国家各个地方政府对于这个数字的计算方法是很不一样的，很多朋友会说，这不就是算绿地面积么，这个由什么区别呢？区别大了去了。因为现在的小区大多数都要做地下车库，而地下车库挖的多深会直接影响到这个车库的造价，熟悉建筑行业的朋友都知道，一般来说，地下建筑的价格是地上建筑价格的三倍，因此每多挖一米，投资就翻着倍的往上涨，那既然这样，对于所有的开发商来说，肯定是挖的越浅越好，如果政府允许，直接建成地面封闭车库那才最省钱呢。从另一个角度来理解，挖的越浅，那不就意味着地库上面的土层就越薄么？那如果土层太薄了之后，就会对上面种植的植物产生很大的影响。
因为做景观的人都知道，一般来说，如果我们要种植比较大的乔木土层的厚度没有个两三米以上肯定是不行的，如果种灌木，那也要一米左右的厚度。我记得很多年前看过一个项目，开发商为了节约工程投资，就把地下车库整个做成了半地下的，车库的上面浅浅的弄了一层土，结果做完了之后，整个小区进去一看特荒凉，因为很难看到一棵像样的树。
因此，我刚才讲绿地率是最不靠谱的指标，甭管沙盘的绿化做的多像原始森林，如果地下车库的上面没多少土，所有的一切就只能是梦了。
说完绿地率，我们在来看看大名鼎鼎的建筑密度，而这个指标我认为是最无所谓的指标。
首先建筑密度是个什么概念，技术理解就是一个小区的所有建筑的占地面积，也就是一层的面积加在一起，除以这个小区的土地面积，最后得出的数就是建筑密度。这个建筑密度从政府规划部门控制的角度来说一般都是控制为上限，就是最多能做到多少多少。听上去这也是一个很重要的指标，按说应该是越低越好啊。当然，建筑密度这个数越低，就代表这个小区的室外空间越大，但是这并不能说明什么，更不能说明这个小区的品质的高低。
首先咱们国家的居住区设计一般在排房子的时候要遵循国家给设定的日照要求，什么意思，就是国家把全国按气候特征分了几个区，每一个区要求最终完成的小区的每一户住宅的房间的窗户在用专业的日照测试软件测的时候，都能达到一定的时间长度。简单来说就是用个软件模拟一年当中最不利的那一天的太阳照到你家的窗户上的时间，这个时间要求不能少于多少个小时。
除了这个时间要求，很多地方还弄了个日照间距系数，比如北京就有，简单理解就是通过一个数字来控制没两栋住宅建筑之间的距离不能小于多少多少。当然，咱们国家由于南北方气候条件有很大的差异，所以北方地区的住宅一般间距要大于南方，而且北方人非常注意住宅的朝向，因为北方冬天比较冷，因此住宅一般都是以南北朝向为最好，而南方地区呢，虽然大部分地区也类似，但是越往广东那边走，或者更往南，建筑的朝向的需求就越弱，建筑的距离也就越近，有的时候你看到两栋建筑之间的距离几乎可以一跳而过，那是相当的密啊。
所以在这个日照条件的限制之下，实际上所有地区的建筑的间距基本是用同一个原则，那就是距离其实都差不多，既然差不多，那每一个建筑的平面大小一般也不会差距特别大，尤其是总数，又有绿地率和容积率的控制，所以其实建筑密度一般不会差距很大，而这点差距本身更不足以表现小区品质如何。比如别墅区的建筑密度一般都是比较高的，但他的品质却是最好的。
那么既然建筑密度是最无所谓的指标，我们最需要关注的指标又是什么呢？还有建筑高度。建筑高度这个指标和每一个购房者息息相关，那是因为你一旦选定了这个高度的住宅，你也就选定了你的户型面积的公摊面积比例的大小。
在我们现在用的消防规范里，是通过住宅的高度来控制不同的消防要求的，一般来说7层以上的住宅需要设电梯，从今年开始，很多城市，包括北京，上海已经开始要求四层以上就要设电梯了，因为老人越来越多了，但是设置电梯当然就会增加一些公摊面积。而住宅的高度在33米以上和33米以下，公摊的面积又会有所不同，如果高度超过了54米，公摊面积就又会增加，当然，我刚才说的这个几个数字就是设计上的坎儿，在这些数字区间的公摊就都是一样的。所以，当你选择了你的房子，选定了你的住宅楼，你不光要看一下你的户型，还要看一下这个楼总的高度是多少，你就会知道，他的公摊到底是属于比较大的那一拨的，还是比较小的了。
以上就是我今天和大家分享的一个房产的小知识，也许在关键的时候能够帮助你拿个主意，今天的节目就到这了，大家不要忘了给我写邮件，咱们下周再见。
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