基本案情：
2013年12月31日，A银行与甲公司、乙公司、丙公司签订《综合授信合同》，约定A银行为乙公司、丙公司、甲公司提供4亿元的综合授信额度，额度使用期限自2013年12月31日起至2014年12月31日止。为担保该合同，A银行于同日与陈某1、陈某2、陈某3、乙公司、丙公司、甲公司、丁公司、戊公司、己公司分别签订了《最高额保证合同》，约定：丙公司、甲公司、乙公司、戊公司、己公司、丁公司、陈某1、陈某2、陈某3为上述期间的贷款本息、实现债权费用在各自保证限额内向A银行提供连带保证责任。同时，A银行还分别与陈某2、陈某1、陈某兴、梁某霞签订了《最高额抵押合同》，陈某2、陈某1、陈某兴、梁某霞同意为A银行自2013年12月31日至2014年12月31日期间对乙公司等授信产生的债权提供最高额抵押，担保的主债权限额均为4亿元，担保范围包括贷款本息及相关费用，抵押物包括：1.陈某2位于××市××镇××村的房产及位于××市××镇××村中堂汽车站旁的一栋综合楼（未取得不动产登记证书）；2.陈某1位于××市××镇××村陈屋东兴路东一巷面积为4667.7平方米的土地使用权及地上建筑物、位于××市××镇吴家涌面积为30801平方米的土地使用权、位于××市××镇××村面积为12641.9平方米的土地使用权（均未取得不动产登记证书）；3.陈某兴位于××市××镇的房屋；4.梁某霞位于××市××镇××村陈屋新村的房产。以上不动产均未办理抵押登记。
另，A银行于同日与乙公司签订了《最高额权利质押合同》《应收账款质押登记协议》。
基于《综合授信合同》，A银行与甲公司于2014年3月18日、19日分别签订了《人民币流动资金贷款合同》，约定：A银行为甲公司分别提供2500万元、2500万元、2000万元流动资金贷款，贷款期限分别为2014年3月18日至2015年3月18日、2014年3月19日至2015年3月15日、2014年3月19日至2015年3月12日。
东莞市房产管理局于2011年6月29日向东莞市各金融机构发出《关于明确房地产抵押登记有关事项的函》（东房函〔2011〕119号），内容为：东莞市各金融机构：由于历史遗留问题，我市存在一些土地使用权人与房屋产权人不一致的房屋。2008年，住建部出台了《 房屋登记办法 》（建设部令第168号），其中第八条明确规定'办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则’。因此，上述房屋在申请所有权转移登记时，必须先使房屋所有权与土地使用权权利主体一致后才能办理。为了避免抵押人在实现该类房屋抵押权时，因无法在房管部门办理房屋所有权转移登记而导致合法利益无法得到保障，根据《物权法》《房屋登记办法》等相关规定，我局进一步明确房地产抵押登记的有关事项，现函告如下：一、土地使用权人与房屋产权人不一致的房屋需办理抵押登记的，必须在房屋所有权与土地使用权权利主体取得一致后才能办理。二、目前我市个别金融机构由于实行先放款再到房地产管理部门申请办理抵押登记，产生了一些不必要的矛盾纠纷。为了减少金融机构信贷风险和信贷矛盾纠纷，我局建议各金融机构在日常办理房地产抵押贷款申请时，应认真审查抵押房地产的房屋所有权和土地使用权权利主体是否一致，再决定是否发放该笔贷款。如对房地产权属存在疑问，可咨询房地产管理部门。三、为了更好地保障当事人利益，我局将从2011年8月1日起，对所有以自建房屋申请办理抵押登记的业务，要求申请人必须同时提交土地使用权证。
A银行依约向甲公司发放了7000万贷款。然而，甲公司自2014年8月21日起未能按期付息。A银行提起本案诉讼。请求：甲公司归还全部贷款本金7000万元并支付贷款利息等；陈某1、陈某2、陈某兴、梁某霞在抵押物价值范围内承担连带赔偿责任。
裁判结果
法院作出（2015）东中法民四初字第15号民事判决：一、甲公司向A银行偿还借款本金7000万元、利息及复利并支付罚息；二、甲公司赔偿A银行支出的律师费13万元；三、乙公司、丙公司、戊公司、己公司、丁公司、陈某1、陈某2、陈某3在各自《最高额保证合同》约定的限额范围内就第一、二判项确定的甲公司所负A银行的债务范围内承担连带清偿责任，保证人在承担保证责任后，有权向甲公司追偿；四、陈某2在位于广东省××市××镇××村中堂汽车站旁的一栋综合楼、陈某1在位于广东省××市××镇××村陈屋东兴路东一巷面积为4667.7平方米的土地使用权及地上建筑物（面积为3000平方米的三幢住宅）、位于××市××镇吴家涌面积为30801平方米的土地使用权、位于××市××镇××村面积为12641.9平方米的土地使用权的价值范围内就第一、二判项确定的甲公司所负A银行债务的未受清偿部分的二分之一范围内承担连带赔偿责任；五、驳回A银行的其他诉讼请求。
A银行提出上诉。广东省高级人民法院于2017年11月14日作出 （2016）粤民终1107号民事判决：驳回上诉，维持原判。
A银行不服向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2018年9月28日作出（2018）最高法民申3425号 民事裁定，裁定提审本案。2019年12月9日，最高人民法院作出 （2019）最高法民再155号 民事判决：一、撤销广东省高级人民法院（2016）粤民终1107号 民事判决；二、维持广东省东莞市中级人民法院 （2015）东中法民四初字第15号 民事判决第一、二、三、四项；三、撤销广东省东莞市中级人民法院 （2015）东中法民四初字第15号 民事判决第五项；四、陈某2在位于××市××镇××村的房屋价值范围内、陈某兴在位于××市××镇的房屋价值范围内、梁某霞在位于××市××镇××村陈屋新村的房屋价值范围内，就广东省东莞市中级人民法院 （2015）东中法民四初字第15号 民事判决第一、二判项确定的甲公司所负债务未清偿部分的二分之一范围内向A银行承担连带赔偿责任；五、驳回A银行的其他诉讼请求。
裁判理由
本案中，A银行分别与陈某2等三人签订的《最高额抵押合同》，约定陈某2以其位于××市××镇××村的房屋、陈某兴以其位于××市××镇的房屋、梁某霞以其位于××市××镇××村陈屋新村的房屋为案涉债务提供担保。上述合同内容系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然前述抵押物未办理抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，该事实并不影响抵押合同的效力。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应依据合同约定或法律规定承担相应责任。本案中，陈某2等三人尚未取得案涉房屋所占土地使用权证，因房地权属不一致，案涉房屋未能办理抵押登记，抵押权未依法设立，陈某2等三人构成违约，应依据前述约定赔偿由此给A银行造成的损失。
本案抵押权因未办理登记而未设立，A银行无法实现抵押权，损失客观存在，其损失范围相当于在抵押财产价值范围内甲公司未清偿债务数额部分，并可依约直接请求陈某2等三人进行赔偿。同时，根据本案查明的事实，A银行对《最高额抵押合同》无法履行亦存在过错。东莞市房产管理局已于2011年明确函告辖区各金融机构，房地权属不一致的房屋不能再办理抵押登记。据此可以认定，A银行在2013年签订《最高额抵押合同》时对于案涉房屋无法办理抵押登记的情况应当知情或者应当能够预见。A银行作为以信贷业务为主营业务的专业金融机构，应比一般债权人具备更高的审核能力。相对于此前曾就案涉抵押物办理过抵押登记的陈某2等三人来说，A银行具有更高的判断能力，负有更高的审查义务。A银行未尽到合理的审查和注意义务，对抵押权不能设立亦存在过错。
同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿的规定，A银行在知晓案涉房屋无法办理抵押登记后，没有采取降低授信额度、要求提供补充担保等措施防止损失扩大，可以适当减轻陈某2等三人的赔偿责任。综合考虑双方当事人的过错程度以及本案具体情况，酌情认定陈某2等三人以抵押财产价值为限，在甲公司尚未清偿债务的二分之一范围内，向A银行承担连带赔偿责任。
法律依据：
《中华人民共和国物权法》第15条（现《民法典》第215条）当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》第107条（现《民法典》第577条）当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第113条第1款（现《民法典》第584条）当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第119条第1款（现《民法典》第591条第1款）当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
律师分析：
关于不动产物权变动区分原则是指法律行为是否成立与生效，依照法律行为成立与生效的标准判定；物权变动是否发生，依照法律规定的基于法律行为的物权变动规则判定。因不符合物权变动规则而不能发生物权变动效果的，法律行为的效力不因此而受到影响。
本案例对不动产物权变动的区分原则进行了精准的阐释，正确区分了抵押权等不动产物权变动的效力和法律行为的效力。本案例的裁判要旨为：以不动产提供抵押担保，抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院应予支持。抵押权人对未能办理抵押登记有过错的，相应减轻抵押人的赔偿责任。该案例的裁判要旨明确了三个问题，具体如下：
一、以不动产提供抵押担保，抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力
《民法典》215条确立了区分原则；在《民法典》颁行之前，无论民法学界、法律规定和司法实践，对于区分合同效力和登记效力，在认识上已经基本达成一致。区分原则意味着以下几个含义：（1）必须区分合同的效力和登记的效力；（2）未办理物权登记的，不影响合同效力；（3）除法律另有规定或合同另有约定外，合同自成立时生效。
二、债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院应予支持
该句表明不动产抵押合同未办理抵押登记的，抵押人承担的是违约责任。根据区分原则，担保物权未设立，不影响担保合同的效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应依据合同约定或法律规定承担相应责任。因此未能办理不动产抵押登记，抵押人承担的是基于抵押合同的违约责任，就违约责任而言，承担方式有“继续履行”和“赔偿损失”，对于本案例而言，继续履行已无可能，惟有赔偿损失。
至于抵押人承担的违约赔偿责任的范围，应当适用《民法典》第584条（《合同法》第113条第1款）规定。相较于抵押权的有效设立，因未办理抵押登记导致债权人无法就抵押物优先受偿的损失，就是抵押财产的价值。因此，对于抵押人而言，其所能预见到的可能给债权人造成的损失不会超过未能设立抵押权的抵押财产的价值范围。从另一个角度讲，违约赔偿的目的，最基本的是补偿损害，使受到损害的权利得到救济，使受害人能恢复到未受损害前的状态。对于债权人而言，收到的损害即是未能就抵押财产优先受偿，其所获得的赔偿范围自然不能超过抵押财产的价值。
三、抵押权人对未能办理抵押登记有过错的，相应减轻抵押人的赔偿责任
该句表明在不动产抵押合同因未办理抵押登记而导致的违约责任问题过错责任为归责原则，本案中，作为抵押权人的A银行明知或应知案涉债务提供不动产抵押担保的房屋等抵押物无法办理抵押登记，其亦存在过错。故在本案中抵押权人和抵押人对无法办理抵押均有过错。因此，指导案例的裁判结果中判决抵押人在抵押物价值范围内就债务人未清偿部分的二分之一范围内承担赔偿责任。
联系客服
