文｜保利福建
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引言
高商办配比的土地
在招拍挂市场上越发增多：
高存量！
去化难！
溢价低！
……
以福建公司为例，各城市项目中的商业指标概况如图所示，主要有以下几个特征：
土地条件中商业比例高：泉州、漳州政府土地出让时习惯于设置商业>10%。
土地偏远，商业承载力低：以厦门为例，近几年随着城市化进程，政府优先发展区域逐渐外拓，出让地块多在岛外人群较少的地方，商业承载力更低。
商业的溢价空间有限：福州、莆田控制相对合理，但不同于住宅成熟的溢价策略。商业空间如何从业主的角度出发做溢价，这对于我司是一个重大的课题。
大部分高商办配比项目，为消化商业指标，沿规划道路做一圈多层商铺，后期运营容易出现较大问题。
商业街沿路若上到二楼，如非餐饮类或者健身馆，则大多数位置目前处于空置状态。一些位置较差、昭示面差的店铺已倒闭关门；
底层一拖二店铺没有良好的规划则很容易难以销售；
缺乏提起顾客逛街欲望的元素商城经营不好，陷入恶性循环……
面对这种情况，如何破局？
结合福建各地多个项目高商办配比项目的产品设计实践经验，保利福建总结了以下三种转化思路：
攻略一：
研发网红极小SOHO
01
代表项目：福州乌山九巷
福州乌山九巷位于福州市鼓楼区东南，斗西路南侧、东西河北侧的加洋巷旧屋区改造地块，周边商业、景观、教育、医疗资源丰富。
在这一稀缺地块中，住宅产品的溢价毋庸置疑。但高配比的商务指标如何进行快速去化，成为该项目的难点。
乌山九巷项目中设计了网红18、28㎡极小户型SOHO产品，该产品具有“小面积化”、“高实用化”、“空间灵活化”等特点，在控制总价的同时，做大投资价值。
产品“小、全、变”的户型特点深受市场喜爱，SOHO首次开盘当天，去化100%。
小：三房三卫、可改三钥匙小公寓、自住出租两相宜；
全：收纳空间功能齐全，且每套房皆有独立储物；
变：全屋变形家具设计应用，场景随心切换 。
攻略二：
营造活跃的开放式社区
02
代表项目：泉州保利二期A地块
本项目位于福建省泉州市城东版块。用地周边景观和教育资源均非常优秀，交通生活便捷，距离市中心车程约20分钟。
项目中商业面积占地块计容总面积的10%，商务办公面积占地块计容总面积的14%。在如此高商办指标配比的情况下，还有严格的规划条件控制。
覆盖率控制：规划要点规定，地块总覆盖率≤20%。根据前期强排测算，街铺方式覆盖率为27%-30%。
城市设计要求：用地南侧不得设置商业。
为解决该项目的去化问题，本项目团队采用了以下策略：
设置常规沿街商铺
沿规划道路设置常规沿街商铺，可消化部分商业指标。
设置集中商业和售楼处
在人气较旺盛的地块北侧靠近学校处设置集中商业；同时在展示面较好的地块西南角设置售楼处，后期作为小型集中商业销售。
开放街区
引入内街，增长商业界面
引入内街后，商业街长度为原来仅沿规划路布置商业的2.7倍。内街将项目划分为5个尺度宜人的组团，面向城市开放，串联起三个不同主题的中心地带，打造具有共享、开放、活力的街区型居所。
利用高差，消解密度要求
按普通街铺设计，则覆盖率高达27.6%，远超规划设计条件20%的要求。利用项目用地南北高差，将南侧山海路定义为地面层，抬高基底，内街商铺后侧作为停车库，满足规划设计条件20%建筑密度的要求。
做精内街，提高产品溢价
内街的引入化解了需做大型集中商业的问题，保证了项目的基本收益。为进一步保证内街的溢价，设计中通过对于立面以及地形的推敲，保证内街的品质感，进一步提高溢价。
攻略三：
打造舒适滨海大师工作室
03
代表项目：厦门叁仟栋
叁仟栋项目位于厦门市同安新城滨海西大道东侧官浔溪南侧，同安湾西侧，临近同安湾，交通便捷。项目紧邻城市海岸线沙滩，享受一线海景和超长海岸线，住宅价值较高。
但是目前，同安区的商业承载力较低，而该项目商业面积占总计容面积的14%，约2万平方米。
结合项目地理区位以及环境资源优势，为保证产品溢价，设计中充分利用项目本身滨海资源优势，打造环境品质兼备的滨海大师工作室，提高项目调性。
庭院最大化，看海视线最大化。
庭院立体化，海景参与化，打造最佳观海戏海的舞台。
将约5300平方米的商业指标转化为“滨海大师工作室”，在建筑设计方面充分利用环境优势，注重建筑看海视线的打造。
复合的海景、流动的空间、私享的庭院，坐落于一线海岸的大师别墅不仅提高了产品的溢价，同时也是海岸线上独特的风景线。
结语
在目前“重住宅，轻商办”的传统观念下，商业商办作为公认的难去化产品，很多企业基本上“谈商色变”。面对严峻的市场，福建公司结合自身情况，通过商铺产品创新来降低商铺去化压力。
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