文/黄艳
导读：
对被征收房屋进行评估是房屋征收的法定程序，而分户评估报告则是对被征收人作出补偿决定的重要依据。有一种观点认为，被征收人收到分户评估报告以后，如果没有按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定申请评估复核、专家委员会鉴定的，则视为放弃对评估结果的异议权，日后如果起诉补偿决定，法院将不接受被征收人对评估提出的异议。这一观点是否正确？
正文：
在房屋征收补偿决定案件中，评估报告是确定征收补偿的核心证据，鉴于评估结果事关被征收人的切身利益，一般认为，法官应当在司法能力范围内，对评估报告进行全面实体性审查，具体包括如下方面内容的审查：
①房地产评估机构是否严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定确定。房屋征收部门不应当内定房地产评估机构，或为了提高征收效率限缩被征收人主动选择评估机构的权利，而应当对社会公开进行项目发布，接受符合相应资质条件的评估机构报名并进行审核，然后组织被征收人协商、投票或以摇号方式选定估价机构。
②房地产评估机构即负责评估项目的估价师是否依法取得相应资质。
③评估作业程序是否恰当，尤其是否对估价对象房屋进行了实地查勘。按照《国有土地上房屋征收评估办法》，负责评估的估价师必须对被征收房屋的实际状况进行实地查勘，对房屋内外部情况进行拍照录像，并做好实地查勘记录。实践中，有的征收项目范围广，评估公司估价师有限，同时估价作业期限不充裕，就出现了评估报告系直接根据征收部门提供的一些基础房屋资料“闭门造车”的乱象，而这种做法不仅导致评估结果失实，也是违法的。如果被征收人收到评估报告或评估单之前，从未见到过评估公司人员上门，在补偿决定诉讼中可以向法庭申请评估人员出庭接受询问。
④评估报告的估价事项是否全面、准确，尤其是对房屋、土地面积、产权性质、房屋用途等基本情况的认定是否符合实际，是否遗漏了未经登记建筑面积的评估，是否遗漏了院落空地面积评估，附属物附着物及装饰装修是否存在漏项等。
⑤评估报告的评估方法确定是否正确。估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估，比如普通商品住宅、商场、标准工业厂房等；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益，应当选用收益法评估，比如酒店、游乐场、用于出租的标准厂房、仓库等投资性房地产；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。成本法只适用于很少有交易实例的情形，常见于集体土地上房屋拆迁。
⑥评估报告的评估时点是否适当。通常情况下，以房屋征收决定公告日作为评估时点。但是，如果房屋征收部门怠于履行职责，在很长时间内不与被征收人协商签约，也不作出补偿决定的，房地产市场价格波动又较大的，则不能静止地、机械地套用房屋征收决定公告日，而应当根据具体情况进行调整，保证补偿的公平性。
⑦评估报告的签章是否规范，即应当由负责评估的两名以上估价师签字，并加盖评估公司公章。估价师的签字必须由本人签字，不得以印章替代，也不得由他人代签。
⑧评估报告是否送达。分户评估报告应当送达给被征收人，并告知被征收人对评估结果有异议的可以申请复核、专家委员会鉴定。实践中，有的不送达完整分户评估报告，只送达内容极其简单的估价单，或者直接张贴在门上、墙上、扔进院内，都是不合规的。
一份缺乏客观性、公正性的评估报告，不能作为诉讼中争议补偿决定的合法依据。司法实践中，法院并非简单以被征收人未对评估报告申请复核、专家委员会鉴定就不再对评估报告证明效力进行审查。只有一些技术含量过高、专业性过强的问题，法官无从自行审查，而评估报告尚未经过专家委员会鉴定的，法官可以结合案情、征得被征收人同意后组织专家委员会鉴定来解决。
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