恒大凭什么这么牛？！跟着亿翰君的脚步来瞧一瞧~
前 言
2017年地产股全线在政策调控力度加强状态下逆势爆发，恒大领涨全板块市值翻五倍坐稳地产估值第一宝座。
表：2017年全年三大房企市值情况
2017年11月6日恒大三轮引战，各大金融机构纷纷给予恒大买入评级，恒大港股受投资者强力追捧，风口浪尖上难免无法保持理性客观的看待。因此这篇文章，笔者希望从专业的角度先理清地产股全线爆发的原因，之后从战略、土储、现金流三方面具体深入地谈谈地产第一股凭什么是恒大。
目录
一、战略引领：敢为天下先
1、新时代新作为，与时俱进步入新征程
①土储新政凸显去库存决心
②多元化转型，效益年着力去杠杆
2、群策群力谋发展，共执牛耳
①以权益替负债，永续债退出
②立史上最牛利润承诺彰显信心
二、土储支撑：可念不可学
1、均价低廉，总量第一
2、结构合理，资源优质
三、现金流保障：强营销致胜
1、价格低开高走，物有所值
2、开盘实景展示，击中人心
3、引爆全民效应，借力推广
①营销团队跨界组建
②强势开盘高调推广
③大兵团式集中作战
4、全面精装交房，价差获利
四、审时度势顺势而为，栉风沐雨砥砺前行
中国恒大2017年的股价表现惊人，
涨幅达449%，位列上市房企第一。
👉低估补涨：几大价值房地产公司确实存在市值被低估的现象
港股房地产企业平均市盈率为15，但国内几大标杆企业市盈率较低，恒大年初市盈率更是只有3.47，远远被低估，导致企业接连回购股票。
几大价值房地产公司此前被资本市场低估，主要是由于境外机构对国内房地产前景与多元化扩张存在不同理解，随着两地资本市场互联互通，更多内陆资金进入港股市场，在龙头效应带动下，香港内房股股价暴涨，至今仍继续创新高。据统计2017年全年，共有29家上市房企股价涨幅超过80%，中国恒大股价更是暴涨了449%，可谓突破天际！
图：2017年上市房企估价涨幅TOP10
👉发展利好：城镇化远未完成，持续利好地产板块
十九大报告在回顾过去5年工作和历史性变革时指出，我国城镇化率年均提高1.2个百分点接近50%大关。从欧美等西方发达国家经验来看，在城市化率达到80%以前，新增购房需求都会单边向上，不会出现明显拐点。未来十年中，那些城市化率还未达到我国平均水平的城市的需求增量将会非常可观。
巨大的利好下，恒大领涨地产板块，碧桂园、万科、融创等标杆企业也纷纷走出漂亮的阳线，股价也反映了资本市场在城镇化发展中对行业的预期。
图：恒大地产2017年走势图
价格包含一切信息，那么在恒大近四千亿港元的市值背后，究竟包含哪些信息呢？
一.
战略引领：敢为天下先
👉战略决定着企业未来的发展前景，也是投资者用来判断企业价值的决定性依据之一
1、新时代新作为，与时俱进步入新征程
① 土储新政凸显去库存决心
👉前期踩点拿地：恒大几次踩准地产周期低谷加杠杆拿地，在当前周期降杠杆持续经营，对政策的把控无人能出其右。
图：2010年以来房地产行业周期走势
（2010年以来70个大中城市新建商品住宅价格指数同比走势，%）
👉当下主动去库存：2017年，在同行拼命拿地抢占行业核心资源的当口，恒大开始顺应国家大势去库存，实施“土地储备负增长”计划。计划决定在2017年7月到2020年6月期间将土地储备总量控制在每年负增长5%-10%，相当于每年减少1000-2000万平米土地储备。计划初衷一为响应中央去库存号召，全面提速三四线去库存步伐和整体土储清理节奏，通过不断优化土储结构以提升效益;二为避免资金大规模沉淀在土地上，持续推高负债率。
②多元化转型，效益年着力去杠杆
👉多元化战略转型完成：恒大发展前二十年受益于国内人口红利和城镇化跃居地产龙头地位，但是在消费升级加速的客观趋势面前，继续以前的战略已经不能带来长远的发展和提升。随着地产行业进入转型发展期，恒大通过多元化精准布局完成从房地产到“房地产 服务业”的战略转型，目前已形成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，恒大健康是服务于老人，恒大旅游是服务于少年儿童，恒大金融是服务社会，“房地产 健康 旅游 金融”，也就是“房地产业 服务老人的产业 服务儿童的产业 服务社会的产业”。
图：中国恒大四大产业集团情况
👉“三低一高”模式，规模效益平衡发展：作为龙头房企，恒大业绩连年快速增长，但过去高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式也导致了负债率较高。今年以来，恒大提出向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，核心就是大幅降低负债率，并提出力争在2020年6月30日将净负债率由目前的240%降至70%左右。
图：2012—2017H中国恒大三费情况
2、群策群力谋发展，共执牛耳
①以权益替负债，永续债退出
👉战投落定：恒大在2017年11月6日引进600亿战略投资，加上今年1月和6月两笔投资，共计引入1300亿战略投资。在今年恒大已成功引入的战略投资中，投资者多为行业巨头，包括中信、中融、正威集团、华信、苏宁、山东高速、深业集团、深圳广田等，充分显示了央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴对恒大发展前景的认可。其中正威集团在世界500强中位列183位，苏宁为中国电子商务零售巨头，山东高速则是特大型国有企业集团，深圳广田是行业内资质种类最全、等级最高的建筑装饰领军企业，在华南地区位列第一。
👉提前偿债：在去负债降杠杆的道路上魄力十足。以永续债为例，永续债在恒大规模化的道路上起到了至关重要的作用，但也是永续债高额的利息吞噬着恒大的利润。2017年初恒大宣布在年内偿还三分之二的永续债，截至2017年6月30日恒大就已提前赎回共计1129.4亿元永续债，兑现资本市场承诺，改变外界对恒大“债台高筑”的印象。至此，恒大净负债率较去年年末大降超六成。
图：中国恒大赎回永续债历程
②立史上最牛利润承诺彰显信心
恒大公告同时显示，恒大承诺2018-2020年净利润分别为500亿、550亿、600亿，三年承诺净利合计1650亿，这不仅远超其去年公布的2017-2019年888亿的承诺利润，也创A股有史以来最高纪录。
实际上我们认为这份利润承诺仍然偏向于保守，按照恒大地产去年公布的利润承诺，今年的净利润目标为243亿，而中国恒大中报显示，集团上半年实现净利润超231亿，考虑到其作为母公司还包含了部分尚处于培育期的多元产业，意味着仅用半年时间，盈利能力最强的恒大地产便已完成全年利润承诺。
图：2013—2017上半年中国恒大净利润及净利润率增速（亿元）
二.
土储支撑：可念不可学
👉战略决定着企业未来的发展前景，也是投资者用来判断企业价值的决定性依据之一
1、均价低廉，总量第一
恒大能取得持续的高速增长，充足且优质的土地储备是重要原因之一。根据2017年中报显示，截止2017年上半年土地储备面积2.76亿平方米，累计平均成本每平方米成本1658元。恒大土储分布于全国223个城市，项目总量达719个，覆盖了全部一线城市、直辖市、省会城市(除台北、拉萨外)以及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市。
2017年中报会后恒大宣布土储负增长计划，但就算未来5年不买土地，按照现在恒大的土地储备来看也足够用来周转。庞大的土地储备是恒大对业绩增长，效益提升充满底气的根本原因，也是资本市场持续看好恒大的基础支撑。
图：中国恒大历年的土储情况（万㎡）
图：中国恒大新增土地平均成本（元/平）
2、结构合理，资源优质
恒大近三年利润来源已经由三四线弯道转回一二线。截止2017年6月30日，中国恒大土地储备分布于全国223个城市，项目总量达719个，覆盖了全部一线城市、直辖市、省会城市（除台北、拉萨外）以及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市。截止2017年6月30日，中国恒大的土地原值为4576.4亿元，其中一二线城市土地储备原值达3324.2亿元，占比72.6%，三线城市土地储备原值为1252.2亿元，占比27.4%。
图：2012-2017年上半年中国恒大土储面积于各城市能级分布
三.
现金流保障：强营销致胜
👉恒大营销主题鲜明出奇制胜，强力保障了资金的快速回流
1、价格低开高走，物有所值
恒大所有楼盘定价采用低开高走的渗透价格策略，开盘时，在价格上以绝对的特价来吸引消费者，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按预先确定的幅度调高一次售价。
恒大经典营销的口号就是“开盘必特价、特价必升值”，这种直白式营销策略主要有以下几种优势：
1) 对客户有着强烈的引导性，每次调价能造成房地产增值的现象，刺激有购房动机的客户快速成交；
2) 便于日后的价格控制，当市场反映热烈时，可以逐步提高销售价格，当市场反映平平时，则可维持低价；
3) 便于资金快速回笼。这种“低开高走”的路线为恒大创造了喜人的业绩。
2、开盘实景展示，击中人心
恒大的楼盘开盘前必备销售中心、水景园林实景，会所和样板间四大展示区，即“园林实景 准现楼 精装修”发售模式，注重客户的视觉体验和国际名牌效应，“把钱砸在客户看得见摸得着的地方”，形成打击力。
图：恒大名都水景园林
3、引爆全民效应，借力推广
①营销团队跨界组建
前台销售和后台支持均由地产及非地产界销售精英加盟，通过规范化高强度培训，客户服务理念更统一。
民生APP“恒房通”，更是打造房地产全民经纪人营销时代，依托互联网的渠道，建立了一个跨区域的立体式营销网，自荐或推荐成功购房即可获得1%的佣金奖励。
②强势开盘高调推广
开盘前线上线下大力宣传，开盘前在项目所在地举办项目发布会或明星见面会，邀请政府代表或明星到现场助阵。
图：东莞恒大滨江左岸2017年11月26日盛大开盘，周慧敏到场助力
③大兵团式集中作战
针对大盘项目，恒大往往会采取大兵团作战模式，通过开盘人员调配、大兵团细分工，多次演练改进等方式保障开盘集中性、高成功率。
开盘一个月左右项目销售人员甚者会达到300—400人，与推广配合，在地面上展开了地毯式拓客。除了按照常规模式用尽自身力量之外，项目也可能会借助外部力量，也就是渠道公司。比如，京北恒大国际文化城找到了北京所有的渠道公司，最终敲定了9家渠道公司，为了避免渠道冲突，还特组建30人的渠道检查大队。
图：恒大项目开盘情况
4、全面精装交房，价差获利
恒大是全国唯一全成品精装修交付的企业，采用9A级精装修，所有项目要求施工单位必须为全国前十强，所用材料必须为国内外知名品牌，园林环境均按豪宅标准设计。其还与15家品牌家居企业建立合作联盟，恒大业主在拎包入住的同时，可享受全面的品牌家居服务。
图：恒大翡翠华庭样板间
在保证楼盘高品质的同时，恒大通过强大的成本控制能力，尤其是采用“全球统一采购，全国统一配送”的模式，确保产品品质，又有效控制成本，确保产品高性价比。同时通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施打造精品，大大提高了产品的附加值，通过精装修的利润差价作为项目开发的盈利模式。
图：2013—2017H中国恒大项目销售均价（元/平方米）
四.
审时度势顺势而为，栉风沐雨砥砺前行
在多重因素，尤其是引入战略融资的利好下，恒大受到投资者热捧，一跃成为国内市值最高的上市房企。德意志银行，花旗银行，野村证券，摩根士丹利等国际大行也在2017年11月份发布研报，给予买入评级。
综合各种因素笔者认为虽然2017年恒大股价走势强劲达到高位，但在多重利好下估值仍有巨大的上涨空间，应势而谋、因势而动，顺势而为的中国恒大未来可期。
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